Как ИП взять кредит под залог коммерческой недвижимости?

Заемные средства позволяют существенно поправить финансовое положение коммерческих и государственных предприятий. Юридические лица часто берут кредит под залог коммерческой недвижимости и используют его на развитие бизнеса: переоснащение производства, рекламные кампании, покупку новых площадей. Кредитование юридических лиц под залог производственных цехов, торговых точек, офисов – обычная практика. 

Но можно ли физическим лицам брать кредит под залог коммерческой недвижимости? Такой вопрос часто возникает у собственников нежилых зданий и помещений. Можно ли оформить кредит под залог складского помещения, которое собственник сдает в аренду? Примет ли банк в качестве залога небольшой магазинчик, принадлежащий индивидуальному предпринимателю, если нужно оформить ипотеку? 

Получить от кредитора одобрение заявки на выделение заемных средств под залог недвижимости проще, чем на потребкредит без обеспечения. Залог – это гарантия возврата долга, а чем меньше риски кредитодателя, тем ниже процентная ставка, выше сумма кредита, длительнее срок погашения. Человеку, владеющему коммерческой недвижимостью, проще взять выгодный кредит, чем юридическому лицу. Но есть и некоторые особенности в кредитовании физических лиц, предлагающих в качестве залога оформить нежилую недвижимость. 

Какие нежилые здания и помещения можно предложить банку в качестве залога?

Когда нужна небольшая сумма на потребительские нужды, залоговое имущество не потребуется. Кредитный договор можно заключить, заполнив анкету-заявление и предоставив паспорт. Если требуется крупная сумма на длительный срок, кредитор не одобрит кредит без обеспечения и документов, подтверждающих платежеспособность потенциального заемщика. Обеспечение – это автотранспорт, жилая и нежилая недвижимость, предложенные кредитной организации в качестве залога, и поручители, готовые выплачивать долги вместо несостоятельного заемщика. Когда заемщик заявляет о невозможности погашения займа, залоговое имущество переходит в собственность банка. Кредитор вправе его продать, из вырученных от продажи средств погасить долги, а оставшуюся сумму вернуть неплательщику.

Чаще физические лица в качестве залога предлагают собственное жилье, гаражи, загородные участки с постройками или без. Но, если в собственности физлица есть коммерческая недвижимость, то получить выгодный займ можно, предложив кредитору оформить ее как обеспечение. 

Кредитные организации принимают в залог нежилые постройки, удовлетворяющие определенным требованиям:

1. Объект должен быть в хорошем техническом состоянии. Кредитор не рассматривает аварийные строения, помещения без функционирующих коммуникаций;
2. Недвижимость оборудована для осуществления коммерческой деятельности (хранения продукции, предоставления профильных услуг, торговли, производства товаров). Больше шансов на одобрение заявки на кредит у собственника недвижимости с перспективным бизнесом;
3. Залоговая недвижимость не единственная собственность клиента, подавшего заявку;
4. В залог не оформляются здания и помещения с обременением (права третьих лиц, штрафы, залог в другом банке). Заемщик должен быть собственником предоставленной банку в качестве залога недвижимости;
5. У сооружения должна быть прочная связь с земельным участком (капитальный фундамент и стены). Т.е. здание невозможно перенести на другое место без нанесения ему непоправимого вреда. Земельный участок, на котором находится залоговая недвижимость, также перейдет в распоряжение кредитора, если заемщик не погасит долг. Временные ларьки, металлические гаражи без фундамента, роллеты не принимаются в качестве залога;
6. В отношении залогового имущества не ведутся судебные разбирательства;
7. Нет задолженностей по коммунальным платежам;
8. Залоговая недвижимость находится в населенном пункте с открытым доступом не дальше 300 км от офиса кредитной организации, предоставляющей займ.

У каждого кредитора свои требования к коммерческой недвижимости оформляемой под залог кредита физическому лицу. Поэтому перед подачей заявления нужно уточнить условия кредитования на сайте кредитно-финансовой организации или получить консультацию специалиста в офисе банка.  

Требования кредитной организации к физлицу

Заемщику недостаточно быть собственником недвижимости, чтобы банк выделил крупную ссуду на выгодных условиях. Кандидатура клиента, подавшего заявку на кредит, должна удовлетворять требованиям кредитной организации:

1. Возраст потенциального заемщика от 21 до 60 лет. Требования к возрасту в разных банках могут незначительно отличаться;
2. Клиент является гражданином РФ;
3. Регистрация в регионе, где находится залоговая недвижимость;
4. Стабильный доход, позволяющий погашать долги, не ухудшая уровень жизни семьи. Ежемесячный платеж не должен превышать 40% от общего месячного дохода;
5. В отношении потенциального заемщика не ведутся судебные разбирательства;
6. Хорошая кредитная история. У потенциального заемщика с высоким кредитным рейтингом больше шансов на одобрение заявки. Банки предлагают выгодные условия кредитования субъектам КИ, проявившим себя как благонадежные плательщики. Шанс на предоставление займа под залог есть и у клиентов с испорченной историей, но они значительно ниже, а условия кредитования хуже. 

