Чтo выгоднее: ипотека или кредит

Вопрос приобретения жилья в собственность особенно актуален у молодых пар и семей, ожидающих пополнение. Бывает, что собственных средств для приобретения недвижимости недостаточно. В таком случае на помощь может прийти банк.

Есть различные программы кредитования, которые отличаются друг от друга условиями, требованиями к заёмщику и другими параметрами. Разберёмся, что будет выгоднее оформить для покупки жилья в разных ситуациях: ипотеку или обычный кредит.

Чем ипотека отличается от потребительского кредита

	Ипотека	Потребкредит
Цель (главное отличие)	Покупка конкретной квартиры, дома или другой недвижимости	Любые личные цели
Сумма	Крупная — до 100 млн ₽. Разумеется, только при наличии соответствующего дохода	Обычно не больше 5-7 млн ₽. В реальности одобряют меньше. Например, в среднем по Москве — 277 000 ₽
Срок	До 30 лет и более	Чаще до 5-7 лет
Процентная ставка	Ниже. Благодаря залогу и госпрограммам	Значительно выше
Требования	Оценивается не только платёжеспособность клиента и его созаёмщика, но и объект недвижимости. В большинстве случаев требуется первоначальный взнос. Обязательно страхование залогового объекта (ст. 31, №102-ФЗ)	Всё внимание — на надёжность клиента. Основные критерии: наличие дохода, кредитная нагрузка и хороший кредитный рейтинг. Страхование только добровольное — банк не имеет права требовать оформления полиса (п. 2 ст. 935 ГК РФ)
Залог	Есть всегда. До полного возврата долга приобретаемый объект находится в залоге у банка	Не требуется по умолчанию, но может использоваться для снижения ставки или увеличения суммы

В чём преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Сначала о плюсах

• Относительно низкий процент. Благодаря этому снижается размер платежей и нагрузка на семейный бюджет. Это обусловлено наличием обеспечения — недвижимости, на которую оформляется ипотека. Чем выше стоимость залогового имущества, тем больше вероятности одобрения и тем ниже ставка.
• Программы господдержки. Для некоторых категорий граждан (например, молодых семей, военнослужащих или жителей отдельных регионов) банки предлагают льготную ставку — от 2% годовых. Поддержка государства выражается в виде субсидий и компенсаций, которые выделяются из бюджета. 
• Длительный срок кредитования. До 30 лет. За счёт этого размер платежей будет достаточно комфортным. Таким образом, позволить себе купить квартиру может даже семья с небольшим заработком.
• Минимальный риск попасться на уловки мошенников. Приобретаемая квартира или дом становится объектом залога, поэтому кредиторы тщательно проверяют сделку на юридическую чистоту.

Теперь о минусах

• Необходимость первоначального взноса. Его размер зависит от условий банка и программы кредитования — от 10 до 50%. 
• Большая переплата. Деньги выдаются на длительный срок, поэтому общая сумма выплаченных процентов может оказаться значительной. 
• Обязательная страховка. Заёмщик обязан застраховать недвижимость, которая выступает предметом залога. Кроме того, кредиторы нередко предлагают оформить страхование жизни и здоровья. Отказ от дополнительных полисов обычно не влияет на возможность получения кредита, но может привести к увеличению ставки. 
• Сложное оформление. Нужно собрать внушительный пакет документов, некоторые из них — запрашивать у продавца. Из-за этого рассмотрение заявки и подготовка сделки занимают больше времени по сравнению с потребкредитом.
• Ограничения на распоряжение жильём. Продать или сделать перепланировку без согласования с кредитором не получится.

Плюсы и минусы потребительского кредита (в контексте покупки жилья)

Начнём с минусов

• Ограниченная сумма. Возможностей нецелевого кредитования часто недостаточно для приобретения квартиры или дома без дополнительных источников финансирования. Поэтому его используют для внесения недостающей суммы или в качестве первоначального взноса, а не для полной оплаты жилья.
• Короткий срок кредитования. Из-за этого ежемесячный платёж может оказаться существенно выше.
• Высокая ставка. Это связано с отсутствием залога и увеличением рисков для кредитора.
• Большая нагрузка на бюджет. Сочетание высокого процента и короткого срока приводит к увеличению ежемесячных платежей.

