Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, может стать выгодным решением для всех, кто хочет купить жилье по более доступной цене. Поскольку сделка с залоговой недвижимостью сложнее обычной, владельцы готовы уступить до 10% от рыночной стоимости. Однако, такая сделка имеют подводные камни. Какие — рассмотрим в этой статье.
Покупка квартиры в ипотеке: что нужно учитывать
Первое, что нужно учитывать — то, что собственник может не иметь полного права на продажу. В этом случае банк может оспорить сделку и отобрать жилье у нового владельца.
Второй важный момент — состояние приобретаемой квартиры. Часто люди берут ипотеку на длительный срок и за это время могут не заботиться о ремонте и поддержании жилья в хорошем состоянии. При покупке такой квартиры можно столкнуться со скрытыми проблемами: поврежденными коммуникациями, трещинами в стенах или потолке, плохой звукоизоляцией.
Третий момент — процесс передачи прав на квартиру. Если продавец не выплатил ипотечный кредит, банк может задержать процесс переоформления документов на нового владельца. Это может занять несколько месяцев и потребовать дополнительных расходов на юристов.
Варианты приобретения
Существует три варианта приобретения жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Покупка у заемщика с согласия банка
Предполагает продажу жилья собственником, после получения согласия от банка. Здесь возможны два варианта заключения сделки.
После досрочного погашения ипотеки продавцом
В этом случае продавец за счёт своих средств или после получения аванса от покупателя выплачивает оставшуюся сумму кредита, снимает обременение и продает квартиру. Риски для покупателя минимальны.
После досрочного погашения ипотеки покупателем
Если остаток долга по ипотеке достаточно большой, покупатель может рассмотреть вариант, когда оставшуюся сумму кредита выплачивает он сам. Для этого до внесения аванса подписывается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи, где прописывают, что ипотеку погашает покупатель. После внесения денег, залогодержатель выдает документ, подтверждающий закрытие кредита, с которым стороны могут подписать договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.
Если долг заемщика превышает сумму, указанную в договоре, важно получить от банка гарантии, что после оплаты определенной суммы, обременение будет снято. Если этого не сделать, есть риск, что банк взыщет квартиру в счет оплаты долга, даже после переоформления права собственности.
Менее рискованной для покупателя будет сделка, в которой долг продавца полностью покроется платежом по договору, а деньги будут переведены только после переоформления права собственности.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку
При приобретении квартиры, которая находится в залоге у банка, заемщиком по ипотеке становится покупатель. Такие сделки имеют высокий процент одобрения, поскольку контролируются специалистами и службой безопасности, а квартира остается в залоге у банка.
Основные риски связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. Если покупателю будет отказано в ипотеке, он может потерять деньги, так как сделка не состоится по его вине.
Покупка залоговой квартиры с торгов
Если продавец не выплачивает кредит в течение длительного времени, банк может обратиться в суд с требованием взыскать долг или заложенную квартиру. В последнем случае квартира выставляется на торги.
Покупка с торгов не требует согласия продавца и его подписи в договоре. Что может привести к оспариванию сделки в суде или нежеланию освобождать квартиру.
Если торги были проведены с нарушениями, их могут признать недействительными, а вместе с ними и договор купли-продажи квартиры. В этой ситуации организатор торгов обязан вернуть деньги покупателю.
Если торги не состоялись, квартира переходит в собственность банка, и ее можно приобрести, в том числе в ипотеку.
Дополнительные риски
- При покупке ипотечной квартиры необходимо учитывать, что процесс согласования сделки банком и снятие обременения могут занять несколько месяцев.
- В случае изменения экономической ситуации в стране, банк может пересмотреть условия кредитования и предложить вам более высокую процентную ставку, что приведет к увеличению ежемесячных выплат. Следует учесть дополнительные расходы, такие как комиссии банков, страхование, оценка недвижимости и др.
- Приобретаемое жилье может быть обременено коммунальными долгами и прописанными в ней несовершеннолетними детьми. Что отодвигает срок завершения сделки на неопределенный срок.
- Мошенничество: существует риск столкнуться с мошенниками, предлагающими фиктивные ипотечные сделки.
Эксперты рекомендуют быть особенно осторожными при осуществлении платежей, избегать использования наличных денег и проводить сделку через банковские программы кредитования залоговых объектов.
Что проверить перед сделкой
До заключения сделки необходимо тщательно проверить продавца и узнать обо всех особенностях приобретаемой недвижимости. Вот несколько рекомендаций:
- Проверьте документы на квартиру. Убедитесь, что продавец имеет полное право на продажу и что все кредиты и задолженности выплачены.
- Оцените состояние квартиры. Проведите осмотр жилья, чтобы выявить возможные скрытые проблемы, такие как поврежденные коммуникации, трещины в стенах или потолке, плохая звукоизоляция и т.д.
- Узнайте о процессе передачи прав на квартиру. Уточните у продавца, какие документы необходимы для переоформления прав на нового владельца и сколько времени это займет.
- Проверьте историю квартиры. Узнайте, были ли какие-либо проблемы с этой недвижимостью в прошлом, например, судебные споры или задолженности по коммунальным услугам.
- Обратитесь к юристу. Если вы не уверены в своих знаниях или не хотите рисковать, лучше обратиться к специалисту, который поможет проверить продавца и квартиру перед покупкой.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете минимизировать риски, и сделать выгодную инвестицию в недвижимость.
