Представьте ситуацию: вы купили квартиру, сделали ремонт, купили мебель и технику. Только начали обживаться, а вам приходит повестка в суд. Оказывается, у прошлого владельца были наследники, которые не знали о существовании этого имущества. Суд признаёт покупку недействительной, и квартиру изымают. Вы остаётесь без жилья и без денег.

Как раз в таких ситуациях и пригодится полис. Рассказываем, что такое титульное страхование при покупке недвижимости и для чего оно нужно, а также разбираемся, поможет ли это защитить квартиру при ипотеке. 

Что такое титульное страхование

Страховка титула — это защита права собственности на недвижимость. Оно защищает покупателя в случае, если появится скрытый владелец жилья и заявит на него свои права. Если суд признаёт требование законным, сделка будет считаться недействительной — дом или квартиру придётся освободить.

Формально после решения суда все должны вернуться к исходным позициям: вы получаете назад вложенные средства, а владельцы — законные квадратные метры. 

На деле часто возникают проблемы: продавец мог потратить деньги, переехать в другую страну, оказаться банкротом или даже осознанно провернуть такую махинацию. 

Тогда возврата придётся добиваться через суд, а если у собственника нет денег, то выплату можно ждать годами. Всё это время вам нужно снимать жильё и платить ипотеку, если покупали квартиру в кредит.

Если оформлен полис на титул, страховая выплатит компенсацию. В этом варианте вы получаете назад свои деньги и можете подыскать новый объект для покупки. Страховщик может продолжить судиться с продавцом, но уже без вашего участия.

От чего защищает титульное страхование

Помимо внезапно появившегося наследника, есть и другие ситуации, когда объявляется скрытый собственник:

  • Продажа без согласия супруга. Имущество, которое пара купила в браке, считается совместно нажитым, даже если оформлено только на одного человека. Для продажи требуется нотариальное согласие второго супруга. 

Например, если жена не знала, что муж продал общее жильё, у неё есть возможность предъявить требования, даже если сделка уже прошла.

  • Нарушены права несовершеннолетних. При покупке недвижимости с привлечением маткапитала родители или опекуны должны выделить долю для ребёнка. Такие сделки сопровождают органы опеки. 

Если этот этап пропустили, суд может признать договор купли-продажи недействительным.

  • Поддельная доверенность. Продавец мог действовать не от своего имени, а по доверенности от собственника. Хотя подобные документы тщательно проверяют до сделки, иногда мошенникам удаётся ввести покупателя в заблуждение.

Если документ был подделан, законный владелец может вернуть своё имущество.

Вернуть квартиру в этих случаях удаётся редко, но с помощью страховой выплаты можно минимизировать убытки.

Обязательно ли страховать титул

Нет, такой полис полностью добровольный. Закон требует страховать только недвижимость, если вы оформляете её в ипотеку.

Некоторые банки требуют купить страховку, если вы берёте кредит на покупку вторичного жилья — у таких объектов выше риск появления скрытых собственников. Обязать вас приобрести полис невозможно, однако в противном случае кредитор может повысить процентную ставку.

В каких случаях есть смысл оформить страховку

Однозначно защита титула актуальна на рынке вторичной недвижимости. Особенно если у квартиры было много владельцев, а в сделках участвовали дольщики, наследники, супруги и дети.

При покупке первички такие полисы практически не используют — они могут помочь разве что в ситуации, когда застройщик продал квартиры сразу нескольким покупателям. Но с введением электронной регистрации такие ситуации почти не встречаются.

Выводы

Титульное страхование не вернёт квартиру, но спасёт ваши деньги. Если сделку признают недействительной, именно этот полис позволяет не остаться один на один с приставами, судами и попытками вернуть крупную сумму с человека, у которого её может просто не быть.

На вторичном рынке, где у жилья есть длинная и не всегда прозрачная история, титульная страховка — это не формальность, а реальный способ защитить себя от потери накоплений и ипотечных выплат. 

Вопросы

Что значит титульное страхование в ипотеке?

Это защита права собственности заёмщика на приобретаемый объект. Она защищает банк и покупателя, если сделку признают недействительной и изымают жильё.

Если такое происходит, страховая выплачивает компенсацию — из этих денег погашается остаток ипотеки, а оставшаяся сумма возвращается заёмщику. В итоге человек не остаётся с долгом за квартиру, которой у него нет.

Где оформить титульное страхование?

Полис оформляют в страховых компаниях. Его можно купить как отдельно, так и вместе с другими видами защиты ипотеки.

Если квартира приобретается в кредит, банк может предоставить список аккредитованных страховщиков. Вы вправе выбрать любого страховщика из списка, а не только того, что предлагает менеджер банка.

При покупке за собственные деньги полис можно сделать напрямую в страховой компании.