Перейдём к плюсам

• Быстрое оформление. Требуется меньше документов. Во многих случаях банк принимает решение в течение одного-двух дней.
• Нет требований к объекту. Оценивается только заёмщик. Проверка приобретаемого жилья не проводится.
• Отсутствие первоначального взноса. Не нужно вносить часть стоимости недвижимости из собственных средств — можно купить жильё без вложений на старте.
• Залог не нужен. Собственник может свободно распоряжаться объектом без дополнительных согласований с кредитором. 
• Нет обязательного страхования. Можно избежать дополнительных ежегодных расходов. 

Что проще и быстрее взять: ипотеку или потребительский кредит

Требования

К стандартным условиям для получения потребкредита можно отнести:

• гражданство РФ и регистрация в регионе обращения;
• возраст — от 18 до 75 лет;
• наличие постоянного источника дохода;
• общий трудовой стаж — не менее 1 года;
• положительная кредитная история; 
• посильная долговая нагрузка. 

При ипотеке банк анализирует не только заёмщика, но и объект залога. Например, учитывается фундамент, материал стен, возраст здания, инфраструктура и прочие параметры, влияющие на его ликвидность и сохранность.

Купить в ипотеку недвижимость на первичном рынке гораздо проще, чем на вторичном. В первом случае банк работает с застройщиком и типовыми документами. Объект уже проходит юридическую проверку на этапе строительства, а риски ниже из-за прозрачной схемы сделки. На вторичном рынке каждая квартира проверяется тщательнее: история собственников, возможные обременения, перепланировки и юридические риски. 

Список документов

В стандартный перечень документов для оформления потребкредита входит:

• паспорт РФ;
• второй документ на выбор — СНИЛС, ИНН, водительское удостоверение и другие;
• справка о доходах из ФНС или по форме банка от работодателя;
• трудовая книжка с отметкой о последнем месте работы (не всегда);
• военный билет (не всегда).

Для получения ипотеки дополнительно необходимо предоставить документы на недвижимость, включая технический паспорт, выписку из ЕГРН, отчёт об оценке. При этом следует учесть сроки действия справок. Некоторые из них действительны в течение месяца.

Подробнее о документах для ипотечной сделки

Сроки и сложность оформления

Обычный кредит оформляется просто: предоставил документы — получил одобрение и деньги. Можно спокойно заниматься покупкой.

При оформлении ипотеки на поиск подходящего жилья, сбор документов и ожидание решения может уйти несколько месяцев. Сделка будет оформляться в трёхстороннем порядке по строгим правилам в офисе банка. К тому же заёмщику придётся потратиться на подготовку документов.

Дополнительные расходы: страховка, оценка, налоги

	Ипотека	Потребкредит
Страхование объекта	— 1%* от размера задолженности Обязательно по закону	Не требуется
Страхование жизни и здоровья	— 0,5–2%* от суммы кредита Не обязательно, но может потребоваться для улучшения условий
Оценка недвижимости	— 5000* ₽	Не требуется
Налоговый вычет	+ до 260 000 ₽ (с расходов на покупку)+ до 390 000 ₽ (с уплаченных процентов)	Получить вычет не получится

* усреднённые значения 

Сравнение на конкретных примерах: что выгоднее

Что будет удобнее и выгоднее: ипотека или потребительский кредит? Ответ на этот вопрос зависит в первую очередь от финансового положения и целей заёмщика. Если есть 80% и более от стоимости недвижимости, целесообразно оформить потребительский кредит, чтобы доплатить разницу. Для погашения этого долга вряд ли потребуются десятки лет. В итоге переплата будет сравнительно небольшой.

Например:

Виктор продаёт свою студию в Москве за 16,5 млн ₽ и переезжает в Санкт-Петербург, где хочет купить двухкомнатную квартиру за 18 млн ₽. Ему не хватает всего 1 500 000 ₽. При этом продавец предлагает 2% скидку за оплату наличными. Виктор быстро оформляет нецелевой кредит под 27% с целью погасить его за три года. Переплата составит примерно 705 000 ₽. Минус 360 000 ₽ (скидка 2%). Итого: 345 000 ₽. Переплата по ипотеке на стандартных условиях, под 19%, составила бы 480 000 ₽. Плюс расходы на оценку и страховке для банка, а также оплату съёмной квартиры на период ожидания ипотечной сделки. 

