Если вы платите НДФЛ и покупаете жилую недвижимость, государство позволяет вернуть часть налога. Возврат предоставляется по расходам на покупку и отдельно — по уплаченным ипотечным процентам.

Разбираем, кто может получить имущественный вычет, как он рассчитывается и что нужно для оформления.

Государство позволяет вернуть часть НДФЛ, уплаченного в бюджет, если эти средства были направлены на покупку жилой недвижимости. Именно это и называется имущественным налоговым вычетом. Источником дохода может быть зарплата, вознаграждение по договору ГПХ или иные поступления, с которых уплачен НДФЛ.

Воспользоваться вычетом можно после регистрации права собственности на объект. Для новостроек — после подписания акта приёма-передачи и внесения записи в ЕГРН.

Вернуть налог не получится в нескольких случаях:

  • Нет доходов, облагаемых НДФЛ. Например, при работе исключительно в статусе самозанятого или ИП на упрощённой системе.
  • Сделка заключена между взаимозависимыми лицами — супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами.
  • Оплата полностью произведена за счёт бюджета или работодателя.
  • Приобретён нежилой объект — апартаменты, коммерческое помещение.
  • Весь доступный лимит уже использован ранее.

При этом если самозанятый или предприниматель параллельно получает доход, с которого уплачивается НДФЛ, право на возврат у него сохраняется.

Сколько можно вернуть

Имущественный вычет при ипотеке состоит из двух частей.

За приобретение жилья. Максимальная сумма расходов, с которой рассчитывается возврат, — 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% вернуть можно до 260 тыс. Если жильё обошлось дешевле 2 млн, остаток лимита допускается использовать при следующей покупке.

За уплаченные проценты по ипотеке. Лимит расходов — 3 млн рублей, максимальный возврат при ставке 13% — до 390 тыс. Этот вычет привязан к одному кредитному договору. Перенести неиспользованную часть на другую ипотеку нельзя.

Итого при ставке 13% налоговый вычет ― 650 000 рублей на одного налогоплательщика.

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Лимиты расходов не изменились, но при повышенных ставках сумма возврата растёт. Так, при ставке 22% вычет за приобретение жилья составит до 440 тыс. руб., за проценты — до 660 тыс. Максимальный совокупный возврат — до 1,1 млн.

Для супругов лимиты удваиваются: каждый из них вправе заявить оба вида вычета. При стоимости жилья от 4 млн руб. и ставке 13% каждый получит налоговый вычет 650 тысяч, и пара в совокупности вернёт до 1,3 млн. Пропорции распределения фиксируются в заявлении, направляемом в налоговый орган.

Главное ограничение: за конкретный календарный год нельзя вернуть больше, чем фактически уплачено НДФЛ. Неиспользованный остаток переходит на последующие периоды.

Как оформить вычет

Налоговый вычет 650 тысяч при покупке квартиры оформляется несколькими способами. 

Стандартный порядок. После окончания года, в котором приобретено жильё, нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и направить её в инспекцию. Конкретных сроков подачи нет. Проверка занимает до трёх месяцев, перевод средств — ещё до месяца.

Упрощённый порядок. Доступен, если банк, выдавший ипотеку, передаёт данные о сделке напрямую в ФНС. Заявление формируется автоматически в личном кабинете налогоплательщика, его нужно только подписать. Срок проверки сокращается до одного месяца. 

Через работодателя. НДФЛ не будут удерживать из текущего дохода, пока сумма не будет исчерпана. Способ позволяет не ждать окончания года, но вернуть налог за прошлые периоды через работодателя нельзя.

Базовый комплект документов: паспорт, декларация 3-НДФЛ (при стандартном порядке), справка о доходах, договор приобретения, выписка из ЕГРН, подтверждение расходов. Для возврата процентов дополнительно потребуются кредитный договор, график погашения и справка банка о сумме уплаченных процентов.

Подать документы на возврат 650 тысяч налогового вычета за ипотеку можно за текущий год и три предшествующих: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025.

Вопросы

Обязательно ли дожидаться полного погашения ипотеки? 

Нет. Возврат доступен с года, в котором зарегистрировано право собственности. Выплаты по кредиту при этом могут продолжаться.

Сколько раз можно воспользоваться вычетом? 

При покупке недвижимости вернуть уплаченный налог можно за несколько объектов. Главное ― уложиться в лимит по сумме, так как вычет оформляется только с 2 млн рублей. Уплаченные ипотечные проценты можно вернуть только по одному кредитному договору.

Как влияет на вычет материнский капитал? 

Средства материнского капитала вычитаются из стоимости объекта при расчёте. Если жильё приобретено за 2,5 млн рублей, из которых 833 тыс. — размер маткапитала, вычет рассчитывается с 1 667 000 рублей.