Одним из этапов сделки купли-продажи, оформления ипотеки или залога является оценка недвижимости, которая позволяет узнать ее объективную рыночную стоимость. Банку она дает возможность определить ликвидность жилья, на приобретение которого он выделяет кредитные средства. Покупателю оценка недвижимости гарантирует, что квартира или дом стоит потраченных денег, а продавцу — что он продает свое жилье по рыночной стоимости.      

Что такое оценка недвижимости    

Под «оценкой недвижимости» понимают процедуру, при которой независимая оценочная компания определяет рыночную стоимость квартиры или дома. На ее основании составляется отчет. Его предоставляют покупателю жилья или банку, который выделяет кредитные деньги (при оформлении ипотеки).

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем оценивать жилье

Оценка недвижимого имущества не входит в список услуг, навязываемых банковскими организациями. Процедура и порядок составления отчета регулируются 135-ФЗ.

Оценку недвижимости заказывают граждане, которые хотят:

  • купить квартиру в новостройке;
  • приобрести жилье на вторичном рынке;
  • продать квартиру или дом;
  • оформить страховку;
  • оформить кредит под залог недвижимого имущества;
  • получить недвижимое имущество в наследство;
  • рефинансировать ипотеку;
  • решить спорную ситуацию.

При ипотечном кредитовании банк выделяет заемные средства для покупки квартиры или дома. Оценка проводится для определения суммы займа. Кредитор должен понять, на что будут потрачены деньги, сможет ли он продать недвижимый объект и компенсировать расходы, если заемщик перестанет выполнять обязательства по договору. По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в кредитном договоре обязательно должна быть прописана рыночная стоимость объекта.

Кто оценивает недвижимость

Заниматься оценкой недвижимости могут как физические, так и юридические лица с наличием подтверждения о квалификации. Оценщик должен иметь:

  • высшее профильное образование;
  • опыт работы в данной сфере не менее 1 года;
  • действующий сертификат страхования ответственности на сумму более 300 000 рублей.

Еще одно обязательное требование к оценщику — членство в одной из СРО.

Существует много компаний, занимающиеся оценкой недвижимости. Некоторые из них работают независимо от банков, поэтому не имеют их аккредитацию. Это означает, что юридическое лицо не подало необходимые документы в финансовую организацию либо не соответствует ее требованиям. Если обратиться в такую независимую компанию, велика вероятность, что банк не примет отчет эксперта при оформлении ипотечного кредитования.

Оптимальное решение в подобной ситуации — обратиться в экспертную компанию с аккредитацией выбранного кредитного учреждения. Банк доверяет заключениям таких экспертов, и проведение повторной оценки недвижимости не потребуется. Обычно у крупных банков аккредитованы несколько оценочный компаний, и потенциальный заемщик сможет выбрать эксперта с приемлемыми условиями.

Как выбрать компанию и заказать оценку

Для чего нужна оценка квартиры

Оценка квартиры для ипотеки — это только один из этапов оформления договора. Помимо этого нужно узнать, на каких условиях будут предоставлены кредитные средства. Сделать это можно с помощью сервиса Кредистория от крупнейшего бюро кредитных историй ОКБ. Это умный помощник по подбору финансовых услуг, который на основе базы данных изучит кредитную историю и рассчитает вероятность одобрения заявки на ипотеку.

Также система выдаст список банков с актуальными предложениями по ипотеке. В предоставленном перечне достаточно выбрать финансовую организацию с подходящими условиями кредитования и узнать, с какими оценочными компаниями она сотрудничает. В некоторых случаях банковские сотрудники сами предложат заказать оценку недвижимости у своих аккредитованных экспертов. Альтернативный вариант — обратиться за услугой самостоятельно или попросить помощи у проверенного риелтора. Процедура состоит из следующих этапов:

  • поиск оценочной компании;
  • подача заявки на услугу;
  • заключение договора об оценке;
  • ожидание результатов от эксперта;
  • получение отчета.

После того как документ будет передан, необходимо тщательно его проверить. Отчет составляется по требованиям 135-ФЗ и выбранного банка.

Какие документы нужны для оценки

Документы для оценки квартиры

Список документов для проведения оценки зависит от типа приобретаемой квартиры. Если планируется покупка недвижимости на вторичном рынке, в стандартный перечень входят следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • технический паспорт объекта;
  • документы о праве собственности;
  • справка о госрегистрации недвижимости.

