Покупка ипотечной квартиры связана с некоторыми рисками, но это не повод отказываться от выгодного предложения. Главное, знать о потенциальных проблемах.
Давайте по порядку:
Можно ли вообще продавать недвижимость, находящуюся в залоге по ипотеке
Предмет залога не может быть продан. Сначала необходимо снять залог с объекта недвижимости, полностью погасив ипотеку, а уже потом продавать его.
Естественно, никто не запрещает продавцу выложить объявление о продаже до погашения кредита, но передача собственности не состоится, пока банк не снимет залог и не уведомит об этом Росреестр.
Если бы у продавца были деньги, он бы уже погасил ипотеку и продавал квартиру без обременения — так проще и выгоднее. Выходит, денег у него нет, и заботы по погашению задолженности ложатся на покупателя. Покупатель даёт продавцу часть денег авансом, чтобы тот погасил долг, снял залог и мог продать ему квартиру.
Зачем рисковать и покупать ипотечную недвижимость, когда есть другие варианты
Условия покупки ипотечной квартиры часто бывают выгоднее. На это есть две причины: пониженный спрос и желание продавца побыстрее заключить сделку, чтобы избавиться от ипотеки.
В большинстве случаев жильё покупается и продаётся по сложной схеме: человек продаёт квартиру и сразу покупает новую у другого человека, которой тоже покупает новую у другого человека, которой тоже покупает новую… и так до бесконечности.
Стоит одной сделке сорваться и приостановятся все остальные. По этой причине никто не хочет участвовать в цепочке, где есть неопределённое звено — квартира в ипотеке. Никому не интересно ждать решения банка и окончания процедуры досрочного погашения. Продавцу такой квартиры приходится опускать стоимость ниже рыночной, чтобы быстрее найти покупателя.
Как избежать потери денег при погашении чужой ипотеки
Безопасная купля-продажа недвижимости, находящейся в залоге по ипотеке, возможна только при участии банка. В ином случае есть риск, что покупатель просто погасит чужую ипотеку, а потом годами будет дожидаться возврата денег через суд.
Чтобы покупка квартиры с ипотечным обременением была безопасной, нужна трёхсторонняя сделка в офисе банка.
Как должна происходить покупка ипотечной квартиры, чтобы покупатель не пострадал
- Продавец договаривается с банком о досрочном погашении
- Банк даёт согласие и сообщает сторонам точную сумму долга
- Оформляется договор-купли продажи, которые делит сумму договора на две части (деньги для банка + деньги для продавца)
- Договор согласовывается с банком и заверяется у нотариуса
- Покупатель кладёт деньги на аккредитованный счёт — банк и продавец могут забрать с него деньги только при выполнении условий договора, иначе они вернутся покупателю
- Стороны подписывают договор
- Банк закрывает кредитный договор с продавцом-заёмщиком и снимает залог
- Продавец передаёт информацию о сделке в Росреестр
- Покупатель регистрирует право собственности на себя
- Банк получает выписку из Росреестра и на её основании забирает свою часть денег со счёта, а остаток переводит продавцу
Какие ещё риски для покупателя существуют при покупке ипотечной квартиры
Риск потери выгоды
Пока покупатель ожидает сделки, ситуация на рынке может измениться:
- покупка перестанет быть выгодной, если средняя стоимость квадратного метра снизится;
- есть срок одобрения ипотеки закончится, банк может переодобрить её по менее выгодной ставке, что приведёт к лишней переплате по процентам.
Также, возможно, покупателю придётся сначала продать свою квартиру, а потом заниматься покупкой — в это время ему нужно где-то жить и платить за аренду. Чем дольше будет тянуться сделка, тем больше он потеряет.
Риск разрыва цепочки сделок
Если человек не только приобретает новое жильё, но и одновременно продает старое, то он рискует, согласившись на сложную сделку — его покупатель может найти другой вариант, который не придётся долго ждать.
Риск мошенничества со стороны продавца
Существует хитрая схема, при которой продавец снижает стоимость залоговой квартиры, привлекает покупателя и погашает ипотеку с его помощью, а затем снова выставляет квартиру на продажу уже без залога по рыночной цене. Продав квартиру кому-то другому, он возвращает «одолженные» деньги покупателю.
Так продавец решает свою проблему за чужой счёт и остаётся в плюсе, а покупатель теряет время, пока его деньгами бесплатно пользуются.
Чтобы избежать рисков при покупке ипотечной квартиры, достаточно проводить сделку в сопровождении опытного риелтора или юриста. Не соглашайтесь на странные схемы без участия в сделке банка и тщательно взвешивайте все за и против такой покупки.
