Ипотека на вторичку — не то же самое, что кредит на новостройку. Банки устанавливают другие ставки, проверяют квартиру тщательнее, а сам процесс оформления имеет свои особенности. 

Разбираемся, как взять ипотеку на вторичное жилье и избежать типичных ошибок.

Почему банки «осторожны» с вторичным жильем

Вторичный рынок для банков — это всегда дополнительные риски. Квартира уже имеет историю: кто-то в ней жил, возможно, несколько раз продавал, могли быть перепланировки. Поэтому условия становятся более строгими.

Ставки немного выше. Иногда даже 0,1% имеет значение — это деньги, которые заемщику придется заплатить. Разница появляется, потому что банк закладывает риски износа и юридических проблем. 

Обязательна оценка. Банк не поверит цифре в договоре купли-продажи на слово. Придется заказывать независимую оценку. И кредит дадут на меньшую сумму из двух: либо по договору, либо по оценке. Если продавец хочет 6 млн, а оценщик говорит, что квартира стоит 5,5 млн — банк выдаст только 5,5 млн.

Также купить вторичку в ипотеку вряд ли удастся, если дом слишком старый. Обычно не кредитуют квартиры в домах старше 50-70 лет постройки — слишком большой износ коммуникаций.

Что проверяют у заемщика

Банк смотрит на несколько параметров, и самый важный — это доход. Платеж по ипотеке не должен «съедать» более 40-50% вашего официального дохода. Допустим, у вас зарплата 80 тысяч рублей. Значит, максимальный ежемесячный платеж — 32-40 тысяч. Все, что сверх этого, банк не одобрит.

Второй момент — кредитная история. Ее банки проверяют тщательно. Просрочки по кредитам, даже старые, снижают шансы на одобрение или повышают ставку. Перед тем как оформлять «вторичную» ипотеку, стоит проверить свою кредитную историю. Так вы узнаете, что видит банк, и сможете исправить возможные ошибки в отчете.

Возраст тоже учитывается. Кредитуют обычно с 21 года, а закрыть ипотеку нужно успеть до 65-75 лет (у разных банков по-разному). Если вам 55, а кредит хотите на 25 лет — вам могут отказать.

По стажу требования проще: общий стаж должен быть от года, при этом на последнем месте вы должны непрерывно работать хотя бы 3-6 месяцев. ИП должны показать деятельность минимум за полгода.

Документы: что готовить

Понадобится два пакета — на себя и на квартиру.

По заемщику все стандартно: паспорт, СНИЛС, справка 2-НДФЛ (или справка по форме банка), трудовая книжка. Если вы в браке — свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга. ИП дополнительно несут декларацию и выписки по счетам.

По квартире список длиннее. Нужна выписка из ЕГРН — она показывает, кто собственник и есть ли обременения. Технический паспорт, отчет оценщика, справка о прописанных (форма 9), справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, нужно согласие органов опеки. Если квартира куплена в браке — согласие супруга продавца.

Иногда банки просят дополнительные документы — зависит от конкретной ситуации.

Как проходит процесс оформления

Сначала — одобрение

Первым делом нужно получить одобрение банка. Вы подаете заявку (онлайн или в офисе), прикладываете документы. Банк проверяет вас 2-5 дней и выносит вердикт, на какую сумму готов одобрить кредит. Одобрение обычно действует 60-90 дней — за это время надо найти квартиру.

Поиск и проверка квартиры

С одобрением в кармане можно искать квартиру. Несмотря на сжатые сроки, спешить не стоит: вторичный рынок может быть коварен.

Что проверить

Техническое состояние. Год постройки, капремонт (был ли, когда), состояние труб и проводки. Хрущевки 60-х годов могут выглядеть прилично после ремонта, но инженерные системы там изношены критически.

Юридическая чистота. Проверяйте через расширенную выписку ЕГРН, чтобы видеть всю историю переходов права собственности. Например, если квартиру продают третий раз за год — это красный флаг. Проблемы либо с квартирой, либо с документами. Также проверьте обременения — арест, залог, рента — все это видно в ЕГРН.

Смотрите, сколько собственников. Чем меньше, тем лучше, т.к. все должны дать согласие на продажу. А если есть несовершеннолетние в собственниках, то нужно согласие органов опеки, это затягивает процесс.

Проверьте, нет ли прописанных. Если есть — они должны выписаться до сделки, иначе потом придется выселять через суд. 

Оценка и страховка

После выбора квартиры вы заказываете оценку. Обязательно в компании, аккредитованной банком — список даст менеджер. Оценщик приедет, посмотрит квартиру и сделает отчет.

Здесь может быть неприятный сюрприз. Продавец хочет 6 млн, а оценка показала 5,3 млн. Это значит, что банк даст кредит только на 5,3 млн. Разницу вы либо доплачиваете сами, либо торгуетесь с продавцом.

Параллельно оформляете страховку квартиры — это обязательное условие, чтобы получить ипотеку на вторичное жилье. Многие банки также требуют страхование жизни и титула. Можно отказаться, но тогда ставка вырастет на 1-2%. 

Сделка и регистрация

Когда все проверено, все участники сделки собираются в банке на подписание кредитного договора. Его нужно прочитать внимательно, особенно условия досрочного погашения и штрафы. 

Как снизить ставку

Есть способы, как снизить ставку по ипотеке на вторичное жилье. 

Первоначальный взнос. Чем больше внесете своих денег, тем ниже будет ставка. 

Зарплатный клиент. Если получаете зарплату в банке, где берете ипотеку, есть шанс получить скидку.

Комплексное страхование. Если застрахуете и квартиру, и жизнь, и титул, также получите привилегии и снизите ставку.

Также через несколько лет можно рефинансировать ипотеку, если ставки на рынке упадут или ваша кредитная история улучшится. 

Вместо заключения: каких ошибок стоит избегать

Несколько правил, которые облегчат вашу жизнь при получении ипотеки на вторичку:

  • проверяйте кредитную историю (или хотя бы рейтинг) заранее — так вы сможете «взглянуть на себя глазами банков»;
  • проверяйте продавца — особенно если очень нравится квартира и вас устраивает цена;
  • не верьте «на слово» — может оказаться, например, что есть долги по ЖКХ.

От подачи заявки до получения ключей обычно проходит 1,5-2 месяца, если все идет гладко. Но бывает и дольше, если документы по квартире собираются медленно, нужно согласие опеки или продавец тянет с выпиской жильцов.

Быстрее получается у тех, кто подготовился заранее: проверил кредитную историю, собрал все документы, выбрал ипотечную программу. 

Вопросы

Дадут ли ипотеку, если работаю неофициально?

Шансы есть, но условия будут хуже. Некоторые банки принимают выписки по счетам вместо справки 2-НДФЛ — для самозанятых и ИП. Но ставка и первоначальный взнос будут выше. В таком случае можно взять созаемщика с официальным доходом.

Одобрили меньше, чем нужно — что делать?

Варианта три. Первый — увеличить первоначальный взнос, если есть возможность. Второй — добавить созаемщика (супруга, родителей), чтобы вырос совокупный доход. Третий — искать квартиру дешевле. Оформлять второй потребительский кредит, чтобы покрыть всю сумму, опасно — это двойная нагрузка.

Материнский капитал можно использовать как первый взнос на вторичку?

Да, можно. Деньги переведут напрямую продавцу или банку после регистрации сделки.