Ипотека — удачный вариант для покупки жилья, если собственных средств недостаточно. Однако недвижимость — серьезное приобретение, поэтому заёмщику придется расплачиваться с банком на протяжении длительного периода. Максимальный срок кредитования достигает 30 лет. Неудивительно, что каждый заёмщик будет искать способы для сокращения этого периода и скорейшего закрытия кредита. На самом деле есть несколько решений, которые помогут быстрее рассчитаться с банком. Если воспользоваться ими комплексно, можно сократить время погашения задолженности на 3—5 лет. Сегодня мы раскроем эти легальные способы, и вы увидите, что не так сложно досрочно закрыть ипотеку.

График внесения обязательных платежей

Окончательную стоимость ипотечного кредита вы узнаете при подписании договора. Вместе с ним банк предоставляет график внесения платежей. В документе будут указаны сумма и даты погашения задолженности. Большинство финансово-кредитных организаций предпочитают кредит аннуитетными платежами — равные суммы на весь срок кредитования. Если заёмщик желает быстрее рассчитаться с банком, можно не соблюдать график и вносить деньги оперативнее.

Какими бы выгодными ни были условия кредитования, под ипотекой всегда подразумевается определенная переплата. Даже при самой низкой ставке она будет существенной. Например, если брать в банке 3 000 000 рублей под 10,7% годовых, ежемесячный платеж получается 33 535 рублей. Переплата за весь срок кредитования составит 3 036 300 рублей. Как видно, за эту сумму можно купить вторую аналогичную квартиру. Логично, что всем хочется сэкономить и быстрее закрыть долг по ипотечному кредиту.

Частичное досрочное погашение задолженности

Если собираетесь досрочно погасить долг, старайтесь вносить сумму, превышающую размер обязательного платежа. Согласно законодательству, это можно делать хоть каждый месяц. Другими словами, если платеж составляет 33 535 рублей, а вы вносите 40 000 рублей, излишки пойдут в счет погашения основного долга. Соответственно, чем меньше тело кредита, на которое начисляются проценты, тем меньше и переплата.

Единственный нюанс — перед каждой оплатой необходимо оформлять соответствующее заявление. При этом оно должно быть подано предварительно. В большинстве банков установлен для этого срок — не менее 14 дней. В некоторых из них заявку можно отправить через онлайн-банкинг.

Как сделать досрочное погашение долга

Недостаточно просто перечислить сумму, превышающую размер обязательного платежа, чтобы быстрее погасить ипотеку. Придется предварительно подать заявление письменно в отделении банка или в мобильном приложении. Если этого не сделать, в обозначенную дату спишется ровно та сумма, которая предусмотрена в графике.

Сам процесс досрочного погашения происходит по следующей схеме:

  • заёмщик подает заявление, в котором указывает сумму перевода и дату списания средств;
  • выбирается, для каких целей переведена большая сумма: для уменьшения размера ежемесячного платежа или срока;
  • указанная сумма списывается с ипотечного счета;
  • банк пересчитывает размер долга и предоставляет заёмщику откорректированный график обязательных платежей.

Деньги с ипотечного счета могут списываться в день внесения очередного платежа по графику или в любой другой день.  

Расчет выгоды

Чтобы ежемесячно не отправлять заявки на досрочное погашение, можно сделать немного по-другому. Например, внести деньги, которые удалось накопить, единовременно. После получения суммы, превышающей ежемесячный платеж, банк должен предоставить новый график погашения задолженности. В большинстве случаев, срок кредита не меняется, а сумма взносов уменьшается. Произведем расчет выгоды на нашем примере.

