Если вы планировали брать семейную ипотеку в этом году или уже взяли кредит, будьте внимательны. Новый закон об ипотеке (с 1 февраля 2026 года) «меняет правила игры». Разбираемся, что произошло и к чему готовиться.
Главное изменение: одна семья — один льготный кредит
Раньше было так: супруг оформлял семейную ипотеку под 6%, а супруга через время могла взять еще одну. Так у одной семьи появлялось две квартиры, две льготные ставки — схема работала годами.
Однако с 1 февраля 2026, согласно новому закону по ипотеке, все иначе. Теперь семья может получить только один льготный кредит на всех. Оба супруга автоматически становятся созаемщиками — это значит, что банк проверит кредитную историю обоих, учтет общие доходы, и отвечать за выплаты будут оба.
Но есть и исключения. Например, если один из супругов — иностранец без российского гражданства, его не включают в созаемщики. Более того, военнослужащие по накопительно-ипотечной системе тоже остаются единственными заемщиками.
Какие «лазейки» больше не работают
Законы по ипотеке в 2026 году перекрывают несколько популярных схем. Среди них:
Развод «на бумаге». До этого пары разводились формально, каждый брал льготную ипотеку, потом регистрировали брак обратно. Одну квартиру сдавали, деньгами гасили обе ипотеки. Теперь даже если супруги развелись по-настоящему, а один из них уже взял семейную ипотеку после 1 февраля — второй уже не получит льготу. Семья считается использовавшей свое право.
Донорская схема — когда в сделку добавляли родственника с детьми (условного «донора»), чтобы человек без детей смог взять ипотеку под 6%. Родственник ничего не платил, просто числился в договоре. Больше так нельзя. Привлечь кого-то со стороны можно только как настоящего созаемщика, если ваших доходов не хватает на одобрение.
Два кредита по очереди — например, муж брал ипотеку на себя, жена не фигурировала в документах. Через год жена оформляла свою семейную ипотеку. Получалось две квартиры на льготных условиях. После февральских изменений это невозможно — как только один из супругов использовал право на семейную ипотеку, вся семья теряет возможность взять еще один льготный кредит.
Новости о рефинансировании
Новый закон по ипотеке открывает дополнительную возможность в 2026 году — рефинансирование рыночной части комбо-ипотеки.
Как это работает? Представьте: вы покупаете квартиру за 15 млн рублей в регионе, где лимит по семейной ипотеке — 6 млн. Банк дает вам комбинированный кредит: 6 млн под льготные 6% годовых, а остальные 9 млн — по рыночной ставке, которая сейчас может доходить до 23-25%.
Раньше, если вы хотели рефинансировать такой кредит, приходилось пересчитывать всю сумму целиком — и вы теряли льготную ставку. Получалось, что вместо 6% по первым шести миллионам начинали платить все 20%. Для заемщиков это невыгодно.
Теперь можно рефинансировать только рыночную часть (те самые 9 млн), а по льготной части сохранить свои 6%. Для этого нужно обратиться в банк и получить справку с разделением остатка на две части, затем рефинансировать кредит.
Я уже взял ипотеку. Коснутся ли меня изменения?
Если один из супругов оформил семейную ипотеку до 1 февраля 2026 года, второй больше не сможет взять отдельный льготный кредит. Право считается использованным на всю семью.
Но есть нюанс. Допустим, вы брали льготную ипотеку до 23 декабря 2023 года — тогда семья может повторно воспользоваться программой. Правда, теперь оба супруга должны быть созаемщиками, и нужно соответствовать всем условиям программы.
Кому доступна семейная ипотека в 2026
Базовые условия не поменялись. Программа работает для семей, где есть:
- ребенок до 6 лет;
- ребенок-инвалид моложе 18 лет;
- двое или больше детей, если живете в малом городе или в одном из 35 регионов с низким объемом строительства.
Ставка остается на уровне 6% годовых. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — минимум 20%. Лимиты по сумме: для Москвы, Питера и их областей — 12 млн рублей, для остальной России — 6 млн.
Что еще могут изменить
В Госдуме обсуждают дифференцированные ставки — чтобы процент зависел от количества детей. Вот вариант исполнения:
- 3 и больше детей — кредит под 4%;
- 2 ребенка — под 6% (как сейчас);
- 1 ребенок — под 10-12%.
На данный момент это только обсуждение. Тем не менее эксперты предполагают, что изменения могут вступить в ситу течение 2026 года.
Выводы
С вступлением в силу нового закона по ипотеке в 2026 году «правила игры» изменились. Теперь заемщикам нужно еще тщательнее готовиться к покупке квартиры и помнить о нововведениях. Но одно остается неизменным — подготовка к ипотеке начинается с проверки кредитной истории. Кредитный отчет позволит взглянуть на себя «глазами банков» и оценить шансы на одобрение.
Вопросы
Можно ли использовать материнский капитал с семейной ипотекой?
Да, маткапитал по-прежнему можно расходовать на первоначальный взнос или на досрочное погашение. С 1 февраля его проиндексировали на 5,6%: на первого ребенка теперь 728 921,9 рублей, на второго доплачивают еще 234 321,27 рублей.
Как новые правила влияют на военную ипотеку?
Никак. Военнослужащие по НИС (накопительно-ипотечная система) остаются единственными заемщиками — супругов созаемщиками делать не нужно. Но вот что важно: если военный оформил военную ипотеку, его жена не сможет отдельно взять семейную ипотеку на общих условиях. Право на льготу считается использованным.
Планировали взять вторую ипотеку в феврале, но не успели. Что делать?
Вторую льготную банки не одобрят. Но вместо этого вы можете рефинансировать ту ипотеку, что уже есть, и снизить платежи. Другое вариант: можете продать первую квартиру и купить одну большую с использованием семейной ипотеки — но только если право еще не использовано после декабря 2023-го.
