Как увеличить сумму одобренной ипотеки

Банк одобрил ипотеку на меньшую сумму, чем вы рассчитывали? Рано сдаваться. Узнайте, почему это произошло, и попробуйте увеличить лимит с помощью наших советов.

От чего зависит сумма одобрения ипотеки

Платёжеспособность и надёжность заёмщика

В первую очередь банк оценивает, сможет ли заёмщик без проблем выплачивать ипотеку в течение многих лет. Чем выше официальный доход, тем ниже долговая нагрузка и тем большую сумму банк готов одобрить. 

Обязательно учитывается кредитная история — опыт предыдущих выплат наглядно показывает, как клиент обычно справляется с погашением долга. 

Перед обращением за ипотекой рекомендуем проверить кредитный рейтинг, а если он окажется ниже ожидаемого — проанализировать состояние кредитной истории. 

Также имеет значение размер первоначального взноса. Чем он выше, тем надёжнее считается заёмщик — это показатель финансовой дисциплины и готовности разделить с банком риски покупки. 

Параметры кредита

Срок и процентная ставка напрямую влияют на размер ежемесячного платежа. Чем меньше платёж, тем ниже показатель долговой нагрузки (отношение расходов на обязательные платжи к доходу) — благодаря этому банк может предложить большую сумму при том же уровне зарплаты.

Например, при доходе 100 000 ₽ комфортным считается платёж до 40 000 ₽. С такими параметрами можно получить до 3,6 млн ₽ на 10 лет или до 6,6 млн ₽ на 30 лет, если брать семейную ипотеку под 6%. По средней рыночной ставке в 17% можно претендовать только на 2,3 млн ₽ на 10 лет, а кредитование на 30 лет лучше не рассматривать вовсе, так как переплата будет чрезмерной. 

Не стоит рассчитывать на увеличение лимита только за счёт изменения срока кредита. Обычно при предварительном одобрении банк и так рассчитывает максимальную сумму, исходя из самого длительного срока кредитования — обычно 30 лет или вплоть до пенсионного возраста. 

Стоимость и характеристики недвижимости

Банк оценивает не только заёмщика, но и объект — его стоимость, ликвидность и соответствие требованиям кредитной организации.

На уровень риска, а значит, и параметры кредитования, также влияет продавец: как долго он владеет объектом, могут ли оспорить его право собственности, нет ли признаков мошенничества. 

Если объект не кажется банку надёжным залогом или есть сомнения в чистоте сделки, условия становятся жёстче, а иногда в кредите могут отказать вовсе. 

Что делать, если одобренного лимита не хватает

У вас есть три пути: увеличить первоначальный взнос, выбрать объект подешевле или поработать над своими кредитными возможностями. Если два первых способа не для вас, остаётся попробовать снизить ПДН или повлиять на уровень доверия банка.

Вот как можно увеличить сумму одобренной ипотеки:

• подтвердить дополнительный доход, если раньше его не учитывали;
• снизить долговую нагрузку, погасив часть текущих кредитов или закрыв кредитные карты;
• привлечь созаёмщика или поручителя (можно сразу несколько), чтобы в расчёт ПДН добавили и их доход;
• исправить ошибки в кредитной истории, если именно они стали причиной небольшого лимита;
• подать заявку в другой банк, если его требования и скоринговая модель позволяют рассчитывать на большую сумму; 
• обратиться к ипотечному брокеру, который поможет лучше подготовиться к заявке и получить кредит на нужных условиях.

Узнайте заранее, сколько вам, скорее всего, одобрят в разных банках и какую ставку предложат с помощью нашего бесплатного сервиса по оценке кредитных возможностей. Анализ проводится на основе статистических данных из миллионов кредитных историй, хранящихся в ОКБ.

Можно ли изменить сумму уже одобренной ипотеки

Когда получено предварительное одобрение

После рассмотрения заявки банк сообщает максимальную сумму, которую готов предоставить с учётом ваших доходов, долговой нагрузки, кредитной истории и других факторов. Это предварительный лимит, в пределах которого можно искать подходящее жильё. Его нельзя увеличить в моменте — нужно улучшать кредитные возможности или обращаться в другой банк. 

Когда объект уже выбран 

После того как вы выбираете конкретный вариант для покупки, банк принимает окончательное решение по кредиту. Он повторно оценивает сделку, в том числе стоимость и характеристики объекта. Именно на этом этапе определяется сумма кредитования.

Если ранее вам одобрили 9 млн, а для покупки объекта нужно 8 млн, банк не выдаст вам больше 8 млн. Ипотека — целевой кредит, поэтому вся сумма должна идти на приобретение недвижимости. Невозможно взять дополнительные деньги на ремонт или обстановку. 

Уменьшить сумму на этом этапе можно свободно, например, если решили увеличить размер первоначального взноса. А вот взять ипотеку побольше, в пределах одобренного лимита, можно только после повторной оценки. 

Если условия меняются, заявка часто рассматривается, как новая. Поэтому увеличить сумму в рамках одного одобрения, предоставив дополнительные документы или поменяв объект, как правило, не получается. Исключение — незначительные изменения или выбор из заранее одобренных вариантов. Например: покупка квартиры у того же застройщика, в том же ЖК, но с другой площадью.

Вопросы и ответы по теме

Какие объекты усложняют одобрение ипотечного кредита?

Обычно это вторичные объекты, продажа которых может быть затруднена:

• в плохом состоянии или в домах с износом более 65%;
• в аварийных зданиях под снос или реновацию;
• с незаконной перепланировкой или нетипичной архитектурой;
• без подключения к центральным коммуникациям;
• без базовых удобств (кухни, санузла);
• без необходимой инфраструктуры;
• в коммунальных квартирах и общежитиях. 

Можно ли увеличить сумму действующей ипотеки? 

Ипотечный договор заключается на конкретную сумму. После выдачи кредита нельзя попросить у банка ещё денег в рамках этого договора. Даже если изначально вам одобрили больше.

Если понадобились дополнительные деньги, можно рассмотреть другие варианты: оформить второй кредит или рефинансировать ипотеку (фактически закрыть старый и оформить новый заём на большую сумму).

Получится ли сохранить условия после запроса на увеличение лимита?

Одобрение действует ограниченный срок и распространяется только на конкретное предложение. При изменении запроса есть риск потерять выгодную ставку или вовсе получить отказ.

Если ваши финансовые показатели или параметры необходимого кредита изменились, банк рассматривает это как новую заявку и заново проводит оценку и расчёты. При этом он учитывает актуальные требования и условия кредитования.