Полная стоимость ипотеки у нас вышла 6 036 300 рублей с ежемесячным платежом в 33 535 рублей. Предположим, заёмщик стал вносить дополнительно по 20 000 рублей раз в квартал. Впервые он это сделал уже через 3 месяца после оформления ипотеки. В итоге за год регулярного перевода дополнительных средств, размер ежемесячных платежей снизится до 32 940 рублей. Если сохранять такую схему погашения задолженности, по итогу пятого года величина взносов сократиться до 29 050 рублей, а к концу десятого — до 21 987 рублей. Допустим, что заёмщик увеличил сумму ежеквартальных дополнительных перечислений до 30 000 рублей. Получается, к концу тринадцатого года размер ежемесячного платежа составит 10 238 рублей. В результате использования такой схемы, наш клиент сможет выплатить ипотеку не за 15, а за 13 лет. При этом экономия на переплате по кредиту будет приблизительно равна 600 000 — 700 000 рублей.

Использование налогового вычета

Немногие покупатели квартир знают, что они имеют право вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья. Эта сумма рассчитывается от уплаченных НДФЛ и максимальный ее предел — 260 000 рублей. Те граждане, которые купили недвижимость за счет ипотечных средств, могут также получить дополнительные вычеты. В таком случае берутся в расчет проценты за пользование кредитом, перечисленные банку. Максимальная сумма возврата — 390 000 рублей. Эти деньги как раз можно потратить на ускорение срока гашения долга.

К особенностям налогового вычета, который можно получить после приобретения жилья, относятся:

  • предельная сумма возврата от стоимости квартиры — 260 000 рублей, а за проценты — 390 000 рублей, в итоге покупатель может рассчитывать на получение до 650 000 рублей от одной сделки;
  • вернуть средства разрешается только 1 раз в жизни — вычеты за последующие сделки, связанные с приобретением жилья, не полагаются;
  • покупатель имеет право получить только 13% от цены недвижимости и столько же от уплаченных банку процентов, но в пределах максимальных сумм в 260 000 и 390 000 рублей;
  • вычеты рассчитываются от уплаченных в счет государства налогов, другие расходы не учитываются.

Последний момент следует рассмотреть более подробно. Например, наш заёмщик получает 100 000 рублей до налогообложения ежемесячно. Итого за 12 месяцев отчетного года выходит 1 200 000 рублей. Из этой суммы должно быть удержано в счет государства 156 000 рублей. Именно эти деньги покупатель может вернуть, обратившись в налоговую службу.

Для этого потребуется собрать и предоставить в ФНС необходимые документы, включая договор на покупку жилья и справку из банка. Если ипотека была оформлена супружеской парой, оба заемщика вправе оформить налоговые вычеты. В результате семья может суммарно вернуть до 1 300 000 рублей.

Возвраты можно оформлять хоть каждый год, пока не будет выбраны все предельные суммы. То есть заемщик вправе вернуть до 650 000 рублей. Каждый раз при получении выплат, направляйте эти деньги на погашение долга. Тем самым вы сможете быстрее рассчитаться с финансово-кредитной организацией.

Использование материнского капитала

Как показывает статистика, большинство покупателей недвижимости в ипотеку — молодые люди или семейные пары. Естественно, в период расчета по кредиту многие из них обзаводятся детьми. В таких случаях уменьшить сумму долга можно с помощью материнского капитала, который полагается семьям за рождение даже одного ребенка. В 2022 году размер государственной субсидии составляет 524 527 рублей. Эти деньги разрешается потратить на улучшение жилищных условий, в том числе на оплату части ипотеки.

Если за период действия кредита в семье рождается второй ребенок, семья может рассчитывать на получение второго материнского капитала. При этом ей полагается доплата в размере 168 600 рублей. Ее также можно внести в счет погашения задолженности. Если семья решится на рождении третьего малыша, она получит от государства дополнительно 450 000 рублей. Средства снова перечисляете на счет банка и в итоге сумма долга становится еще меньше. Если просуммировать все полагающиеся субсидии за рождение трех детей, получается весьма приличная сумма — 1 143 127 рублей. Если ее потратить в счет гашения кредита, можно существенно сократить размер ежемесячных платежей. Тем самым получится быстрее выплатить ипотеку. Учтите: материнский капитал не обязательно использовать сразу после получения. Сумма субсидий ежегодно индексируется — растет. Вы можете потратить эти деньги на досрочное погашение ипотеки и спустя 10 лет.

