Аккредитив

Крупные финансовые операции связаны с рисками. При заключении сделки купли и продажи недвижимости подвести может любая сторона: покупатели иногда тянут с оплатой, а продавцы отказываются принимать претензии к товару после получения денег. Обезопасить сделку помогает оформление аккредитива.

Что такое аккредитив?

Аккредитив – услуга, при которой к сделке привлекается контролирующая сторона – банк (эмитент). Процесс проходит по следующей схеме:

  1. Покупатель обращается к эмитенту для открытия расчетного счета.
  2. Вносит сумму, необходимую для оплаты сделки.
  3. Эмитент сообщает продавцу об открытии расчетного счета, поступлении и резервировании денежных средств в исполняющем банке.
  4. Продавец выполняет свою часть договора (например, отгружает товар).
  5. После проверки выполненной работы деньги поступают продавцу.

Таким образом, эмитент несет ответственность за платежи и контролирует выполнение обязательств всеми участниками сделки покупки квартиры или другой недвижимости.

Аккредитив: виды

Виды Аккредитива

Аккредитивный счет может быть отзывной и безотзывный. В первом случае покупатель квартиры или земельного участка имеет право отозвать деньги или поменять условия аккредитива в одностороннем порядке. Во втором случае любые изменения требуют согласования обеих сторон. При его оформлении продавец получает гарантию, что после подписания всех юридических документов средства будут перечислены на его счет.

При продаже квартиры также прибегают к следующим видам аккредитива:

  1. Подтвержденный. Здесь наличие средств на счете необязательно. Исполняющая организация может перевести деньги из собственного баланса. При оформлении этой аккредитации покупателю нужно платить большую комиссию.
  2. Покрытый. По условиям договора эмитент обязуется перевести деньги со счета на счет в течение указанного периода.
  3. Непокрытый. Списание средств со счета, открытого покупателем квартиры, происходит единовременно.
  4. Револьверный. Оформление этого вида аккредитивных обязательств актуально при совершении торговых операций по фиксированному графику. Исполняющая организация производит оплату сразу после проведения взаимных расчетов.
  5. Резервный. Этот договор защищает продавца, но не защищает исполнителя, который обязан провести оплату даже тогда, когда покупатель нарушает условия договора.
  6. Циркулярный. При оформлении этой аккредитации продавец получает доступ к средствам всех корреспондентов исполняющей организации.
  7. Кумулятивный. По условиям кумулятивного договора покупатель может присоединять неизрасходованную сумму к новым аккредитивным обязательствам. Порядок использования средств устанавливает эмитент.
  8. Некумулятивный. В этом случае оставшаяся сумма выводится на счет покупателя.

При продаже квартиры или другого недвижимого имущества также возможно оформление аккредитива с «красной» оговоркой. Он устанавливает порядок, при котором исполнитель обязан перечислить средства даже в том случае, если продавец еще не выполнил свои обязательства (освободил жилье, передал ключи и пр.).

Аккредитив: сферы применения

Услуга востребована в бизнесе (экспортно-импортные операции, торговая деятельность внутри страны) и при расчетах между физическими лицами. В частности, оплата по аккредитиву применяется при покупке и продаже недвижимости, где обычно используют доверенность.

При покупке недвижимости сразу после подписания договора купли и продажи покупатель:

  1. Обращается к эмитенту для открытия расчетного счета.
  2. Пополняет счет в установленном порядке.
  3. Пишет заявление для открытия аккредитивного счета на имя продавца.

В это время продавец обращается в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. При этом он предоставляет оригиналы юридической и другой документации. Если с бумагами все в порядке, эмитент проводит расчеты в наличной или безналичной форме.

Приведем пример. Житель Москвы выставил на продажу свою квартиру. На объявление откликнулся житель Санкт-Петербурга. Они встречаются в агентстве недвижимости для обсуждения условий покупки. После этого покупатель должен приехать в Москву и после подписания доверенности передать деньги из рук в руки. Однако, чтобы не везти крупную сумму наличными, он обращается в филиал эмитента в Санкт-Петербурге для открытия аккредитивного счета. После оформления прав собственности продавец может получить оплату в любом московском отделении исполняющей организации.

Безотзывный или отзывной аккредитив при покупке недвижимого имущества гарантирует безопасность расчетов. При этом эмитент берет на себя обязательства по проверке документации, которая подтверждает переход прав собственности после продажи. Порядок действий эмитента регулируется российским законодательством. По условиям договора при оформлении аккредитивных обязательств продавец вправе получить оплату без личного присутствия покупателя.

Аккредитив: преимущества и недостатки

Аккредитив хорошо или плохо

Плюсы для продавца – гарантия получения оплаты. Покупателю аккредитив дает возможность вернуть деньги в случае недобросовестного выполнения работы или отмены сделки купли и продажи.

Если в сделке участвуют физические лица, добавляется еще несколько преимуществ:

  • безопасные безналичные расчеты (после открытия счета покупателю не нужно заботиться о перевозке крупной суммы);
  • проверка специалистами документации по сделке;
  • возможность оформления при ипотечном договоре;
  • удобство получения денег для продавца (присутствие покупателя необязательно).

К недостаткам услуги можно отнести расходы на банковскую комиссию и необходимость оформлять бумаги на открытие аккредитива.

Аккредитив: порядок оформления договора

Порядок взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры или другой недвижимости регламентирует договор. В нем указывают:

  • данные о покупателе и продавце,
  • вид аккредитивной формы,
  • бронируемую сумму,
  • срок действия обязательств,
  • комиссию за обслуживание,
  • условия проведения расчетов,
  • права и обязанности сторон.

Если поставщик или получатель нарушит обязательства, штрафные санкции также будут применены в порядке, описанном в условиях договора.

Расчеты по аккредитиву

По условиям договора платеж по аккредитиву проводится только после того, как будут выполнены все обязательства со стороны покупателя и продавца. В случае с продажей недвижимости деньги перечисляются на счет продавца сразу после подписания договора и передачи ключей. Если одна из сторон нарушила обязательства, другая сторона вправе не платить или не предоставлять ключи от квартиры.

Для открытия аккредитивного счета покупатель может привлечь собственные или кредитные средства. Второй вариант возможен только при наличии прав на кредитование.

Аккредитив: порядок открытия счета

Порядок открытия счета

Чтобы оформить аккредитивный счет, покупатель обращается с заявлением в банковскую организацию. В нем указывают:

  • номер договора о покупке квартиры, на который нужно открыть аккредитив;
  • данные продавца;
  • сумму, вид и срок действия аккредитивного счета;
  • форму, в которой будет реализован аккредитив;
  • информацию о недвижимом имуществе;
  • наименование исполняющей организации;
  • документы для расчетов с продавцом.

Если в сделке покупки и продажи недвижимости задействованы юрлица, аккредитив должен быть отражен в бухгалтерской и налоговой документации. Заявка на аккредитив и требования по платежам заполняются на бланках управленческой документации 0401063 и 0401061 соответственно. В бухгалтерской документации для регистрации расхода используют балансовые и внебалансовые счета 9802 А, 2602 П, 9020 А, 7100 А. Сделки, в которых оплата производится по безналичному расчету, облагаются налогом.

Аккредитив при покупке недвижимости

Услугу можно использовать при покупке квартиры, дома, земельного участка, в том числе и при ипотеке. Найти выгодную ипотечную программу можно на Кредистори. Это уникальный сервис, который проведет для вас бесплатный подбор ипотеки, а также рассчитает вероятность одобрения заявки на основании вашей кредитной истории.