Перепланировка квартиры в ипотеке: разрешённые работы, запреты и порядок согласования с банком

Выясняем, можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке. 

Если кратко — да, но не всегда. Определённые виды работ запрещены законом, другие нельзя выполнять из-за ограничений банка. Эта статья поможет самостоятельно разобраться в деталях, чтобы потом не пришлось расплачиваться за случайные ошибки.

Зачем банку запрещать перепланировку

Изменения влияют на стоимость

Покупая квартиру в ипотеку, заёмщик передаёт её в залог банку до полного погашения долга. Для этого оформляют закладную. В ней фиксируют характеристики объекта: прикладывают техпаспорт, поэтажный план и отчёт об оценке с указанием рыночной стоимости. Банку важно, чтобы эта стоимость не снижалась. Некоторые изменения могут на неё повлиять. Например, при объединении кухни и комнаты однокомнатная квартира превращается в студию — такие объекты оцениваются иначе. Нетипичные решения тоже снижают спрос. Например, установка джакузи в спальне ограничивает круг покупателей.

Незаконная перепланировка усложняет продажу

Перепланировка не всегда снижает цену. Иногда она делает квартиру удобнее и повышает её стоимость. Но это работает только при официальном оформлении изменений.

Сведения о квартире хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в том числе её план со всеми перегородками, дверными проёмами и техническими узлами. Если вы что-то убрали, добавили или подвинули, то она перестаёт соответствовать описанию в реестре. Покупатель видит расхождения между документами и реальностью — это может стать поводом для отказа от сделки или снижения цены. Для банка это риск: в случае проблем с выплатами продать залог и вернуть деньги будет сложнее. 

Когда возможна перепланировка при ипотеке

Изменения в ипотечной квартире допустимы, если соблюдены два условия: они не нарушают требования законодательства, и их согласовал банк.

Без проблем

Есть решения, которые обычно проходят согласование без вопросов. Они не затрагивают несущие конструкции и не меняют расположение «мокрых зон». Это может быть:

• перенос или устройство ненесущих перегородок;
• объединение или разделение комнат за счёт перегородок;
• перенос дверных проёмов в ненесущих стенах;
• увеличение площади комнаты за счёт коридора или кладовой;
• объединение санузла;
• устройство гардеробной или ниши.

Со сложностями

Есть изменения, которые не запрещены напрямую, но связаны с дополнительными сложностями. Для их обоснования требуется технический проект, а в некоторых случаях — заключение от автора дома или специализированной организации. К таким изменениям относят:

• объединение кухни с гостиной, если установлена газовая плита (нужна перегородка или отказ от газа);
• перенос кухни в другую часть квартиры (важно, чтобы под ней не было жилых помещений);
• расширение санузла за счёт коридора или кладовой;
• устройство проёмов в несущих стенах (только по проекту с усилением);
• присоединение балкона или лоджии к комнате;
• перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию.

Невозможно

Есть виды перепланировки, которые не согласуют ни банк, ни жилищная инспекция. Например:

• снос несущих стен и общедомовых конструкций;
• увеличение площади балкона за счёт выноса конструкции;
• перенос «мокрых зон» в жилые помещения.

За такие решения придётся нести ответственность. Не только административную, если о них узнает жилищная инспекция, но и уголовную — если кто-то из-за них пострадает. 

Некоторые банки запрещают любые изменения. В договоре с ними есть прямой запрет на перепланировку квартиры в ипотеке. К сожалению, в таком случае не получится согласовать даже стандартные решения. Придётся ждать полного погашения или рефинансировать ипотеку в более лояльном банке.

Изменения, которые не нужно согласовывать

Не все работы считаются перепланировкой. Если они не меняют конфигурацию квартиры — это переустройство. Такие изменения можно делать без согласования, например:

• косметический ремонт — отделочные работы без изменения планировки и инженерных систем;
• замена дверей и окон без изменения проёмов — установка новых конструкций в существующие размеры проёмов без их расширения или переноса;
• замена сантехники без переноса точек — замена ванны, унитаза, раковины при сохранении существующих точек подключения;
• замена электропроводки без изменения трасс и схемы — замена старых проводов на новые по существующим линиям без переноса электрощита и перераспределения групп;
• перенос розеток и выключателей в пределах существующей схемы — перемещение без изменения проекта электроснабжения и без перераспределения групп;
• замена инженерного оборудования на том же месте — радиаторы, светильники, сантехническое оборудование при сохранении мест подключения и трассировки;
• временное зонирование — обустройство ниш под шкафы, возведение перегородок с временной фиксацией, разделение помещений с помощью мебели. 