Если за 5 лет вы не сможете погасить задолженность, и у вас есть деньги лишь для первоначального взноса, выгодным решением станет ипотечное кредитование. В идеале — по госпрограмме.

Например:

Молодая семья с ребёнком покупает квартиру за 7 млн ₽. У них есть только 1 400 000 ₽, остальные 5,6 млн ₽ планируют занимать на 10 лет. Потребительский кредит под 27% в этом случае будет неподъёмным: платёж 135 тысяч в месяц и переплата — 10,5 млн ₽. Тут никакая экономия на страховке не поможет! 

Стандартная ипотека под 19% будет чуть лучше: платёж составит 104 тысячи, а переплатить придётся 6,9 млн ₽. Стоит дождаться снижения ставки или подстраиваться под условия Семейной ипотеки под 6% — с платежом всего 62 тысячи и переплатой 1,9 млн ₽.

Итог: кредит или ипотека — когда и что лучше выбирать

Если собрались покупать квартиру и не хватает более 80% стоимости жилья (или свыше 1,5 млн ₽), в большинстве случаев выгодно взять ипотеку. Она подходит лучше, когда: 

• планируется длительный срок выплат (до 10-30 лет);
• важна низкая процентная ставка;
• условия подходят под госпрограмму.

Если у вас есть более 80% денег на покупку, то может быть проще оформить потребкредит. В этом случае вы сможете взять заём без лишних справок и достаточно быстро. Этот вариант рационален, когда:

• есть стабильный и высокий доход для погашения в течение 3-5 лет;
• важны скорость сделки и минимальный объём документов;
• предлагаются бонусы за оплату наличными. 

Краткий алгоритм действий

1. Проверить доступность льготных ипотечных программ — если есть подходящая, выбрать ипотечное кредитование
2. Посчитать, сколько не хватает на приобретение жилья. Если сумма до 1,5 млн ₽, а льгот нет — рассмотреть потребкредит
3. Сравнить условия. Обязательно добавить в расчёт дополнительные расходы и возможные бонусы (скидки от застройщика, налоговый вычет)

Для сравнения воспользуйтесь сервисом Кредистория. Здесь собраны предложения банков с актуальными условиями. Для подбора достаточно указать желаемые параметры. Система автоматически подберёт продукты, которые вам подходят. Эта процедура бесплатна и займёт всего несколько секунд. Кредистория — умный помощник по подбору финансовых услуг!

Вопросы и ответы по теме

Можно ли взять потребкредит и ипотеку одновременно?

Да, если уровень дохода позволяет. При рассмотрении заявки учитывается общая долговая нагрузка. Если ежемесячные платежи окажутся слишком высокими по отношению к доходу (более 50%), в одобрении могут отказать.

Имеет ли смысл подавать на нецелевой кредит, если в ипотеке отказано?

Зависит от причины отказа. Если дело в кредитной истории или высокой долговой нагрузке, получить одобрение будет не проще. Если же отказ связан с объектом, например, его юридическим статусом или состоянием, можно попробовать. 

Снова отказ? Попробуйте улучшить шансы на одобрение

Можно ли погасить ипотеку досрочно и сэкономить?

Да. Закон позволяет полностью или частично погасить задолженность досрочно без штрафов. Чем раньше внесёте дополнительные платежи, тем меньше процентов успеет начислить банк. 

Нужно ли платить налог при покупке квартиры в ипотеку?

Нет, сам факт покупки квартиры налогом не облагается. Более того, работающие граждане могут получить имущественный налоговый вычет после приобретения жилья.

После оформления собственности потребуется платить ежегодный имущественный налог — это обязательный платёж за право владения объектом.

Почему ипотечный кредит обычно дешевле?

Обеспечение в виде недвижимости, которая находится в залоге до полного погашения долга, снижает риски кредитора: если вы перестанете платить, он продаст залоговый объект в счет погашения долга. 

Дополнительно на ставку влияют госпрограммы и партнёрские программы с застройщиками.

Можно ли взять ипотеку с низкой официальной зарплатой?

В теории — да. Но сумма, скорее всего, будет небольшой, чтобы платёж оставался посильным для вас.

Если у вас при этом есть неофициальный доход, его могут учесть. Для этого нужно предоставить подтверждающие документы, например, справку по форме банка.