Приобретение собственного жилья — один из наиболее актуальных вопросов, волнующий многих россиян. Покупка квартиры в ипотеку — оптимальное решение жилищного вопроса, когда средств недостаточно. Сам процесс оформления ипотечного кредита только на первый взгляд кажется сложным. Разберем процедуру по этапам — все станет проще и понятнее.

Ипотека на покупку новостройки

Финансовая подготовка

Первое, что необходимо сделать для покупки новостройки в ипотеку — адекватно оценить свои финансовые возможности. Следует учесть, что сначала придется потратиться на первоначальный взнос, составляющий 10-15% от стоимости квартиры. Сумма довольно приличная и найти ее для многих россиян проблематично. Существует несколько вариантов решения этого вопроса:

  1. Накопить деньги. Чтобы собрать достаточную сумму, придется ограничить себя в расходах. Для этого может потребоваться несколько лет. Однако этот способ считается самым доступным и надежным.
  2. Воспользоваться материнским капиталом или субсидиями. В России существует ряд программ, позволяющих определенным категориям граждан получать целевые выплаты. Они предназначены для молодых или многодетных семей, военнослужащих. Одна из целей назначения денег — улучшение жилищных условий.
  3. Оформить потребительский заём. Такой способ считается наиболее распространенным. Для получения кредита достаточно обратиться в банк, предоставить необходимые документы и нужная сумма будет предоставлена, если у заёмщика достаточный уровень дохода и положительная кредитная история.

Помимо первоначального взноса, необходимо адекватно оценить соотношение предстоящих доходов и расходов. При этом следует учесть уровень заработной платы и надежность компании, в которой трудоустроены, имеющиеся кредитные задолженности, затраты на нужды семьи и др. Банки не одобрят ипотеку, если ежемесячные платежи будут превышать 50% дохода заёмщика.

Оценка параметров ипотеки

Условия ипотечного кредитования отличаются — зависят от конкретного банка. Однако разница не существенна, так как некоторые критерии регулируются законодательствам. При выборе программы ипотеки потенциальным заёмщикам следует обратить особое внимание на следующие параметры:

  • размер процентной ставки за пользование заёмными средствами;
  • установленные требования к объекту недвижимости и заёмщику;
  • размер первоначального взноса.

Наиболее существенным считается требование к заёмщику. Так как ипотека выдается на длительный срок, последнее внесение обязательного платежа должно произойти не позже наступления 65 лет. Соответственно, если кредит выдается на 20 лет, заёмщику на момент оформления должно быть не более 45 лет. Также банк тщательно изучает репутацию работодателя и учитывает непрерывный трудовой стаж. К квартирам установлены менее строгие требования — новостройка считается более рентабельным жильем, чем вторичная недвижимость.

Выбор способа приобретения квартиры

При оформлении ипотеки возможны два способа покупки квартиры в новостройке — по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). Оба варианта имеют как преимущества, так и недостатки. Рассмотрим каждый из них подробнее.

ДДУ

Если у потенциального заёмщика недостаточно средств, но есть возможность ждать несколько лет, следует рассмотреть покупку квартиры в ипотеку по ДДУ. В таком случае недвижимость приобретается в строящемся доме. Стоимость квартиры будет значительно ниже, чем при ДКП. Однако существует риск, что застройщик не закончит строительство здания.

Что такое ДДУ?

ДКП

В рамках договора купли-продажи заёмщик покупает квартиру в уже построенном доме. Соответственно, стоимость ее будет дороже. Это оптимальный вариант для тех, кто желает поскорее переехать в собственное жилье. Приобретать недвижимость в ипотеку по ДКП надежно — заёмщик может сразу оценить квартиру.

Выбор финансового учреждения

К выбору банка для оформления ипотеки следует отнестись серьезно. Хоть условия кредитования не особо различаются, но даже небольшая разница в ставке может иметь значение в итоговой сумме. Немаловажную роль также играет возможность досрочного погашения кредита и способы внесения обязательных платежей. Такую информацию можно получить у консультантов банка.

Чтобы существенно сэкономить время на поиски банка с наиболее выгодными условиями по ипотеке, рекомендуем воспользоваться сервисом Кредистория. Здесь собраны самые актуальные предложения финансовых организаций. Взять ипотеку просто — достаточно указать желаемую сумму и срок кредитования, а система автоматически составит список банков с лучшими предложениями. Кредистория — ваш умный помощник по подбору финансовых услуг.

