Берёте ипотеку — подумайте о рисках, связанных с такой сделкой. Потеря недвижимости, мошенничество, неплатёжеспособность. Зная о возможных проблемах, вы сможете их избежать.
Рассказываем, какие нюансы нужно предусмотреть при покупке квартиры в ипотеку и что нужно делать, чтобы снизить юридические, финансовые и случайные риски.
Какие риски присутствуют при покупке квартиры в ипотеку
Оспаривание сделки
Ипотека оформлена, деньги переданы продавцу, но тут возникает третья сторона и просит признать сделку недействительной и вернуть квартиру. Такое может случиться, если:
- права продавца были оспорены (например, появился новый наследник, о котором никто не знал, или бывший супруг, который претендует на половину совместно нажитого имущества);
- продавец был признан недееспособным на момент заключения сделки (например, состоят на учёте у нарколога или психиатра);
- не были учтены права несовершеннолетних (например, квартира ранее покупалась с использованием маткапитала, но дети не получили доли, или в ней были прописаны сироты);
- продавец оказался мошенником и не был реальным владельцем квартиры.
В таком случае покупателю придётся получать деньги с продавца через суд, а банк, лишившись залога, будет требовать погашения ипотеки с покупателя. Ситуация обострится, если продавец серьёзно заболеет или умрёт, будет считаться недееспособным или пропавшим без вести — получить деньги назад будет невозможно.
Физическая утрата объекта недвижимости
Ипотека есть, а квартира так и не достроилась или пострадала в результате ЧП — от такой безвыходной ситуации нас защищает государство.
По закону ипотечные сделки обязаны сопровождаться оформлением страхового полиса на весь период кредитования. Страховка обеспечивает компенсацию в случае утраты объекта недвижимости. В обязательном порядке страхуется только конструктив, но по желанию также можно застраховать ремонт и обстановку.
От недостроя покупателей защищает ФЗ-214. Согласно этому закону деньги, вложенные покупателем, хранятся на эскроу-счёте до окончания строительства и передаются застройщику только после выполнения всех обязательств. В случае банкротства заёмщика или в иных непредвиденных ситуациях, деньги возвращаются покупателю.
Потеря выгоды
Начальные расчёты не оправдались, и ипотека стала невыгодной. Подобное может произойти из-за изменений на рынке, неправильного чтения ипотечного договора или невыполнения условий кредитования.
Например, покупатель надеялся, что за 10 лет квартира подорожает на 90%, что покроет 49% переплаты по кредиту, но:
- рост цен замедлился, и за 10 лет подорожание составило не 90%, а 50%;
- покупатель не учёл сопутствующие расходы по кредиту (комиссии и страховки) — общая переплата составила не 49%, а 58% от суммы кредита;
- покупатель просрочил несколько платежей и не сразу оплатил долг. В итоге набежали пени, которые составили ещё 2% от стоимости кредита.
В итоге, вместо +41%, получилось -10%. Если ипотека берётся с целью обеспечить себе жильё, переплата ещё может быть оправдана. Если целью является долгосрочное инвестирование, подобные риски недопустимы.
Неплатёжеспособность
Ипотека — долгосрочный кредит. За 5-30 лет финансовое положение может измениться в худшую сторону, и условия, которые казались удобными на старте, станут неподъёмными. Покупка квартиры через ипотеку всегда сопровождается этим риском.
Памятка: как избежать проблем при покупке квартиры в ипотеку
- Запросите у продавца Форму 12. Это справка о снятии с регистрации лиц, которые потенциально могут оспорить сделку (без вести пропавшие; отбывающие наказание осуждённые; сироты, в данный момент проживающие в спецучреждениях).
- Воспользуйтесь услугами юристов и профессиональных риэлторов, которые знают все тонкости покупки квартир в ипотеку и могут разобраться в нюансах сделки. Они проверят документы и будут сопровождать оформление перехода права собственности.
- Выберите надёжный банк, который не одобрит ипотеку, если условия сделки покажутся ему подозрительными.
- Выберите надёжного застройщика, который работает по ФЗ-214, если хотите купить недвижимость в новостройке.
- Сравните предложения по эффективной (реальной) ставке. Ставка по ипотеке, которую вы видите в рекламе, не отражает полной стоимости кредита. Внимательно читайте условия ипотечного договора. Учитывайте все сопутствующие обязательные расходы, чтобы правильно рассчитать кредитную нагрузку и оценить выгодность сделки.
