В инструкциях к покупке квартиры обычно говорится о правилах выбора недвижимости, о том, как не нарваться на мошенников, и какие нюансы сделки нужно учесть при покупке квартиры. Мы же хотим затронуть финансовую сторону этого вопроса.
Как нужно относиться к покупке квартиры: баланс между «хочу» и «нужно»
Квартира — это инвестиция. А инвестиции должны приносить доход. Однако, желание иметь своё жильё бывает настолько сильным, что покупатели готовы платить просто за факт обладания недвижимостью, даже не считая во сколько это им обходится.
Не важно собираетесь ли вы продавать квартиру в будущем или планируете жить в ней всю жизнь, необходимо думать о потенциальной выгоде, потому что планы могут меняться, а сохранение капитала — остаётся приоритетной задачей всегда.
Задача №1 — составить план. Покупка квартиры начинается с долгосрочного финансового плана, который учитывает не только вашу возможность купить жильё, но и влияние этого решения на другие цели. Только увидев все приоритетные задачи и все плановые расходы на них, вы сможете оценить влияние своего решения на вашу жизнь. Например, готовы ли вы отказаться от покупки машины и путешествий ради того, чтобы съехать от родителей? Или нужны ли вашим детям отдельные детские в обмен возможность получить платное образование?
Задача 2 — сравнить расходы с потенциальным доходом. Сколько придётся вложить в покупку с учётом всех дополнительных платежей (плата риэлтору, оплата страховки, комиссии за переводы, стоимость переезда, расходы на мебель и пр.)? Хватит ли ваших доходов на реализацию всех сопутствующих задач? Сколько вы сэкономите на аренде, если сейчас снимаете жильё? За сколько сможете продать квартиру через 5-10-20 лет, если захотите?
Если окажется, что сделка не принесёт выгоды, то нужно ли покупать квартиру сейчас, или стоит подождать роста или укрепления финансовой независимости. Это поможет сэкономить на процентах по ипотеке и снизить риски. В статье «Ипотека vs. Аренда» мы рассказали, когда выгоднее снимать, а не покупать квартиру.
Сколько денег нужно иметь, чтобы купить квартиру в ипотеку ВЫГОДНО
- Первоначальный взнос — минимум 30% от стоимости квартиры
Именно на таких условиях ЦБ разрешает банкам не платить в резерв повышенные надбавки с 1 января 2024 года. Это значит, что банкам выгоднее выдавать ипотеки с первоначальным взносом выше 30%, и ставка по ним будет ниже. Ниже ставка — меньше переплата.
- Ежемесячный платёж — от 50 000 ₽
По статистике ЦБ средний размер ипотеки в России в 2023 году – 3,64 млн ₽, а средняя ставка – 8,5%. Будет ли такая ипотека выгодной, зависит от срока.
Посмотрите, как уменьшается разница в платеже и увеличивается – в размере переплаты!
| Срок | Ежемесячный платёж | Переплата |
| 5 лет | 74 680 ₽ | 23,10% |
| 8 лет | 52 387 ₽ | 38,16% |
| 10 лет | 45 131 ₽ | 48,78% |
| 12 лет | 40 406 ₽ | 59,85% |
| 15 лет | 35 845 ₽ | 77,25% |
| 20 лет | 31 589 ₽ | 109,28% |
| 30 лет | 27 988 ₽ | 176,81% |
Финансовые эксперты рекомендуют брать ипотеку на 7-8 лет. В таком промежутке платёж остаётся подъёмным (риски неплатежа не увеличиваются), а переплата не превышает разумных пределов (затраты могут окупиться за счёт роста цен на недвижимость, особенно если речь идёт о покупке на первичном рынке, в новостройке).
Если вы не можете позволить себе ипотеку с таким платежом, то покупку стоит отложить и подумать об уменьшении суммы ипотеки за счёт накоплений или о способах увеличения дохода (например, вложиться в образование в перспективной сфере).
- Доход — в 3 раза выше ежемесячного платежа
Банки считают долгосрочную кредитную нагрузку комфортной, если она не превышает 35% от дохода заёмщика. Если нагрузка больше, выплачивать кредит становится тяжелее и в финансовом, и в психологическом плане. Во-первых, заёмщик не может копить, чтобы увеличить свою финансовую стабильность. Во-вторых, он может сорваться и намеренно перестать вносить платежи, чтобы дать себе временную разгрузку. Всё это увеличивает риски неплатежа. А чем больше рисков, тем менее выгодные условия предлагает банк.
