Погашать ипотеку досрочно всегда выгодно, но выгода не всегда будет одинаковой.
В этой статье мы говорим о нюансах погашения ипотеки с аннуитетными платежами. Именно этот вид ипотеки выдают банки в большинстве случаев.
«А у меня точно аннуитетная ипотека?» — разбираемся за 5 секунд
Вы ежемесячно должны платить банку одну и ту же сумму? Такие платежи называются аннуитетными, соответственно, у вас аннуитетная ипотека. Вот и разобрались😊
Если сумма уменьшается — это уже дифференцированные платежи. Кредиты такого вида физическим лицам выдаются редко, поэтому мы о них сегодня говорить не будем.
Особенности погашения ипотеки с аннуитетными платежами
- Фиксированные ежемесячные платежи
Ежемесячно вы платите банку фиксированную сумму. Часть платежа идёт на погашение основного долга, а часть на погашение процентов, которые были начислены на оставшуюся сумму долга за прошедший месяц.
- Изменяющаяся доля основного долга и процентов
Получается, чем больше вы должны банку, тем больше процентов вам придётся платить каждый месяц. Из-за этого в начале срока кредита основной долг составляет меньшую часть ежемесячного платежа, а проценты — большую. С течением времени сумма основного долга снижается, и доля процентов в платеже уменьшается.
Пример
Если вы взяли 3 млн ₽ на 10 лет под 9%, то ваш ежемесячный платёж будет составлять 38 002,73 ₽. Посмотрите, как эта сумма будет распределяться в разные периоды, если вы будете погашать кредит по графику.
| В счёт основного долга | В счёт оплаты процентов | |
| Первый месяц кредита | 15 502,73 ₽ | 22 500,00 ₽ |
| Середина срока кредита | 24 091,65 ₽ | 13 911,09 ₽ |
| Последний месяц кредита | 37 719,83 ₽ | 282,90 ₽ |
За первый год вы заплатите ~456 тысяч ₽, а сумма долга уменьшится только на ~194 тысячи ₽. В последний год ситуация будет сильно отличаться: из ~456 тысяч ₽ в счёт долга пойдёт уже ~434,5 тысячи ₽, а в счёт процентов всего 21,5 тысячи ₽.
Досрочное погашение выгоднее в начале
Это касается любого вида кредита.
Главная задача досрочного погашения — сэкономить на процентах, а мы выяснили, что большая часть процентов платится в начале кредита. Соответственно, если вы решитесь закрыть ипотеку досрочно на последних этапах, то сможете сэкономить незначительную сумму.
Вернёмся к нашему примеру. Стоит ли платить 434,5 тысячи ₽ в последний год выплат, чтобы сэкономить 21,5 тысячи ₽? Вы выиграете больше, если положите эти деньги на вклад под 7% (за год вы заработаете на нём 31 413,39 ₽ с учётом капитализации процентов).
Другое дело, если внести деньги в первой половине срока кредитования!
Посмотрите, как будет меняться выгода, если внести 100 тысяч ₽ в разные периоды
Для расчёта взяли ипотеку из примера — 3 млн ₽ на 10 лет под 9% и использовали наш кредитный калькулятор.
| Период досрочного погашения с момента получения ипотеки | Экономия на переплате при досрочном погашении с уменьшением срока кредита | Экономия на переплате при досрочном погашении с уменьшением ежемесячного платежа |
| Через 3 месяца | 135 069,51 ₽ | 50 290,04 ₽ |
| Через 6 месяцев | 129 961,77 ₽ | 49 141,02 ₽ |
| Через 1 год | 120 080,79 ₽ | 46 284,39 ₽ |
| Через 1,5 года | 110 644,95 ₽ | 43 216,69 ₽ |
| Через 2 года | 101 571,45 ₽ | 40 629,06 ₽ |
| Через 5 лет | 54 762,83 ₽ | 24 530,49 ₽ |
| Через 7 лет | 29 651,57 ₽ | 14 456,36 ₽ |
| Через 9 лет | 8 603,45 ₽ | 4 928,43 ₽ |
Одна и та же сумма, но какой разный результат! Делаем вывод: есть деньги — не ждите, а платите сразу. Не надо копить на полное погашение или собирать сумму побольше, чтобы не оформлять частичное погашение лишний раз.
Другой вопрос, выгодно ли вообще досрочно погашать ипотеку? Удивительно, но однозначного ответа тут нет. Об этом мы говорили в этой статье.
Разница между уменьшением срока и суммы ежемесячного платежа
Заметили ещё кое-что в таблице выше? Уменьшая срок кредита, вы экономите в 2,5 раза больше, чем при уменьшении ежемесячного платежа.
Чем меньше вы должны банку и чем быстрее возвращаете деньги, тем меньше процентов начисляется. Всегда выгоднее сокращать срок кредита, уменьшая сумму долга.
Уменьшать сумму ежемесячного платежа имеет смысл только в двух случаях:
- если вы используете комбинированный способ досрочного погашения (мы рассказывали о нём тут);
- если вы не справляетесь с кредитной нагрузкой.
Как оформить досрочное погашение аннуитетной ипотеки
- Подайте заявление на досрочное погашение
По закону (ст. 810 ГК РФ) любой кредит можно погасить досрочно. Для этого необходимо подать заявление в банк. Банк же, в свою очередь, обязан оформить погашение в течение 30 дней.
На практике условия ещё проще. Достаточно положить нужную сумму на кредитный счёт и оформить погашение в онлайн-банке или приложении. В некоторых случаях платёж засчитывается в течение нескольких минут.
- Убедитесь, что деньги идут на погашение основного долга
При внесении дополнительного платежа в день выплаты кредита вся сумма направляется на уменьшение основного долга. Если платёж совершается в другую дату, то по умолчанию сначала погашаются начисленные проценты, а затем уменьшается основной долг.
Досрочно выплачивать проценты не имеет смысла, поэтому обязательно указывайте в заявке, что средства должны быть направлены исключительно на погашение основного долга.
- Учтите комиссии
Если погашаете кредит полностью, важно, чтобы денег хватило. Необходимо учесть не только сумму долга, но и все проценты, начисленные на дату погашения. При переводе средств между разными банками возможна комиссия за транзакцию, которую тоже нужно учесть.
Не посчитаете точно — окажется, что вы остались должны банку пару копеек. Кредит не будет закрыт, и проценты продолжат начисляться.
- Возьмите справку о погашении
Для полной уверенности в закрытии ипотеки получите в банке справку о полном погашении долга. Этот документ — ваша страховка от случайных ошибок со стороны банка.
