Улучшить жилищные условия или купить собственное жилье, откладывая часть средств из заработной платы, могут единицы. Копить можно годами, арендуя квартиру или проживая на одной жилплощади с родителями, а потом понять, что накопленные деньги обесценились. Их с натяжкой хватит на покупку бытовой техники, автомобиля, но не на квартиру в новостройке или частный дом в элитном районе. Если нет родственников, готовых помочь в приобретении жилья, остается единственная дорога к реализации планов: посещение банка и оформление ипотеки.
Любой кредит – это последующее погашение долга и процентов за пользование заемными средствами. Небольшой кредит выплачивается быстро, поэтому сумма переплаты не так болезненно воспринимается заемщиком, как выплата процентов по долгосрочному займу. Ипотека выдается на срок до тридцати лет, что настораживает многих сомневающихся в целесообразности ее оформления.
Как сэкономить, оформляя ипотеку? Какая ипотека лучше: аннуитетная или дифференцированная? В чем разница между двумя вариантами погашения долгов по ипотеке? Если планируете взять ипотечный кредит на покупку жилья, стоит разобраться в некоторых тонкостях при расчете ежемесячных платежей и решить, какой способ погашения долга для вас выгоднее и комфортнее.
Так в чем же разница?
Оформляя кредитный договор в банке, заемщику предлагается два способа погашения долга: дифференцированными или аннуитетными платежами. Большинство кредитов погашаются аннуитетными платежами, т.е. вносятся одинаковые суммы каждый месяц. Но иногда кредитор предлагает выплату долга дифференцированными платежами, т.е в первые месяцы заемщик вносит крупные суммы, которые со временем становятся все меньше.
Первый и второй тип погашения долга основан на одном принципе: выплата основного долга (тела) и процентов, начисленных за пользование заемными средствами. Но расчет ежемесячных платежей производится разными методами. Из двух видов расчета заемщику предстоит выбрать наиболее удобный.
Особенности дифференцированной схемы расчета
При заключении кредитного договора заемщик получает график выплат. Он рассчитывается исходя из суммы кредита, срока действия кредитного договора и процентной ставки. Если первые платежи значительно выше последних, расчет произведен по дифференцированной схеме.
Суть расчета в том, что плательщик:
- Каждый месяц вносит одинаковую сумму в счет погашения основного долга (сумма кредита распределена ежемесячно в равных долях на весь срок кредитования);
- Ежемесячно выплачивает процент, начисляемый на остаток от основного долга.
В результате получается, что основной долг погашается равномерно, а сумма процентов, начисленных за пользование заемными средствами каждый месяц становится меньше. При внесении платежей, рассчитанных по дифференцированной схеме, кредитная нагрузка со временем уменьшается.
Если брать небольшую ссуду в банке, то такая схема приемлема для заемщика с любым достатком. Выплата ипотеки по дифференцированной схеме по силам не всем. Ипотечный займ – это крупная сумма, выделенная кредитором на покупку жилья. Оплатить начисленные на всю сумму проценты сможет только заемщик с высоким доходом. Если уверены в собственных силах, то сможете существенно сэкономить, погашая долг.
Причина выбора аннуитетной схемы выплат
Большинство кредиторов предлагает заемщикам погашение долгов по аннуитетной схеме. Она выглядит более понятной: каждый месяц до определенной даты нужно внести стабильную сумму в счет погашения долга. Когда сумма не меняется, проще планировать семейный бюджет, что устраивает всех плательщиков.
Суть расчета в том, что заемщик:
- Выплачивает основной долг неравномерно: в начале на его погашение отчисляются небольшие суммы, а ближе к окончанию действия кредитного договора ежемесячный платеж почти целиком идет на погашение основного долга;
- Проценты, начисленные за пользование кредитными средствами, в начале действия кредитного договора, составляют большую часть ежемесячного платежа, а к окончанию срока выплаты существенно снижаются. Проценты, как и при дифференцированном расчете, начисляются на оставшуюся часть долга.
Долговая нагрузка не меняется в течение всего срока кредитования. Первые платежи идентичны последним. Если выбирать между двумя методами расчета ипотеки, то дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный (меньше переплаты), но аннуитетный удобнее (финансовая нагрузка распределена равномерно). Кредитор по ипотеке выделяет крупную сумму, равномерное погашение которой не влияет на уровень жизни заемщика.