Это неполный перечень требований кредитора к потенциальному заемщику. Если в банк обратился индивидуальный предприниматель или самозанятый работник и предложил в залог помещение, которое использует для ведения предпринимательской деятельности, заявку примут, если:

1. Залоговое имущество находится в собственности ИП (в качестве подтверждения предоставляется выписка из ЕГРН, домовая книга, технический и кадастровый паспорта, договор купли-продажи, дарения);
2. Берет кредит под залог коммерческой недвижимости ИП, зарегистрировавший бизнес год назад (в некоторых банках можно получить займ через три месяца после регистрации);
3. Предоставлен полный комплект документов, финансовые отчеты, подтверждающие ликвидность предприятия;
4. Бизнес зарегистрирован в России;
5. Высокий кредитный рейтинг;
6. Нет информации в Едином реестре о том, что предприниматель является банкротом.  

После заключения кредитного договора индивидуальный предприниматель продолжает вести свою деятельность, используя залоговое имущество по своему прямому назначению. 

Выдаются ли займы клиентам с плохой КИ?

Не у всех заемщиков получается сохранить кредитную историю в идеальном состоянии. Негативные записи в КИ появляются из-за просрочек ежемесячных платежей по старым кредитам, несвоевременной оплаты коммунальных услуг, штрафов, налогов. Если проблемы в кредитной истории появились из-за промахов заемщика, можно попытаться улучшить рейтинг, закрыв старые кредиты, оплатить забытые штрафы.

Кредитная история может испортится не по вине субъекта КИ, а из-за ошибки при передаче данных в бюро кредитных историй, действий мошенников. Чтобы не оказаться жертвой ошибки или мошенников, нужно контролировать состояние своей КИ. В БКИ можно запросить кредитный отчет бесплатно два раза в год. Регулярно можно получать сведения обо всех записях в КИ, оформив подписку на сервисе кредитного бюро «Кредистории». Подписка на сервис платная, но ее стоимость невысокая, а польза ощутимая. 

Часто самозанятым и индивидуальным предпринимателям отказывают в выдаче займа из-за низкого кредитного рейтинга. Предложив под залог кредита коммерческую недвижимость, у ИП появляется шанс на одобрение кредитором заявки. Условия кредитования будут не так привлекательны, как для заемщиков с хорошей КИ, но появится возможность со временем изменить отношение к себе кредиторов.

При обращении в кредитно-финансовую компанию клиента с плохой кредитной историей, предоставившего в качестве залога коммерческую недвижимость, проверяется его кредитоспособность на момент обращения:

1. Проводится процедура скоринга. Клиент заполняет заявление-анкету. Сотрудник банка вносит данные в специальную программу, которая рассчитывает скоринговый балл. Скоринговый балл определяет платежеспособность потенциального заемщика;
2. Изучаются причины ухудшения кредитной истории, взаимодействие заемщика с кредиторами во время решения проблем с погашением долгов;
3. Рассматривается ликвидность недвижимости, предложенной в залог. Больше шансов на одобрение заявки получает собственник перспективного бизнеса, для ведения которого используется залоговое имущество;
4. В оценке кредитоспособности имеет значение общий доход потенциального заемщика на момент подачи заявления, его социальный статус;
5. Наличие незакрытых кредитов негативно отразится на принятии банком решения о предоставлении займа;
6. Отсутствие постоянного места работы, обременений (алименты, судебные взыскания) станет причиной отказа в кредитовании.  

Чтобы кредитно-финансовая организация приняла к рассмотрению заявление, нужно подтвердить свою платежеспособность документально. Высоколиквидная коммерческая недвижимость востребована у бизнесменов, расширяющих свой бизнес, поэтому при возникновении у заемщика проблем с погашением долга, кредитор сможет быстро и выгодно ее продать с целью возмещения своих расходов. Имея в собственности нежилые здания, приносящие хороший доход, можно взять кредит даже с испорченной историей. 

Как оформить займ?

Лучший способ получить заемные средства на длительный срок под выгодный процент – предложить кредитору обеспечение. Кредиты под залог коммерческой недвижимости выдаются ИП, самозанятым и физлицам, в собственности которых есть здания, помещения, земельные участки, использующиеся в предпринимательской деятельности. 