Чем грозит несогласованная перепланировка

• Требование вернуть всё как было. Банк или жилищная инспекция обяжут узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние за свой счёт.
• Необходимость заплатить штраф. За нарушение предусмотрен административный штраф. Для физических лиц — от 2 000 до 2 500 ₽ (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В условиях кредитного договора также может быть предусмотрена комиссия или повышение ставки. 
• Досрочное погашение кредита. В крайних случаях банк вправе потребовать досрочно погасить ипотеку. Срок возврата зависит от условий договора. Обычно дают 30 дней и более.
• Отказ в страховой выплате. Появляется риск, что страховщик откажет в компенсации, если посчитает, что ущерб может быть связан с незаконной перепланировкой. Например, в случае пожара из-за возгорания электропроводки, если схема электроснабжения была изменена.
• Отказ в рефинансировании. Если в будущем вы захотите переоформить ипотеку, чтобы снизить ставку или изменить условия выплат, то с этим будут сложности. Новый кредитор будет заново оценивать объект залога и точно увидит несогласованную перепланировку, которая, скорее всего, станет поводом для отказа в кредитовании.

Порядок согласования перепланировки

Главное правило: сначала — разрешение банка, затем — согласование в госорганах и только после этого приступаем к работам. 

Уточните требования банка

Изучите кредитный договор и убедитесь, что в нём нет запрета на изменения. Уточните у ипотечного менеджера:

• какие именно изменения допустимы;
• какие документы нужны для согласования;
• как их оформить. 

Это поможет не тратить деньги на проект, который банк не примет.

Закажите проект перепланировки

Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО. Инженеры подготовят проект и выдадут техническое заключение. Важно, чтобы эти документы учитывали не только строительные нормы, но и требования банка. 

Получите согласие банка

Обратитесь в банк с письменным заявлением. Оно составляется в свободной форме, но лучше запросить шаблон у менеджера. Приложите проект и техническое заключение. Дождитесь официального согласия — по закону банк должен ответить в течение 15 рабочих дней. 

Подайте документы на согласование

Обратитесь в жилищную инспекцию лично или через МФЦ. Заполните заявление, приложите:

• проект;
• согласие банка;
• документы на квартиру;
• техпаспорт. 

Дождитесь решения. Срок рассмотрения заявки — до 45 дней. Если есть замечания, могут попросить доработать проект.

Выполните работы и пройдите приёмку

Только после согласования можно начинать ремонт. Важно следовать проекту и не вносить изменения, которые не были учтены. 

После ремонта подайте уведомление о завершении работ в жилищную инспекцию. Там вам назначат дату проведения проверки. Дождитесь визита представителя жилищной инспекции или уполномоченного лица из управляющей компании и получите акт о завершённой перепланировке. 

Получите новый техпаспорт

Обратитесь в БТИ или к кадастровому инженеру, предоставьте акт и документы на квартиру. Специалист приедет на объект, сделает обмеры и выдаст новый технический паспорт. 

Внесите изменения в ЕГРН

Подайте документы через МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы изменить информацию об объекте. 

Внесение новых сведений обычно занимает 7-10 рабочих дней.

Нарушение порядка согласования приводит к юридическим и финансовым рискам — от штрафов и дополнительных затрат на устранение замечаний до требований банка досрочно погасить кредит. Будьте внимательны, следуйте инструкциям и обязательно следите за соблюдением проекта при реализации!

Вопросы

Как банк и инспекция узнают о незаконных изменениях?

Банк может выявить изменения при оценке квартиры или во время плановой выездной проверки. Жилищная инспекция — по жалобам соседей, при проверках или при обращении за согласованием.

Можно ли получить ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Иногда да, но с ограничениями. Скорее всего, банк потребует узаконить изменения до сделки или откажет в кредите, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или не соответствует нормам.

Получится ли продать квартиру, если перепланировку не согласовали? 

Продать можно, но процесс будет сложнее. Покупателю придётся взять на себя риски, связанные с нарушением: возможные штрафы, обязанность узаконить изменения или привести квартиру в исходное состояние. Не все готовы к таким сложностям — это снижает спрос. А те, кто готов, попросят финансово компенсировать риски — это сделает сделку менее выгодной.