Статья о том, как правильно приобрести жилую недвижимость: как покупается квартира, что делать перед покупкой, зачем нужен риэлтор и почему нельзя торопиться с выбором.
Как правильно купить квартиру? С чего начать покупку?
Для начала — определитесь с бюджетом. Оцените свои финансовые возможности, посчитав не только наличные средства, но и доступный размер ипотеки. Определите максимальную сумму, которую можете себе позволить. Учитывайте, что для получения ипотеки необходим первоначальный взнос — обычно не менее 20-30% от стоимости квартиры. Не забудьте и про дополнительные расходы (налоги, комиссию риэлтору и т. д.).
Если новая квартира покупается за счёт продажи старой, будет полезным сначала провести независимую оценку её стоимости, чтобы заранее понимать, на какую сумму можно рассчитывать.
Второй шаг — выбор основных критериев. Количество комнат, район, тип жилья (вторичка или новостройка). Параллельно стоит исследовать рынок, чтобы понимать уровень цен. Иначе желания будут расходиться с возможностями.
Когда цель более-менее сформулирована, пора обращаться в агентство недвижимости или к частному риэлтору. Процесс выбора и покупки лучше доверить профессионалу.
Правильно выбрали риэлтора — считайте, полдела сделано
Считаете, что риэлторы просто так берут деньги за сделку, которую вы могли бы провести и без них? Вероятно, вам попадались некомпетентные представители этой профессии. Хороший риэлтор полностью окупает свой гонорар. Он ведёт процесс, занимается подбором вариантов, проверкой документов и отвечает за безопасность сделки.
Единственный вариант, когда риэлтор не нужен — приобретение недвижимости у проверенного застройщика. В иных случаях он будет полезен. Даже если вы хотите заключить прямую сделку со знакомыми, лучше привлечь специалиста, хотя бы только для консультации.
Мы рекомендуем отнестись к выбору риэлтора серьёзно. Не стоит принимать первое или самое недорогое предложение. Найдите человека, которому вы готовы доверять, с которым комфортно, который вас понимает и которого понимаете вы.
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры
- Знает рынок. Может сразу посоветовать застройщика, микрорайон или комфортный ЖК. Может оценить вашу квартиру и сказать, сколько примерно будет стоить квартира по вашему запросу. К нему можно обратиться за помощью даже при выборе ипотечного кредита.
- Имеет доступ к закрытым базам. У риэлторов свои базы объектов. В отличие от открытых площадок, там размещаются только реальные объявления, а не рекламные для привлечения клиентов.
- Ищет квартиру за вас. Вместо кучи часов, проведённых в поиске подходящей квартиры, вы можете заниматься своими делами. Риэлтор сам отберёт подходящие варианты, проверит их актуальность и даст вам готовый список — вам останется выбрать те объекты, которые вы хотите посмотреть.
- Общается с продавцами и покупателями. Вам не нужно звонить по объявлениям, уточнять детали, договариваться о просмотрах. Нужно лишь приехать на просмотр в выбранное время. Если речь идёт о продаже вашей квартиры, то вы можете даже не присутствовать на показах — отдайте ключи риэлтору, пусть он отвечает на одни и те же вопросы каждому потенциальному покупателю.
- Умеет вести переговоры. Хороший риэлтор знает, какие вопросы нужно задать, не боится торговаться и выбивать для вас лучшую цену.
- Обеспечивает юридическую безопасность. Может проверить контрагента и распознать мошенника. Знает, как правильно составить договор, безопасно провести сделку и зарегистрировать собственность.
Признаки плохого риэлтора
Риэлтор будет очень полезен, но только в случае, если вы выбрали его правильно. Вот несколько признаков, которые говорят о том, что риэлтор не отрабатывает свои деньги:
- просит самостоятельно подобрать варианты;
- предлагает неподходящие варианты, игнорируя ваш запрос;
- не сопровождает вас на просмотрах;
- представляет интересы сразу обеих сторон;
- торопит с выбором, запугивает, что сделка сорвётся;
- торгуется не с другой стороной, а с вами (ухудшает условия для вас, чтобы быстрее закрыть сделку);
- не объясняет свои действия;
- выпадает из коммуникации, берёт ненужные паузы и затягивает сделку;
- не умеет управлять конфликтами.
Как выбрать и купить лучшую квартиру: советы от покупателей из интернета
- Списки, списки!
Не выезжайте на просмотры без двух списков. Первый — с вашими требованиями. Второй — с вопросами, которые нужно задать продавцу. Вы покупаете квартиру надолго, поэтому если хотите вид из окна, место для биде в туалете или детский сад во дворе, не игнорируйте свои желания. Лучше подольше поискать, чем потом годами жалеть.
- Время просмотра
Не соглашайтесь на просмотр в тёмное время суток — полумрак отлично скрывает недостатки, например, неровные стены или мусорные баки под окнами.
Если почти определились с покупкой, не поленитесь съездить на объект ещё несколько раз в разное время. В квартиру можно и не заходить. Пообщайтесь с соседями у подъезда, оцените обстановку на этаже вечером пятницы, проверьте ситуацию с парковкой в вечернее время, посмотрите сколько приходится ждать лифт в пиковые часы, просто погуляйте по району.
