Кредит под залог недвижимости (залоговый кредит) — это возможность взять в банке крупную сумму, когда собственных средств недостаточно на повседневные нужды или дорогостоящие покупки. Гарантией исполнения обязательств в таком случае служит недвижимое имущество, которое находится в собственности заемщика. Чем выше стоимость залога, тем больше вероятность одобрения займа и его сумма. Рассмотрим подробно, в чем же особенности кредита под залог недвижимости.

Залоговой и потребительский кредит: чем они различаются

Некоторые клиенты оформляют кредит под залог недвижимости по причине того, что им отказывают в выдаче потребительского займа. Банки более лояльно относятся к потенциальным заемщикам, которые предоставляют обеспечение в виде залога. Это объясняется тем, что недвижимость ликвидна: ее можно продать в случае неисполнения клиентом обязательств. Чаще всего залоговые кредиты можно взять под более выгодные условия по сравнению с потребительскими займами. К основным особенностям относятся следующие:

  • сумма кредитования может достигать 80% от оценочной стоимости залогового имущества;
  • срок погашения задолженности увеличивается до 20 лет, что позволяет существенно снизить ежемесячные платежи;
  • минимальная процентная ставка 12–15% годовых.

Чтобы получить кредит под залог квартиры или дома, не обязательно иметь идеальную кредитную историю и высокий уровень дохода. При рассмотрении заявки на выдачу потребительского займа именно эти критерии являются решающими для банка.

Кредит под залог недвижимости

Когда стоит брать кредит под залог недвижимости

За счет длительного срока предоставления средств итоговая стоимость залогового кредита выходит дороже, если сравнивать с потребительским займом. В некоторых ситуациях оформить его довольно сложно. Это касается следующих случаев:

  • если залоговая недвижимость является единственным жильем;
  • когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  • если у заемщика отсутствует постоянный источник дохода.

Кредит под залог недвижимости — хороший вариант, если у клиента есть несколько объектов в собственности и нужны деньги для покупки новой квартиры. Под ежедневные нужды брать такой заем не самое лучшее решение.

Как оформить залоговый кредит

Процедура по оформлению кредита под залог квартиры проходит в несколько этапов, действуйте по порядку:

  1. Выберите финансово-кредитное учреждение с наиболее выгодными условиями. Это можно сделать через сервис Кредистория. На площадке собраны самые актуальные предложения всех российских банков. Чтобы взять кредит, достаточно выбрать нужный раздел, указать желаемые сумму и срок для возврата. Система автоматически подберет подходящие банковские продукты за несколько секунд.
  2. Подайте онлайн-заявку. Для этого следует заполнить небольшую анкету и подождать предварительного решения банка.
  3. Подготовьте требуемый пакет документов. Помимо стандартного перечня, необходимо предоставить в финансовую организацию документы на залоговое имущество. К ним относится свидетельство о праве собственности, оценочный отчет, нотариально заверенное согласие сособственника.
  4. Предоставьте все документы в банк. В зависимости от конкретной ситуации, они будут рассматриваться от нескольких часов до одной недели. Если финансово-кредитное учреждение примет положительное решение, с заемщиком свяжется его сотрудник для обсуждения дальнейших действий.
  5. Посетите отделение банка для заключения договора. При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. Вместе с договором банк выдаст график погашения задолженностей. В нем будет указаны даты внесения и суммы платежа.
  6. Оформление обременения на недвижимость. Большинство банков после подписания кредитного договора самостоятельно передают документы в Росреестр для наложения обременения. После рассмотрения обращения в выписке ЕГРН будет стоять отметка, свидетельствующая о том, что недвижимость находится в залоге у банка.

После того как все формальности соблюдены, клиент получит деньги. По его желанию они могут быть перечислены на карту или выданы наличными в отделении кредитора.  

Какая недвижимость подойдет в качестве залога

С юридической точки зрения к объектам недвижимости относятся коммерческие помещения, производственные склады, квартиры, таунхаусы, комнаты, доли, коттеджи, гаражи, дома и дачи с разрешенным ИЖС. Однако банки принимают под залог от физических лиц в основном квартиры. Это связано с их ликвидностью: такую недвижимость проще продать, если заемщику нечем будет погашать задолженность. Коммерческая недвижимость, дачи и гаражи могут реализовываться гораздо дольше, чем квартиры. Конечно, руководству банка невыгодно ждать, пока найдется покупатель. Его сотрудники стараются продать побыстрее залоговую недвижимость, чтобы вернуть средства и пустить их в оборот. Если стоимость реализованного объекта будет превышать долг клиента, эта разница будет возвращена заемщику.

Какая недвижимость подходит в качестве залога на кредит

Требования к квартирам

Каждый банк устанавливает свои требования к залоговой недвижимости. Большинство финансово-кредитных организаций рассматривают в качестве обременения только квартиры. Учитываются следующие параметры:

  1. Фундамент дома и материал стен. Допускается, если квартира расположена в доме, фундамент которого выполнен из кирпича, бетона или камня. Объекты недвижимости, находящиеся в брусовых зданиях, блочных и панельных пятиэтажках до 1975 года постройки, банками рассматриваться в качестве залога не будут.
  2. Коммуникации и санузел. В квартире должно быть электричество, горячая и холодная вода, газ, отопление и канализация. Санузел — раздельный.
  3. Износ дома. В залог не принимаются недвижимость, расположенная в зданиях в аварийном состоянии или запланированная под снос. Дом должен быть достаточно прочным с износом не менее 60–70%.

