Возможность покупки недвижимости в ипотеку для многих россиян — оптимальное решение жилищного вопроса. Чтобы приобрести собственное жилье, достаточно оплатить часть его стоимости продавцу, подать документы в банк и подписать кредитный договор. После оформления всех необходимых документов можно сразу заселяться, если объект принадлежит к вторичному фонду, или подождать несколько лет, когда речь идет о строящемся доме. У жилья в ипотеку много положительных моментов, но не у всех граждан есть деньги на оплату первоначального взноса. Что делать в подобной ситуации — расскажем далее.

Ипотека на покупку жилья

Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он банкам

Первоначальный взнос — это своеобразный показатель дисциплинированности и ответственности клиента для банка. Таким образом будущий заемщик подтверждает свое намерение купить недвижимость, а кредитное учреждение убеждается, что клиент надежный. Считается, что гражданин, не способный найти деньги на оплату стартовой части стоимости квартиры, не сможет нести ответственность за выполнение обязательств.

При этом деньги передаются не банку, а продавцу. Как правило, ипотека выдается с условием обязательной оплаты части стоимости жилья из собственных средств клиента. Минимальный размер первоначального взноса составляет 10-15% для квартиры и 30-35% для дома.

Банк заинтересован в частичной оплате стоимости недвижимости, так как она в большинстве случаев остается в залоге до полного погашения задолженности. Если клиент не в состоянии выплачивать долг, кредитное учреждение вправе реализовать залоговое имущество. Если разница в цене от продажи объекта залога превышает размер задолженности, она будет передана заемщику.

Что делать, если нет денег на стартовый взнос

Оптимальное решение — накопить деньги на оплату первоначального взноса и только потом обращаться в банк за ипотечным кредитом. Такой     подход выгоден не только для финансовой организации, но и для заемщика: уменьшится сумма долга, проценты по нему или срок кредитования. Чем больше стартовый капитал на покупку квартиры, тем охотнее банк одобряет ипотеку.

Если у вас нет возможности копить, можно воспользоваться альтернативными способами оформления жилищного кредита без первоначального взноса. Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Что делать, если нет денег на первоначальный взнос

Завышение цены жилья

Некоторые заемщики пытаются обойти требования банка за счет завышения цены приобретаемой квартиры. Суть такого способа состоит в следующем: стоимость недвижимости в результате оценки указывается выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом клиент предоставляет в финансовую организацию подтверждающий документ о передаче продавцу стартового капитала в размере 10-15% от стоимости квартиры — обычно это расписка.

Такая схема не всегда срабатывает, ведь банк самостоятельно проверяет объекты. Если указанная в документах стоимость существенно отличается от рыночной, сделка вряд ли состоится. Кроме того, купить квартиру с помощью завышения цены можно только на вторичном рынке. То есть фальшивую расписку о передаче денег может написать только частное лицо. Однако в таком случае велик риск, что продавец потребует больших денег за продажу квартиры или вообще откажется сотрудничать на одном из этапов.

Деньги в долг

Самый простой способ найти деньги на первоначальный взнос — одолжить нужную сумму у родственников или друзей. Таким образом вы сможете сэкономить на выплате процентов. К тому же с родными людьми гораздо проще договориться об отсрочке, если не получается вернуть долг своевременно. Не рекомендуется брать средства в долг у частных кредиторов под расписку: они устанавливают свои условия, которые совершенно не выгодны заемщику. Например, процентная ставка может достигать 10-20% в месяц. Конечно, это незаконно, но мало кто из их клиентов обращается в суд для защиты своих прав.

Материнский капитал

Для внесения первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала. Так называется программа господдержки для семей с малолетними детьми. В 2022 году за первенца у семьи есть возможность получить 524,5 тыс. рублей, дополнительно за второго ребенка — 168,6 тыс. рублей. Если же за первого малыша родители или усыновители не оформляли сертификат, после рождения или усыновления второго им полагается выплата 693,1 тыс. рублей. Эти средства разрешается потратить на конкретные нужды (образование, лечение и т.д.), в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

Деньгами маткапитала можно оплатить часть или полную стоимость жилья. Также у семей с детьми есть возможность воспользоваться средствами материнского капитала для оплаты первоначального взноса. Если суммы не хватит, покупателям придется доплачивать из своих собственных сбережений. Применение маткапитала для покупки квартиры обязывает заемщика выделить доли на всех детей, что в дальнейшем затрудняет раздел или продажу недвижимости. При этом необходимо обратиться в органы опеки для получения их разрешения.

Потребительский кредит

Если нет возможности копить средства, можно взять деньги в долг у банка. В таком случае обратите внимание на потребительский нецелевой кредит. Полученные деньги направляются на оплату стартового капитала для покупки квартиры — это позволит оформить ипотеку на стандартных условиях. Однако перед тем как подавать заявку на потребительский кредит, адекватно оценивайте свои возможности. Особенно если придется вносить платежи по двум обязательствам одновременно. Кроме того, есть риск получения отказа в ипотеке, так как банк может счесть долговую нагрузку слишком большой. Считается оптимальным, если общая сумма платежей не превышает 40-50% от ежемесячного дохода.

Военная ипотека

Военнослужащим государство предоставляет особые льготы и субсидии, которые можно направить для оплаты первоначального взноса при покупке квартиры. Чтобы рассчитывать на господдержку, заемщик должен соответствовать следующим критериям:

  • минимальный возраст — 21 год;
  • быть военнослужащим;
  • участвовать в накопительной ипотечной программе по 117-ФЗ не менее 3 лет.