Если объектом оценки выступает квартира в новостройке, потребуется предоставить паспорт, договор долевого участия (ДДУ) и акт приема-передачи. Некоторые оценщики дополнительно просят выслать фотографии объекта, но это может привести к неточным результатам экспертизы.

Что должен содержать отчет оценщика

После подписания договора об оказании услуги оценщик выезжает на объект для его осмотра. Чаще всего он на месте фотографирует обнаруженные недостатки. Итоговым результатом работы эксперта выступает отчет. В документе должны содержаться:

  • данные об оценочной компании и заказчике услуги;
  • дата, основание и цель проведения оценки;
  • сведения об объекте недвижимости;
  • используемые стандарты при оценке объекта;
  • рыночная и ликвидационная стоимость.

Отчет может быть предоставлен на бумажном носителе или в электронном варианте. В первом случае страницы документа должны быть пронумерованы и прошиты. Заключение эксперта заверяется подписью эксперта и печатью, если оно составлено юридическим лицом. К отчету дополнительно прилагаются фотографии объекта исследования и документы на недвижимость.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуги по оценке недвижимости зависит от:      

  • региона получения услуги. Например, в крупных городах стоимость работы эксперта будет выше, чем в отдаленном районе;
  • внутренней политики экспертной организации. Молодые оценочные компании обычно занижают стоимость услуг для привлечения клиентов. Перед подписанием договора следует убедиться, что у оценщика есть все необходимые документы на деятельность;
  • площади исследуемого объекта. Вполне логично, что стоимость оценки однокомнатной квартиры будет значительно ниже, чем пятикомнатной. Чем больше площадь недвижимости, тем больше времени потребуется эксперту для всестороннего анализа.

Если брать в расчет средние значения, стоимость работы оценщика — 3000-6000 рублей.

Кто оплачивает оценку: покупатель или продавец

В большинстве случаев работу оценщика оплачивает клиент. При этом потраченные средства не удастся вернуть, если банк откажет в выдаче ипотечного кредита. По этой причине некоторые финансовые учреждения самостоятельно проводят предварительную оценку предлагаемой квартиры. Если результаты исследования банк устраивают и причин для отказа в ипотеке не выявлено, тогда клиент заказывает и оплачивает работу эксперта по оценке недвижимости.

Банки могут взять на себя обязательство по оплате оценочной экспертизы только в исключительных случаях. Например, когда необходимо подать в суд исковое заявление на      заемщика. В подобных ситуациях кредитору потребуется доказать реальную стоимость недвижимости, поэтому он действует в своих интересах.

Срок подготовки оценочного отчета

Как правило, для составления отчета о проведении оценки квартиры эксперту требуется до 3-х рабочих дней. Однако в некоторых случаях специалисту необходимо больше времени. На это влияет площадь исследуемого жилья. Например, подготовка документа об оценке дома занимает до 5-7 дней. Обычно сроки предоставления экспертизы оговариваются предварительно. На период формирования отчета также влияет форма его представления: электронная или бумажная.

Срок действия отчета об оценке жилья

Согласно 135-ФЗ, срок действия оценочного отчета равен шести месяцам, поэтому дата его составления обязательно указывается в документе. В отдельных ситуациях кредитор может потребовать предоставления более свежего результата оценочной экспертизы.

По каким критериям определяется стоимость недвижимости

Стоимость квартиры определяется исходя из совокупности факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики объекта недвижимости:

  • год постройки здания;
  • материал стен;
  • этаж расположения квартиры;
  • площадь и количество комнат;
  • планировка и отделка;
  • состояние коммуникаций;
  • наличие или отсутствие дефектов.

Важную роль также играет расположение дома. Так, недвижимость в более престижных районах будет стоить на порядок выше. При этом учитываются развитость инфраструктуры, близость к историческому центру, плотность населения, наличие благоустроенных парков и мест для отдыха рядом с домом и другие параметры. На результат оценки могут повлиять и дополнительные характеристики квартиры: расположение объекта на этаже, вид из окна и прочие критерии. Окончательный вывод при расчете стоимости объекта оценщик делает после анализа общей ситуации на рынке недвижимости и изучения цен на аналогичные квартиры.

Для чего нужна ликвидационная стоимость

В отчете оценщика всегда указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Первый вариант необходим для определения суммы ипотеки, а второй может потребоваться в дальнейшем для банка. Ликвидационная стоимость показывает, за какую цену финансовая организация сможет реализовать квартиру в кратчайший срок в случае необходимости. Обычно она ниже рыночной на 10-20%, что вполне объяснимо.

Возможные проблемы и нюансы

Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.

Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.

Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.

Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.

Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!