Сравнительный анализ
У каждой схемы расчета есть положительные и отрицательные стороны. При погашении дифференцированными платежами основной долг стремительно уменьшается, соответственно уменьшаются и проценты по кредиту. Но при погашении долга аннуитетными платежами можно избежать колоссальной финансовой нагрузки в начале действия кредитного договора.
Сравнивая две схемы, можно прийти к выводам, которые помогут выбрать удобную схему погашения ипотеки.
Дифференцированные платежи:
- Нужно контролировать. Сумма меняется каждый месяц;
- Ежемесячные платежи уменьшается. Первые несколько лет приходится вносить крупные суммы;
- Кредитор предоставляет меньшую сумму, в сравнении с аннуитетной схемой расчета. Это связано с серьезной финансовой нагрузкой в начале действия кредитного договора;
- Производить платежи можно безналичным и наличным способами;
- Переплаты меньше, чем при аннуитете;
- Существенно уменьшаются переплаты при досрочном погашении.
Аннуитетные платежи:
- Есть возможность настроить автоплатеж и забыть о необходимости ежемесячно вносить средства на счет кредитора;
- Гарантируют стабильность и позволяют распланировать семейный бюджет на годы вперед;
- Не чаще одного раза в год можно менять дату платежа;
- Возможна только безналичная выплата. Заемщик может изменить счет списания, подав заявление в банк;
- Выделяется достаточная сумма на покупку жилья;
- Больше переплата по ипотеке.
Если погашение ипотеки продолжается после выхода на пенсию, производится перерасчет суммы ежемесячных платежей. Для работающего заемщика ежемесячный платеж рассчитывается исходя из среднемесячного дохода, а для пенсионера – исходя из минимальной пенсии.
При выборе вида платежа, следует взвесить все «за» и «против». Однозначно сказать, какая ипотека выгоднее: аннуитетная или дифференцированная, нельзя. То, что выгодно, не для всех комфортно.
В последнее время большая часть банков предоставляют зймы с аннуитетными платежами. Дифференцированное погашение долгов заемщиком менее выгодно кредиторам, неудобно заемщикам. Если решили взять ипотеку, желательно получить консультацию специалиста на официальном сайте кредитно-финансовой организации или в офисе банка. У представителя кредитной организации можно узнать, какая схема расчета платежей используется выбранным вами банком.
Как сэкономить на процентах?
Каждый заемщик и кредитор ищет выгоду в сделке. На выгодное кредитование может рассчитывать только благонадежный клиент. Заемщик в свою очередь ищет варианты уменьшить переплаты по кредиту. Если есть возможность сэкономить, нужно ею пользоваться. Но есть ли смысл применять на деле методы сокращения переплат при выплате ипотеки. Какие платежи по ипотеке – аннуитетные или дифференцированные – можно уменьшить?
Переплаты по любому кредиту сокращаются, если заемщик досрочно погашает долг. Небольшой потребительский кредит погасить ранее указанного в договоре срока для большинства заемщиков не проблема, но в случае с ипотекой все гораздо сложнее.
При дифференцированной схеме платежей досрочное погашение ведет к значительному уменьшению переплат. Проценты за пользование заемными средствами начисляются ежедневно, поэтому при каждом сокращении основного долга, сумма последующего платежа сокращается. Заемщик может уменьшить и срок погашения, если будет ежемесячно вносить сумму, более той, что указана в договоре.
Погашение ипотеки досрочно при аннуитетной схеме менее выгодно для кредитополучателя. Чтобы сэкономить, можно вносить средства досрочно, но стремиться не закрыть ипотеку, а уменьшить ежемесячные платежи.
Если хотите погасить ипотеку досрочно, нужно учитывать, что:
- Небольшие суммы переплат по кредиту не уменьшат переплаты. Вносить нужно крупными платежами;
- Нарушение графика ежемесячных платежей, рассчитанного кредитором, негативно отражается на кредитной истории.
Банк страхуется от рисков, предоставляя заемные средства клиенту, зарекомендовавшему себя в прошлом как ненадежный плательщик. Чтобы кредитор назначил минимальную процентную ставку, нельзя допускать снижения своего кредитного рейтинга.
