Дают ли ипотеку индивидуальным предпринимателям? Да. Легко ли её получить? Нет. Рассказываем, почему банки доверяют ИП меньше, чем наёмным работникам, и как предпринимателю преодолеть барьер недоверия при подаче заявки на ипотечный кредит.
Основные требования к ИП, как к заёмщику
Основные условия выдачи ипотеки индивидуальным предпринимателям те же, что и для физических лиц: стаж от 2-3 лет и стабильный уровень зарплаты на постоянном месте работы в течение 6 месяцев.
В переводе на язык предпринимательства это означает, что ИП должен быть зарегистрирован не вчера, а пару лет назад, и хотя бы в течение 6 последних месяцев получать стабильный доход от своей деятельности.
Как ИП подтвердить доход
У трудоустроенного сотрудника есть два способа подтверждения дохода. Это 2 НДФЛ или справка с места работы по форме банка (последний способ — полуофициальный).
Индивидуальный предприниматель не может сам себе выписать справку о доходах, но он может предоставить:
- выписку с расчетного счёта, заверенную печатью банка;
- копию декларации 3-НДФЛ (для ИП на ОСН);
- копию декларации по УСН (для ИП на УСН);
- книгу учёта доходов (для ИП на патенте);
- справку о доходах с сайта налоговой службы (для ИП на АУСН или НПД).
Почему высокий доход не гарантирует получение ипотеки
- Важен не только факт получения дохода, но и его источники
Одно дело, если предприниматель держит магазин. В этом случае его доходы подтверждаются кассовыми операциями. Достаточно показать выписку с расчётного счета, чтобы доказать поступления. Другое дело — доходы, полученные наличными по договорам с физическими лицами. Даже если они зафиксированы в налоговой декларации, нет гарантии, что их не «нарисовали» умышленно в процессе подготовки к получению ипотеки.
Также важна и стабильность источников. Если в один месяц доходы идут от продажи хендмейда, в другой — от оказания клининговых услугах, а в третий — с предоставления психологических консультаций, то есть вероятность, что скоро у предпринимателя закончатся идеи для заработка, и он лишится дохода.
- Доходы без расходов — не показатель
При оценке платёжеспособности банки будут интересоваться и расходами, причём не только в рамках предпринимательской деятельности. Обязательства ИП, как физического лица (например, алименты), тоже имеют значение.
Выходит, чтобы получить ипотеку, индивидуальному предпринимателю мало подтвердить доход. Нужно доказать прибыльность своего дела, а также убедить банк, что прибыли хватает на все личные обязательства.
- Помимо дохода, проверяется множество других факторов
При анализе заявок на ипотечные кредиты банки применяют систему скоринга, основанную на оценке заёмщика не только по финансовым, но и по социальным характеристикам. Отказ можно получить, например, из-за возраста, отсутствия образования или пустой кредитной истории.
Подробнее о том, как банки оценивают заёмщика — в статье про кредитные скоринги.
Какие ещё документы нужны индивидуальному предпринимателю, чтобы оформить ипотеку
Кроме документов, подтверждающих доход, потребуются:
- заявка-анкета;
- паспорт;
- ИНН;
- выписка ЕГРИП.
Также могут понадобиться предпринимателю, чтобы взять ипотеку:
- долгосрочные контракты с контрагентами;
- отчёты о закрытии смен онлайн-кассы;
- выписка о состоянии индивидуального лицевого счёта из СФР.
Минусы получения ипотеки в статусе ИП
- Невыгодные условия. Банки устанавливают высокие процентные ставки или просят большой первоначальный взнос, считая индивидуальных предпринимателей более рискованными клиентами.
- Короткий срок кредитования. Банки не уверены в долгосрочной стабильности малого бизнеса, поэтому вряд ли предложат кредит на 15-20 лет. Скорее это будет среднесрочное кредитование — придётся приготовиться к большим ежемесячным платежам.
- Повышенная ответственность. Если ИП покупает квартиру или дом, то он несёт обязательства не только как физическое лицо, но и как бизнесмен, которые должен обеспечить себе доход. Если ИП покупает коммерческую недвижимость для бизнеса, то в случае финансовых трудностей он рискует личными активами и как физическое лицо.
- Отсутствие льгот. Налоговый вычет за ипотеку доступен индивидуальному предпринимателю, только если он имеет доход, облагаемый по ставке 13% (т.е. как физическое лицо).
Как ИП улучшить условия кредитования и повысить шансы на одобрение: 8 пунктов
- Самое важное! Постоянно работать над повышением кредитного рейтинга. Узнайте подробнее о том, как бизнесмену использовать кредитный рейтинг для получения финансирования