В залог принимается квартира, которая находится в собственности заемщика или созаемщика. При этом ее площадь не так важна. Некоторые банки даже не берут в расчет неузаконенные перепланировки. Обычно каждый случай рассматривается индивидуально.

Требования к жилым домам

Некоторые банки берут в залог жилые дома, гаражи, комнаты, дачи. Чаще всего объектами залогового имущества становятся дома и коттеджи. В редких случаях в качестве обременения оформляется незавершенная постройка. Но к ней должны быть подведены коммуникации. При этом наличие подключения к газопроводу не обязательно. По документам здание должно быть оформлено как жилое строение.

К домам и коттеджам обычно предъявляются стандартные требования. Как правило, в качестве залога рассматриваются объекты завершенного строительства, в которых не более трёх этажей. В домах обязательно наличие постоянного электроснабжения, горячей и холодной воды, канализации, отопления. Также в доме должна быть раздельные ванная и туалет.

К материалам дома жесткие ограничения не предусмотрены, но предпочтения отдаются постройкам из кирпича и пеноблоков. Важен износ строения, минимальный предел — в среднем 50%. Кроме того, банки учитывают год постройки: в приоритете строения возрастом не более 20–30 лет.     

Кому будет одобрен залоговый кредит

Заем под обременение в виде недвижимости может оформить практически любой ее владелец. Если квартиры в собственности нет, можно привлечь созаемщика с недвижимым имуществом. В таком случае обязательство по погашению задолженности будет возложено на собственника объекта залога, если основной заемщик не будет своевременно исполнять обязательства по кредиту. По сути, для банка не имеет значения, кто вносит платежи. Главное — ликвидный объект залога.

Требования к заемщику могут различаться: они зависят от регламента финансово-кредитной организации. Как правило, клиент должен соответствовать следующим критериям:

  • гражданство Российской Федерации;
  • постоянная или временная регистрация в регионе обслуживания банка;
  • минимальный возраст — от 18 лет;
  • общий стаж работы — не менее 1 года;
  • максимальный возраст в момент погашения кредита — не старше 65 лет.

Несмотря на то что банки лояльно относятся к потенциальным заемщикам, предоставляющим обеспечение в виде недвижимости, кредитная история учитывается при рассмотрении заявки на заем. Если она испорчена или отсутствует, постарайтесь исправить ситуацию в свою пользу.

В первую очередь, отправьте запрос в сервис Кредистория, чтобы получить подробные данные об имеющихся и погашенных задолженностях. Это поможет понять, что влияет на ваш кредитный рейтинг. По возможности закройте все долги, выплатите проценты и штрафы. Взять деньги можно у знакомых или сдать какую-нибудь ценную вещь в ломбард для получения нужной суммы. Альтернативный вариант — оформить в кредит недорогую технику. Но в таком случае придется подождать несколько месяцев и своевременно погасить задолженность.

Уровень дохода заявителя также будет влиять на решение банка: выдавать ему кредит или нет. Для подтверждения платежеспособности необходимо представить в финансовую организацию справку с места работы по форме 2-НДФЛ. Если источников дохода несколько, следует предъявить документальные доказательства. Например, если клиент сдает в аренду другое имущество, кроме залогового, потребуется предоставить оригинал договора. Так потенциальный заемщик сможет повысить шансы на одобрение займа.

Преимущества кредита под залог недвижимости

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

В залоговом кредитовании есть как преимущества, так и недостатки. Главное достоинство — крупная сумма займа. Она может составлять до 10–20 млн рублей, если оценочная стоимость залогового имущества достаточно высокая. Еще одно преимущество — относительно низкая процентная ставка благодаря обеспечению и увеличению срока исполнения обязательств. За счет этого размер ежемесячных платежей существенно снижается.

Основные недостатки кредита под залог квартиры или дома:

  1. Залоговое имущество невозможно реализовать. С него снимется обременение только после того, как заемщик полностью рассчитается с банком.
  2. Не каждый из объектов недвижимости финансовая организация примет в качестве залога.
  3. Для оформления документов на залог потребуется приглашать оценщика и нести дополнительные расходы. В среднем услуги эксперта по оценке квартиры стоят 4 000 рублей, дома — от 6 000 и выше.
  4. Банк сам будет решать, какую сумму предложить клиенту. Результат оценочной компании — это не основной показатель. Кредитная организация закладывает определенный дисконт на тот случай, если недвижимость подешевеет.
  5. Чтобы рассчитывать на выгодную процентную ставку, потребуется согласие на оплату страховки на весь период кредитования. В некоторых банках это одно из обязательных условий при выдаче залогового займа.

Независимо от того, какая разновидность кредитования вам более интересна, всегда следует учитывать возможные риски. Перед подписанием залогового договора обязательно просчитайте последствия невозврата. Если вы решили предоставить в залог свое единственное жилье, вы рискуете его потерять. В таком случае лучшее решение — рассмотреть другие варианты кредитования.