Комбо-ипотека в 2026 году: когда льготного лимита не хватает

По данным СберИндекса, в марте 2026 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в России достигла 188 000 ₽ на первичном рынке и 124 000 ₽ — на вторичном. При этом ипотечные лимиты по государственным программам остаются на прежнем уровне — от 6 до 12 млн ₽ в зависимости от региона и конкретной программы. Этого порога всё чаще не хватает для покупки просторного жилья для большой семьи, поэтому растёт спрос на комбо-ипотеку.

Комбинированная ипотека — что это?

Сумма льготной ипотеки строго ограничена лимитом, который устанавливает Государство. Если для покупки квартиры требуется больше денег, не обязательно искать дополнительный источник финансирования — банк может увеличить объём кредитования и выдать недостающую сумму на общих условиях. В результате одна часть кредита обслуживается по сниженной ставке, а другая — по обычной. Платёж один, а ставка у каждой части своя. Это называется комбо-ипотекой. 

Совокупная сумма такого кредита тоже ограничена: 

Лимит госпрограммы, млн ₽	Лимит рыночной части, млн ₽	Максимальная сумма комбо-ипотеки, млн ₽
12	18	30
9	9	18
6	9	15

Важно: в таблице указаны максимальные суммы, которые допускают условия господдержки. Какой размер кредитования доступен конкретному заёмщику, определяет банк при рассмотрении заявки — после оценки доходов, долговой нагрузки, кредитной истории и других параметров.

Пример расчёта платежа и переплаты

Покажем, что такое комбо-ипотека, на примере покупки жилья в новостройке в одном из банков-партнёров программы «Семейная ипотека» (СберБанк, ВТБ, Газпромбанк и другие из списка Минфина России):

Семья из Санкт-Петербурга покупает трёхкомнатную квартиру в новостройке за 23,5 млн ₽. У них есть 8 млн ₽ на первоначальный взнос. Остальные 15,5 млн ₽ планируется брать в ипотеку. Лимит господдержки для их региона — 12 млн ₽, поэтому остаток нужно брать на общих условиях. Кредит оформляется на 20 лет. Банк даёт одобрение: 12 млн ₽ под 6% и ещё 3,5 млн ₽ под 17,5% годовых.

Размер ежемесячных платежей составит 139 000 ₽ в месяц. Из них 86 000 ₽ по льготной ипотеке и 53 000 ₽ по обычной ставке. 

За 20 лет семья выплатит:

• по льготной части — около 20,6 млн ₽, из которых проценты составят 8,6 млн ₽;
• по рыночной части — около 12,7 млн ₽, из которых проценты — 9,2 млн ₽.

Сочетание льготной и обычной ипотеки — это способ существенно снизить ежемесячную нагрузку и сэкономить десятки миллионов рублей на процентах. Для сравнения: если бы вся сумма была получена по рыночной ставке 17,5% на тот же срок, ежемесячный платёж вырос бы примерно до 235 000 ₽, а переплата превысила 40,5 миллионов рублей.

Особенности досрочного погашения

Выгодно сначала погашать часть кредита с более высокой ставкой. Это позволяет быстрее сократить переплату. Но такая возможность есть не всегда.

Есть два варианта оформления комбо-ипотеки: 

1. Один кредитный договор. Два кредита объединяются в один. В этом случае досрочный платёж распределяется между льготной и рыночной частями пропорционально их остатку. Направить деньги на погашение только рыночной части, как правило, нельзя. 
2. Два отдельных кредита. Такой вариант позволяет погашать досрочно рыночную часть независимо от льготной.

Перед подписанием договора важно уточнить, как именно банк оформляет комбинированную ипотеку и какие правила досрочного погашения действуют. 

Новые правила рефинансирования

Раньше выгодно рефинансировать комбо-ипотеку было практически невозможно. Новый банк чаще всего выдавал один кредит по рыночной ставке на всю оставшуюся сумму долга — льгота терялась. 

С 1 февраля 2026 года банки обязаны вести раздельный учёт льготной и рыночной частей кредита. Благодаря этому появилась возможность рефинансировать только рыночную часть, сохранив льготную ставку на вторую часть кредита. 

Это супер-новость для тех, кто оформлял в банке комбинированную ипотеку в период высоких рыночных ставок и теперь хочет снизить ежемесячный платёж. 

Подробнее — в статье про новый закон об ипотеке.

Вопросы и ответы по теме

Можно ли использовать материнский капитал?

Да. Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или досрочное погашение. Ограничений именно для комбинированной ипотеки нет — действуют общие правила использования сертификата.

Во всех ли банках можно оформить комбо-ипотеку?

Нет. Такой продукт предлагают не все банки. Стоит заранее уточнить, работает ли выбранный банк с комбо-ипотекой и по каким программам.

Можно ли взять комбо-ипотеку на вторичное жильё?

Только если это допускает программа. Если она не распространяется на объекты вторичного рынка, получить льготу и совместить её с обычным кредитом не получится.

Как получить одобрение с плохой кредитной историей? 

Выбирать лояльные банки и работать над улучшением рейтинга. Подробнее об этом в материалах:

• Как улучшить свои шансы на получение ипотеки
• Где взять ипотеку с плохой кредитной историей