Влияние кредитной истории на получение ипотеки и новые правила выдачи ипотечных кредитов

Как кредитный рейтинг влияет на условия ипотечного кредитования и дают ли ипотеку с плохой кредитной историей? Немного статистики, советы на случай отказа и информация об изменении правил выдачи ипотеки с мая 2023 года. 

Хорошая кредитная история – это доступ к большим суммам и низким процентам

Представьте, что вы ищете мастера, чтобы сделать ремонт. На ваше предложение откликнулось двое: у одного много отзывов, у другого – пустая анкета. Кого вы выберете и кому будете готовы перевести предоплату? 

По такому же принципу банки решают, кому стоит давать деньги. «Отзывы» о вас – это ваша кредитная история – информация о предыдущих отношениях с финансовыми организациями: сколько денег вы уже брали, на каких условиях и вовремя ли их возвращали. 

Чем лучше вы показали себя в прошлом, тем больше предложений вам будет доступно – проценты будут ниже, а лимиты выше. 

Разница в стоимости кредита при низком и высоком рейтинге может составлять от 1 до 10%. Подробнее об этом мы писали тут.

Одобрят ли банки ипотеку клиенту с плохой кредитной историей?

Если истории нет, то банки не знают чего от вас ожидать, и вряд ли согласятся выдать вам крупный займ. Еще хуже, если она есть, но плохая: просрочки более 5 дней, судебные взыскания по неоплаченным задолженностям, займы в подозрительных организациях или множественные отказы. 

Однако, шанс взять кредит всё же есть! Для этого нужно иметь:

• стабильную (и высокую!) зарплату, подтвержденную справкой 2-НДФЛ, у надежного работодателя;
• сумму на счёте в размере первоначального взноса (желательно не минимального, а побольше);
• созаемщика или поручителя с хорошим рейтингом. 

☝ Будет иметь значение и ликвидность недвижимости, которую вы покупаете. Одно дело – квартира в престижном районе и доме бизнес-класса. Другое – студия в новостройке на пустыре за пределами города. 

Что делать, если получили отказ

1) Уточните у банка детали отказа. Попробуйте узнать, что повлияло на решение и как его изменить. 
2) Проверьте кредитную историю. Это нужно было сделать ещё до подачи заявки, но лучше сейчас, чем никогда.

3) Исправьте неточности. Если нашли фактические ошибки в истории, можно подать заявление о внесении изменений.

4) Поднимите рейтинг. Можно усилить свою позицию, если аккуратно пользоваться кредиткой или взять несколько небольших займов (например, на бытовую технику в будущую квартиру) и вернуть их вовремя. 

Подробнее обо всех способах повышения рейтинга

5) Перепроверьте снова. Убедитесь, что информация обновилась и ваш рейтинг был пересчитан. 

6) Подайте повторную заявку. Не забудьте учесть рекомендации, которые получили от банка (например, увеличить срок кредитования или сумму первоначального взноса в заявке).

Про новые правила выдачи ипотеки на квартиры от застройщиков

В 2023 году перед Центробанком (ЦБ) стоит задача снизить цены на жилье и сделать ипотечное кредитование безопаснее. В первую очередь это касается новостроек. 

Задумайтесь: почему ключевая ставка ЦБ на май 2023 года – 7,5%, а банки при этом предлагают ипотеку под 0,1%. Кто оплачивает разницу?

Сегодня на рынке первичной недвижимости есть тенденция завлекать покупателя минимальным процентом по «ипотеке от застройщика». Это работает так: 

• банк выдает покупателям кредит по сниженной ставке;
• застройщик оплачивает банку разницу между базовой и сниженной ставкой;
• застройщик поднимает стоимость недвижимости, компенсируя расходы;
• проценты по ипотечным кредитам падают – цены на недвижимость растут.

Чтобы такого не происходило Центробанк усложнил условия ипотечного кредитования для банков.

Что именно изменилось? 

Каждый раз когда банк выдает кредит, он обязан выделить из своего оборота и заморозить на счету резервные средства – что-то вроде страховки от возможных рисков. Увеличивая или уменьшая требования к этому резерву, Центробанк регулирует деятельность банков. В этот раз он увеличил резерв по ипотекам со сниженной ставкой и ипотекам с маленьким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой. В итоге банкам стало невыгодно выдавать такие кредиты. Значит:

• ставки поднимутся, а цены на недвижимость снизятся, чтобы простимулировать покупку;
• сократится выдача высокорискованных ипотечных кредитов. 

Как это отразится на покупателях?

• Из-за повышения ставки возрастёт долговая нагрузка (увеличится размер ежемесячного платежа) – это поднимет минимальный уровень дохода, при котором возможно одобрение кредита.
• Кредитная история станет важнее для получения ипотеки – ставки не будут снижаться искусственно, поэтому выгодные условия будут доступны только заёмщикам с высоким кредитным рейтингом.
• Повысятся требования к первоначальному взносу.