Подача заявки на ипотеку

После того, как была выбрана квартира в новостройке и банк, следует перейти к следующему этапу — подаче заявки на ипотеку. В большинстве финансово-кредитных организаций оформить заявку предлагается на сайте или в мобильном приложении. На страницах ресурсов предусмотрен ипотечный калькулятор — с его помощью заёмщик сможет рассчитать приблизительную стоимость кредита и размер обязательных платежей. После введения необходимых данных, с пользователем связывается менеджер банка для уточнения деталей. Затем потенциальному заёмщику предстоит собрать пакет необходимых документов.

В базовый перечень документации входит:

  • заполненная заявка по форме банка;
  • паспорт гражданина РФ и СНИЛС;
  • справка о доходах заёмщика;
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака.

После подачи документов банк будет принимать решение в течение одной-двух недель. Если ответ по рассмотрению заявки на ипотеку будет положительным, с заёмщиком свяжется консультант и назначит встречу для оформления договора. 

Заключение кредитного договора

Перед подписанием договора следует внимательно изучить каждый пункт документа. К наиболее важным деталям относятся:

  1. Условия изменения процентной ставки. Если даже вы уверены в банке, не стоит пропускать этот пункт. При неправомерном изменении ставки в одностороннем порядке, вы будете знать, как действовать дальше.
  2. Возможность досрочного погашения ипотеки. Несмотря на то, что банкам такое условие не выгодно, вы всегда сможете продать или обменять недвижимость после закрытия обязательств по кредитному договору.
  3. График внесения обязательных платежей. Приложение всегда предоставляется вместе с договором. В таблице отражается суммы и даты погашения задолженности — дополнительный вариант, что планировать ежемесячные расходы. 

Если все условия договора устраивают и не вызывают сомнений, остается его подписать и переходить к следующему этапу.

Процесс приемки квартиры

Приемка квартиры

Большинство банков самостоятельно перечисляет деньги на счет продавца после того, как тот предоставит необходимые документы. Однако финансовое учреждение вправе установить другой порядок передачи средств. Независимо от этого, сделка будет считаться завершенной после перечисления денег застройщику. Если квартира уже построена, можно приступать к процессу приемки. Для этого покупатель приглашается на объект и внимательно его осматривает.

Квартира должна полностью соответствовать параметрам, отраженным в договоре. Если в помещениях будут выявлены дефекты — составляется акт и застройщик обязан устранить недочеты за свой счет. Когда они будут исправлены, покупатель вызывается на повторную приемку.

Оформление права собственности

После того, как продавцу были переданы деньги и подписан акт приема-передачи недвижимости, договор о приобретении жилья необходимо передать в Росреестр. Это можно сделать самостоятельно в ближайшем отделении МФЦ. Альтернативный вариант — поручить это дело риелтору. После того, как регистрация о переходе прав собственности будет передана в реестр, в документы будет также внесена пометка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Для владельца это будет означать, что он не вправе реализовать квартиру или сделать в ней перепланировку без разрешения кредитора. Ограничения будут действовать до тех пор, пока не будет погашена вся ипотека.

Получение налогового вычета

Если вы являетесь плательщиком НДФЛ, у вас есть возможность вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. При этом при приобретении недвижимости в ипотеку он распространяется как на тело кредита, так и на проценты за пользование заёмными средствами. Оформление налогового вычета происходит через работодателя или через налоговую службу. Для этого следует предоставить следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право на собственность;
  • договор купли-продажи или долевого участия;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • чеки и квитанции, свидетельствующие о внесении обязательных платежей.

Дополнительно могут потребовать предоставить справку 2-НДФЛ или заявление о распределении вычета между супругами.

Некоторые покупатели квартиры по ипотеке не пользуются правом получить налоговый вычет и в результате теряют достаточно крупную сумму. Ее легко рассчитать самостоятельно. Одному налогоплательщику полагается вычет в размере 13%. Если вы приобрели недвижимость за 2 млн рублей, после представления всех документов в налоговую службу или по месту работы, вы можете вернуть 260 тыс рублей. В случае подтверждения уплаты процентов за пользование кредитом, к этой сумме добавится еще 130 тыс рублей при расчете стоимости ипотеки в 3 млн рублей. Нельзя не согласиться, что эти деньги могут пригодиться для благоустройства нового собственного жилья.