Если клиент подпадает под эти требования, государство будет выделять ему субсидию. По этой программе можно купить квартиру в любом регионе России. При этом не имеет значения, где приобретается недвижимость, на первичном или вторичном рынке. Учтите: не во всех российских банках предлагается военная ипотека. Сегодня ее можно оформить в 13 крупнейших финансовых организациях. Такую информацию можно найти на сайте Министерства внутренних дел.

Военная ипотека

Социальная ипотека

Отдельные категории граждан могут получить ипотеку на приобретение жилья по социальной программе господдержки. Она распространяется на работников здравоохранения, образования и научной сферы. При этом основные требования к возрасту заемщика — не менее 35 лет — и к его стажу — минимум три года. Даже если клиент соответствует этим критериям, это еще не гарантирует получение социальной ипотеки.

Помимо перечисленных параметров установлены требования к текущим жилищным условиям — они зависят от региона. При рассмотрении заявки и документов — изначально подаются в местную администрацию — учитываются прошлые и настоящие жилищные условия бюджетного работника, которые нуждаются в улучшении. Еще один момент: если у него в собственности более 18 м2 жилья, заявку на участие в программе отклонят. Так как желающих получить социальную ипотеку слишком много, очередь может двигаться годами.

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — еще одна мера поддержки от государства, предназначенная для семей с детьми. Она была запущена еще в 2011 году и действует до 2026 года. Благодаря такой программе граждане могут приобрести жилье, не имея собственных накоплений. В ее рамках государство выделяет молодым семьям субсидии, которые могут достигать 30-35% от стоимости недвижимости. Эти деньги разрешается потратить на оплату первоначального взноса.

Для участия в программе «Молодая семья» к заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст — не более 35 лет;
  • достаточный уровень дохода;
  • официально зарегистрированный брак;
  • отсутствие собственного жилья.

Наличие в семье хотя бы одного совместного малолетнего ребенка будет преимуществом при рассмотрении заявки на ипотеку. Таким заемщикам предоставляется большая сумма субсидий. В программе есть и некоторые исключения. Например, участвовать в льготном субсидировании вправе даже семьи, состоящие из одного родителя и малыша.

Ипотека под залог недвижимости

Взять ипотеку без первоначального взноса можно путем предоставления обеспечения в виде залога имущества. В этом случае у заемщика должны находиться в собственности ликвидная квартира, дом, апартаменты или земельный участок. Именно на эту недвижимость будет наложено обременение: ее нельзя будет реализовать или подарить, пока вы полностью не рассчитаетесь с банком.

Чтобы недвижимость подошла для залога, к ней предъявляются      следующие требования:

  • в квартире или доме не прописаны несовершеннолетние дети;
  • здание не находится в аварийном, ветхом состоянии и не подлежит сносу;
  • сумма кредита не будет превышать 70% стоимости заложенного имущества.

Некоторые банки выдают кредиты под залог недвижимости, не принадлежащей самому заемщику. Однако она должна быть в собственности его близкого родственника. В таком случае владелец имущества может выступить в качестве созаемщика. Так или иначе, финансово-кредитные учреждения будут изучать каждое обращение клиента индивидуально.

Ипотека от застройщика

Крупные застройщики также продают квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Некоторые из девелоперов предлагают оформить у них процентный или беспроцентный заем, который впоследствии клиент передает банку. Как правило, деньги выдаются под высокую процентную ставку, превышающую банковскую на 3-7 пунктов. К тому же в большинстве случаев долг потребуется вернуть в короткий срок — в течение 2-3 лет.

Также есть еще один способ, который предлагают застройщики покупателям, не имеющим средств для первоначального взноса, — участие в акциях. В рамках спецпредложений заемщики могут взять деньги на стартовый капитал в рассрочку или с приличной скидкой. Такая возможность предоставляется не так часто: обычно в период начала стартовых продаж нового жилого комплекса. Чтобы найти такую акцию у застройщика, рекомендуем регулярно мониторить рынок новостроек.

Акции от банков

Некоторые банки периодически проводят специальные акции для клиентов. В рамках таких программ можно купить недвижимость в ипотеку по сниженной ставке или без первоначального взноса. Это маркетинговый ход для привлечения новых клиентов. Также многие кредитные учреждения сотрудничают с девелоперами и предлагают совместные спецпредложения для потенциальных покупателей недвижимости. В таких случаях первоначальный взнос оплачивают застройщики, увеличивая стоимость жилья. При этом возможно купить только ту квартиру, которая находится в списке объектов, принадлежащих девелоперу.

Подведем итоги

Все перечисленные способы доказывают: оформить ипотеку без первоначального взноса реально. Главное — выбрать нужную программу. При этом рекомендуется внимательно изучить предложения и только потом подавать заявку. В зависимости от условий от вас может потребоваться предложить в залог имущество. Также параметры кредитования могут быть существенно выше, чем в случае с ипотекой с крупным первоначальный взносом. Чтобы быть в курсе действующих      предложений банков и купить квартиру в ипотеку без стартового капитала и с выгодными условиями кредитования, воспользуйтесь нашим умным сервисом Кредистория. Агрегатор автоматически собирает все банковские продукты и услуги, доступные в вашем регионе. Достаточно зайти в нужный раздел, указать параметры кредитования и сравнить предложения. Выберите лучшее из них и подайте заявку. Для повышения вероятности одобрения отправьте запросы в несколько финансовых организаций. С сервисом Кредистория взять ипотеку с выгодными условиями теперь проще простого!