Что делать с материнским капиталом

При использовании субсидии для расчета по долговым обязательствам перед банком, будет списана сумма основного долга или процентов — зависит от условий ипотеки. Чтобы внести средства материнского капитала в счет задолженности, действуйте по следующей схеме:

  • возьмите справку в банке об остатке задолженности;
  • подайте в Пенсионный фонд заявление о распоряжении субсидией;
  • предоставьте в Пенсионный фонд необходимый пакет документов.

После рассмотрения заявки, вы получите уведомление с аргументированным отказом или одобрением. Если решение по запросу положительное, Пенсионный фонд перечисляет средства на счет банка-кредитора.

Схема комплексного подхода

Чтобы все подходы по скорейшему погашению ипотеки действовали максимально эффективно, необходимо применять их не по отдельности, а в комплексе. В таком случае вполне реально закрыть долг на 3-5 лет раньше до окончания срока кредитования. Например, семейная пара получит налоговые вычеты и одновременно направит деньги материнского капитала за рождение первого ребенка в счет погашения задолженности. В результате размер долга сократиться на 1 824 527 рублей. Если брать в расчет наш пример, где стоимость ипотеки составила 6 036 300, остаток задолженности составит 4 211 773 рубля, не считая уже оплаченных взносов.

Как сократить срок ипотеки на этапе покупки

Помимо перечисленных вариантов, можно сократить срок бремени перед банком еще до обращения за ипотекой. Вот несколько действенных советов, как уменьшить период кредитования:

  1. Старайтесь накопить побольше денег для первоначального взноса. Согласитесь, занимать 1 000 000 или 3 000 000 рублей у банка — большая разница. В первом случае переплата составит примерно 1 100 000 рублей при условии предоставления кредита на 10 лет и ставкой в 11% годовых. Если брать те же параметры кредитования во втором случае, вы переплатите 3 300 000 рублей.
  2. При покупке квартиры не стесняйтесь просить у продавца скидку. Часто собственники уменьшают стоимость недвижимости на 5-10%, если намечается сделка. В интересах продавца быстрее реализовать квартиру, чтобы получить деньги.
  3. Рассмотрите вариант покупки небольшой квартиры. Даже если у вас большая семья и придется некоторое время потесниться. Так вы сможете быстрее рассчитаться с задолженностью, если будете вносить больше, чем размер обязательного платежа. После закрытия долга, у вас будет возможность снова обратиться в банк за ипотекой для приобретения квартиры большей площади. А деньги, вырученные от продажи малогабаритного жилья, потратить на первоначальный взнос. Также его можно использовать в качестве источника дополнительного дохода. Например, сдавать в аренду. При этом полученные средства вносить в счет погашения долга за новую квартиру.

Еще один способ сэкономить — обращаться в банки за ипотекой с самыми выгодными условиями кредитования. Для этого придется тщательно анализировать предложения. Так, некоторые финансовые организации снижают ставку по жилищным кредитам, если у вас оформлена там зарплатная карта или вы соглашаетесь на страховку. Дополнительную скидку можно получить и за предоставление залога. В общем итоге первоначальная ставка по ипотеке может уменьшиться на 2-5%.

Взять ипотеку по самым выгодным условиям можно с помощью сервиса Кредистория. Здесь собраны все актуальные предложения российских банков. База ежедневно обновляется, поэтому предоставлена самая свежая информация. Для выбора лучшего варианта достаточно указать желаемые параметры кредитования, и система автоматически составит список банков с подходящими предложениями. Кредистория — ваш умный помощник по подбору финансовых услуг!

Заключение

Возможностей сократить срок кредитования достаточно. Главное, применять их на деле. Если есть лишние деньги, всегда перечисляйте их на ипотечный счет. Даже небольшие суммы способны приблизить вас к закрытию долга. Использование налоговых вычетов и материнского капитала даже за одного ребенка поможет намного быстрее рассчитаться с банком. Не забывайте своевременно вносить платежи, чтобы не платить финансово-кредитной организации еще больше. Для недопущения просрочек всегда отслеживайте график внесения платежей.