- Не смотрите на ремонт
Ремонт устареет, а выгодная планировка и квадратные метры останутся. Реальная ценность квартиры часто искусственно завышается с помощью красивого декора. Этот психологический приём активно используют риэлторы по всему миру. Не ведитесь! Оценивайте квартиру не по фото. Смотрите на планировку, конструктив, стоимость квадратного метра, инфраструктуру. Лучше сэкономить на квартире и самому сделать ремонт, чем переплатить за впечатление, которое исчезнет, как только декоратор вынесет мебель и цветы.
Как приобрести жильё от застройщика
Договор ДДУ
Оформляется, когда дом ещё строится и квартиры физически не существует. По договору ДДУ приобретается не сама недвижимость, а право её получения после окончания строительства.
Предварительный договор купли-продажи
Оформляется, когда дом уже введён в эксплуатацию, но ещё не поставлен на кадастровый учёт. Этот договор фиксирует право на квартиру, но оформление в собственность возможно только после заключения основного договора, поэтому важно, чтобы в предварительном договоре был прописан срок заключения основного договора.
Договор купли-продажи
Оформляется, когда дом уже построен и по документам собственником квартир является застройщик. Несмотря на то что квартира новая, эта сделка считается покупкой на вторичном рынке, так как покупатель является уже вторым собственником.
Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке от собственника
Шаг 1. Проверить, есть ли право на сделку у продавца
Уточните, кто является собственником квартиры, и будет ли он лично участвовать в сделке. Проверьте подлинность доверенности, если квартиру продаёт третье лицо. Обязательно проверьте подлинность паспорта продавца.
Учтите, что сделку могут оспорить, если чьи-то права на квартиру будут нарушены. В худшем случае от вас потребуют вернуть квартиру, а вам придётся через суд возвращать деньги с продавца.
Узнайте, состоял ли хозяин квартиры в браке на момент её покупки. Супруг имеет право на половину совместно нажитого имущества, если не заключён брачный контракт, поэтому потребуется нотариальное согласие на продажу от супруга.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетним или квартира покупалась на материнский капитал, то потребуется согласовывать продажу с органами опеки.
Шаг 2. Запросить подтверждающие документы
Документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарственная или свидетельство о праве на наследство. Сейчас все эти документы может заменить выписка из ЕГРН. Имейте в виду, что дарение довольно легко отменить или оспорить — достаточно доказать невменяемость дарителя или давление на него. А право наследования может быть отменено из-за появления ранее неизвестного наследника. Всё это увеличивает риски оспаривания вашей сделки с продавцом.
Форма 12. Это справка о снятии с регистрации лиц, которые потенциально могут оспорить сделку (без вести пропавшие; отбывающие наказание осуждённые; сироты, в данный момент проживающие в спецучреждениях).
Шаг 3. Узнать о наличии обременений
Нет ли договора аренды? Зарегистрированный договор аренды даёт арендатору право использовать квартиру до окончания срока договора, даже при смене собственника.
Не наложен ли арест? Продажа невозможна при аресте квартиры из-за долгов.
Нет ли залога? Если квартира покупалась в ипотеку, и продавец ещё не выплатил кредит, то она находится в залоге у банка. Значит, для совершения сделки потребуется согласие банка.
Рекомендуем почитать о том, как купить недвижимость, которая находится в залоге ипотеке. Там же рассказывается, как должна происходить покупка квартиры — дан пошаговый порядок действий, который защищает покупателя от потери денег.
Шаг 4. Убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ
Долг по квартплате не перейдёт к вам, но поднадобится обращаться к поставщикам коммунальных услуг и подтверждать смену собственника. Вряд ли вы хотите видеть долг в квитанции и разбираться с этим.
Шаг 5. Выяснить, были ли перепланировки
Сравните реальную планировку квартиры с планом в выписке из ЕГРН, чтобы убедиться, что незаконных переделок не было.
Если обнаружены незаконные изменения, рекомендуется попросить продавца легализовать перепланировку или дать вам скидку, т.к. вам придётся заниматься регистрацией перепланировки, а если перепланировка была выполнена с нарушениями, возвращать всё в первоначальное состояние.
Что нужно для покупки квартиры
- Деньги. Они необходимы не только для покупки, но и для оплаты услуг риэлтора и сопутствующих банковских услуг, обеспечивающих безопасности сделки. Также потребуются деньги на переезд, смену замков в новой квартире (важно для безопасности) и оплату госпошлины за регистрацию права собственности.
- Паспорт. Для подтверждения личности титульного покупателя (того, кто платит). А также данные о тех, кто будет иметь право собственности (супруге, детях и пр.)
- Выписка со счёта. Будет плюсом показать продавцу, что деньги на покупку есть, и он не теряет время, общаясь с вами.
- Кредитный договор. Если квартира покупается в ипотеку, необходимо уточнить это в договоре купли-продажи, указав точную сумму ипотечных средств и номер кредитного договора.
О том, какие документы потребуются для оформления ипотеки.
Как оформить покупку квартиры в Росреестре
Оформление покупки квартиры не будет завершено, пока информация о возникшем праве собственности не появится в ЕГРН. Соответствующую запись должны сделать сотрудники Росреестра.
Чтобы оформить покупку недвижимости, необходимо передать в Росреестр документы, подтверждающие право собственности (в нашем случае — копию договора купли-продажи) и оригинал закладной (если квартира приобреталась в ипотеку). Это делается:
- через МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости;
- через портал Госуслуг;
- через сервис Домклик;
- на дому (только для ветеранов ВОВ и инвалидов).
