Отвечаем на главные вопросы о покупке недвижимости за границей в 2023 году: зачем это делать, какие страны в приоритете, какие сложности имеются и на что обратить внимание, прежде чем решиться на покупку.
Нужна ли россиянам недвижимость за границей сегодня?
Несмотря на экономические и геополитические сложности, проблемы с прямыми перелётами и использованием банковских карт, россияне продолжают покупать недвижимость за границей, и даже делают это чаще, чем раньше. В 2022 году спрос на зарубежную недвижимость увеличился в 2,3 раза в сравнении с предыдущим годом (по данным портала Prian.ru), а в первом полугодии 2023 году число сделок россиян с европейской недвижимостью на 54% превысило уровень 2019 года (по данным международного брокера Tranio).
Приобретение недвижимости за границей — это возможность:
- получить ВНЖ (вид на жительство), визу категории D и перспективы гражданства;
- переехать на ПМЖ в другую страну;
- пользоваться преимуществами резидентства в другой стране;
- зарабатывать в валюте на аренде недвижимости;
- инвестировать в твёрдой валюте на фоне падения рубля.
☝ Главными целями покупки недвижимости за границей в 2023 стали: для 67% респондентов — получение ВНЖ, для 33% — возможность временного проживания и инвестирования (по данным агентства NF Group).
Где купить недвижимость за границей россиянам?
На каких странах сосредоточен основной спрос: топ-5*
- Турция — 27%
- ОАЭ — 22%
- Кипр — 17%
- Испания — 11%
- Гренада (островное государство на юго-востоке Карибского моря) — 7%
* По данным агентства недвижимости NF Group
Кто даёт, а кто не даёт ВНЖ за покупку жилья
Во многих странах существуют программы «золотых виз», которые позволяют получить гражданство или ВНЖ в обмен на инвестиции, в том числе и на покупку жилья (часто с ограничением по минимальной сумме).
Из-за санкций часть стран ЕС (Греция, Чехия, Мальта, Португалия, Германия), США, Канада и Великобритания приостановили выдачу «золотых виз» россиянам, но варианты остались.
В приоритете у россиян ОАЭ и Таиланд, которые дают ВНЖ сразу на 5 лет, а также Сербия, Кипр, Турция, Черногория, Грузия и Азербайджан, дающие ВНЖ на год с возможностью продления.
Какие сложности возникают при покупке недвижимости в недружественных странах?
- Может потребоваться особое разрешение на сделку
Купить недвижимость за границей в недружественной стране — можно. Но если вы покупаете её у резидента этой страны, то необходимо получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями.
Это ограничение не распространяется на покупку, если продавцом является резидент дружественной страны или РФ.
Покупаете квартиру в Эстонии у эстонца — нужно разрешение. Покупаете квартиру в Эстонии у казахстанца (или гражданина другой дружественной страны) — разрешение не требуется.
☝ Актуальный перечень недружественных стран опубликован на сайте МИД России.
- Невозможно открыть счёт в местном банке
Чтобы содержать жильё, необходимо регулярно оплачивать налоги и счета за коммунальные услуги. Это просто, если у вас есть местный счёт в нужной валюте, который вы можете легко пополнять со своего основного российского счёта.
Но такая схема сегодня недоступна. Кроме того, ограничены и прямые переводы.
Для оплаты необходимо:
- открыть счет в дружественной стране и уведомить об этом ФНС;
- перевести средства на этот счёт с российского счета;
- сделать перевод на счёт управляющей компании в недружественной стране.
По этой же схеме осуществляется оплата и при покупке недвижимости. Переводы между странами будут идти долго. Плюс придётся заплатить двойную комиссию. А если платёж где-то затеряется, его будет очень сложно найти.
- Нет прямого авиасообщения
Если вы хотите жить на две страны или хотя бы разово лично поприсутствовать при покупке жилья, то вас ждёт увлекательный аттракцион с многочасовыми и неоправданно дорогими перелётами.
На что обращать внимание при покупке недвижимости за границей?
- Налоги. Познакомьтесь с налоговыми обязательствами, связанными с владением недвижимостью в выбранной стране. Узнайте, сколько придётся платить за право обладания собственностью.
- Правовой статус. Проверьте законы владения недвижимостью в выбранной стране, а также запреты на сделки с недружественными странами со стороны РФ. Удостоверьтесь, что вы имеете право на приобретение недвижимости.
- Расположение объекта. Найдите объект на снимках со спутника и панорамах, убедитесь, что он совпадает с фотографиями. Изучите инфраструктуру района и планы его развития. Будьте внимательны к адресу объекта на карте и в договоре. По возможности посетите объект лично или отправьте доверенное лицо.
- Коммунальные услуги. Кроме высоких цен на электричество, воду и канализацию, вас могут ожидать дополнительные платежи, например, за кондоминиальные расходы (уборка, вывоз мусора, обслуживание общих зон и пр.), которые в хороших домах и районах могут легко достигать 10 000 € в год. Убедитесь, что вы готовы к ним и сможете содержать купленную недвижимость.
- Курс валюты. Заранее обменяйте деньги и держите их на счету в валюте покупки, чтобы изменения курса уже не влияли на стоимость недвижимости в рублях и не помешали покупке.
- Безопасность. Изучите юридические аспекты сделки. Воспользуйтесь услугами надёжного юриста и агента по недвижимости. Наймите независимого переводчика, чтобы убедиться, что условия договора не были искажены.
Ипотека на зарубежную недвижимость: дают или нет?
Российские банки не выдают ипотеки под залог недвижимости за рубежом. Это слишком рискованно и трудозатратно — сложно оценить предмет залога и контролировать исполнение условий ипотечного кредитования.
Зато можно получить кредит под залог другой недвижимости, находящейся на территории РФ. В отличие от ипотеки, банк выдаст вам залоговый кредит наличными и не будет участвовать в сделке купли-продажи.