Как купить квартиру и не потерять деньги на сделке
Сохранять трезвый взгляд на вещи: оценка ликвидности
Ликвидность — это способность актива продаваться быстро и без значительных потерь. Снижение ликвидности снижает спрос и приводит к уменьшению реальной стоимости. Повышение, наоборот, увеличивает спрос и способствует росту цены.
На ликвидность квартиры влияет: расположение, состояние дома и конструктивных элементов, планировка и размеры, качество ремонта, инфраструктура, юридическая прозрачность и даже поведение соседей.
При покупке квартиры важно правильно оценить её ликвидность и не упустить факторы, которые продавец пытается скрыть (например, забывает упомянуть про полигон по соседству, на котором каждую субботу с 8 утра начинаются занятия по стрельбе, или про городские планы на строительство магистрали, которая будет проходить прямо под окнами). При покупке на вторичном рынке помогут чаты будущих соседей и архив новостей района, на первичном — отзывы о застройщике и анализ его готвых объектов.
Также важно отличать реальную ликвидность от искусственно завышенной. Опытные продавцы умеют увеличивать интерес покупателей, играя на эмоциях покупателей. К частым приёмам относится: недорогой косметический ремонт, декорирование квартиры, удачные фотографии.
Вот что рассказывает Маргарита, которая столкнулась с искусственным повышением ликвидности:
«Первый раз покупаю квартиру. Нужен готовый вариант, с хорошим ремонтом. Оказалось, что таких квартир очень мало: 1,5 месяца поиска, более 40 просмотров и ничего. Одобренные и зафиксированные условия по ипотеке вот-вот сгорят, ставка ЦБ растёт, значит, и кредиты будут дорожать. Находим с риэлтором подходящий вариант и тут начинается: стоимость квартиры за м2 сильно выше рынка, владелец не хочет давать скидку, риэлтор говорит не торговаться, а то упустим вариант. Со всех сторон давление. Упускать квартиру мечты жалко. Хочется уже согласиться, чтобы это всё закончилось. Я взяла два дня на размышления, калькулятор и поняла, что переплачиваю за красивую картинку почти млн рублей! А с учётом процентов по ипотеке — в 2 раза больше. Кажется, мной манипулируют. Может, стоит сменить риэлтора?»
Сравнивать с другими вариантами: оценка рынка
При выборе квартиры не торопитесь и не поддавайтесь эмоциям, как это произошло с Маргаритой. Сравните выбранный вариант с другими предложениями. Не останавливайтесь только на одном источнике, используйте несколько каналов для получения информации. Бывает, что риэлторы, чтобы не затягивать сделку, манипулируют клиентом, показывая ему не все доступные варианты. Будет полезно узнать мнение нескольких специалистов.
Не соглашайтесь на покупку, пока не поймёте ценообразование. Это касается не только предложений с завышенной ценой, но и подозрительно выгодных.
Проверять чистоту сделки: юридическая оценка
Важно:
- правильно оформить и подписать договор купли-продажи;
- использовать безопасный порядок передачи денег (через аккредитив, банковскую ячейку и пр.);
- подтвердить бесспорность права на собственность предыдущего владельца, чтобы избежать оспаривания сделки;
- исключить риск мошенничества.
Все документы лучше согласовать с непредвзятым юристом, а не с риэлтором, который может работать на две стороны сделки.
Как правильно покупать первую квартиру: пошаговая инструкция к сохранению финансовой устойчивости
Шаг 1 – подготовка
- Накопить первоначальный взнос. Не минимальный, а тот, что будет выгоднее в вашей ситуации.
- Накопить подушку безопасности. Вы не должны остаться на мели из-за покупки квартиры. Денежный резерв в размере 6 зарплат – это минимум, который должен сохраниться у вас на счету после всех расходов, связанных с покупкой.
- Позаботиться о кредитном рейтинге. С высоким рейтингом условия кредитования будут выгоднее. Даже если вы не берёте ипотеку, кредит может потребоваться в кризисной ситуации. Лучше взять в долг, чем продавать квартиру, правда?