В банке можно получить кредит с обеспечением нескольких видов:

1. Целевой. Потенциальный заемщик указывает, на что планирует потратить деньги. Выделенные средства кредитор перечисляет непосредственно на реализацию поставленных целей (расчетный счет, указанный в договоре кредитования) или выдает их заемщику. Если деньгами распоряжается заемщик, то банку потребуется предоставлять отчеты за каждую потраченную копейку;
2. Нецелевой. Заемные средства выдаются клиенту банка. Деньги перечисляются на банковский счет заемщика или выдаются наличными. Кредитные средства можно использовать по своему усмотрению. Отчитываться перед кредитором не потребуется;
3. Ипотечный. Ипотека оформляется под залог приобретаемой недвижимости. Чтобы подтвердить свою платежеспособность, иногда требуется предоставить дополнительное обеспечение. В качестве дополнительного обеспечения предлагают поручителей, жилые помещения и коммерческую недвижимость. 

Вначале стоит определиться, каким именно видом кредита хотите воспользоваться. Для каждого вида разработан перечень документов, которые потребуются для рассмотрения заявки и составления кредитного договора. 

Стандартная схема предоставления займов

Получить крупную денежную сумму извне, оформив в залог недвижимость, двумя способами: по стандартной схеме и у инвесторов. Чаще физические лица берут кредит под залог коммерческой недвижимости по стандартной схеме. 

Чтобы оформить займ, нужно:

1. Определить, какую сумму хотите получить, рассчитать срок кредита, в течении которого планируете погасить долги;
2. Рассмотреть предложения нескольких кредитно-финансовых организаций. Сравнить условия кредитования можно на специальном сервисе «Кредистории». Сервис поможет выбрать оптимальный вариант. В форму потребуется внести свои данные, запустить поиск и получить список банков, удовлетворяющих вашим требованиям;
3. Уточнить у представителя кредитной организации, какие документы потребуются для получения кредита под залог коммерческой недвижимости для физического лица и условия кредитования;
4. Подать заявку на официальном сайте кредитной организации. На основании предоставленных в заявке данных, кредитор принимает предварительное решение. Через несколько минут получите онлайн ответ, в котором банк уведомит об одобрении заявки или в отказе предоставить заемные средства;
5. Если заявка одобрена, собрать полный пакет документов (список можно посмотреть на официальном сайте или взять в офисе банка);
6. Посетить офис и отдать полный пакет документов на рассмотрение;
7. Через установленное время представитель банка с вами свяжется и назначит дату заключения сделки. На рассмотрение заявки уходит три дня, но срок может быть увеличен, если в процессе рассмотрения появились вопросы.

Банки предоставляют разные условия кредитования, требования к заемщикам и недвижимости тоже отличаются. Подобрать для себя лучший вариант непросто, но определившись с кредитором, оценив свои реальные шансы на одобрение кредита, благодаря обеспечению можно быстро получить солидную ссуду под выгодный процент. Для ИП кредит под залог коммерческой недвижимости – лучшее решение финансовых проблем, способ быстро запустить новый проект, расширить бизнес.   

Существует еще один способ получения необходимой суммы, оформляя в залог недвижимое имущество. Этот вариант подходит предпринимателям, планирующим направить заемные средства на развитие бизнеса.

Что нужно для оформления договора кредитования?

Какой точно будет процентная ставка, сумма займа, срок действия договора заемщик узнает при посещении офиса банка. Условия кредитования для клиентов с разным потенциалом отличаются. Физическим лицам кредит под залог коммерческой недвижимости выдается после детального изучения платежеспособности возможного заемщика, оценки залогового имущества, доходности бизнеса (при выдаче займа индивидуальному предпринимателю). Кредитор рассматривает свои риски и на основании полученной о клиенте информации разрабатывает индивидуальный план кредитования. При посещении офиса банка клиент должен предоставить:

1. Ксерокопии личных документов (если заключением договора занимается доверенное лицо заемщика, нужны документы, подтверждающие его личность, и генеральная доверенность). Для заключения сделки потребуется ксерокопия паспорта (гражданство РФ), СНИЛС;
2. Ксерокопии документов, подтверждающих собственность заемщика на залоговую недвижимость;
3. Документы, подтверждающие регистрацию залога в РФ, выписка из ЕГРН, лицензия на ведение предпринимательской деятельности;
4. Ксерокопии свидетельств о браке, рождении детей;
5. Письменное, нотариально заверенное согласие супруга или супруги на предоставление имущества в залог;
6. Справка оценщика, в которой указана оценочная стоимость залогового объекта;
7. Справка о доходах потенциального заемщика.  

Чем выше скоринговый балл, кредитный рейтинг потенциального заемщика, чем выше оценочная стоимость залогового имущества, тем выгоднее условия кредитования.