Использовали материнский капитал для первоначального взноса или погашения ипотечного кредита — необходимо оформить доли в купленном жильё на детей. Этого требует закон.

Рассказываем подробно, как выделить долю ребенку после погашения ипотеки. Про нюансы, документы и сроки.

Кому выделяются доли по закону

Владельцу сертификата. Он был основным заёмщиком и остаётся собственником жилья. Закон требует оформить недвижимость на всех членов семьи, а не передать её детям.

Каждому ребёнку владельца сертификата. В том числе усыновлённым и совершеннолетним детям. При этом неважно, на кого из детей был оформлен сертификат.

Здесь нет нюансов, которые позволят не давать долю. Ребёнка нужно включить в число собственников, даже если он:

  • достиг 18-летия до получения или использования сертификата;
  • давно живёт отдельно от родителей, обеспечивает себя сам и имеет другое жильё;
  • родился или был усыновлён после использования сертификата или погашения ипотеки;
  • является ребёнком только владельца сертификата и не был усыновлён его супругом.

Официальному супругу. Исключить супруга из числа собственников по брачному договору нельзя. При условии применения маткапитала приобретаемая недвижимость должна стать собственностью всей семьи — этот закон имеет приоритет над брачным договором.

Кому можно не давать долю

Детям супруга. Если они не были официально усыновлены владельцем сертификата. 

Неофициальному или бывшему супругу. Если брак не был зарегистрирован до использования маткапитала или был расторгнут до оформления долей. 

Сроки, в которые необходимо уложиться

На оформление даётся 6 месяцев с момента погашения ипотеки. Удобнее сначала снять обременение в Росреестре, а затем заняться оформлением.

С 2025 года выделение долей можно оформить раньше — в любой момент до полной выплаты ипотеки или сразу при покупке жилья. Согласие банка для этого не требуется, несмотря на то, что недвижимость находится в залоге.

Сколько выделять: три возможных варианта

Закон не устанавливает фиксированный размер долей. Есть обязательный минимум, остальное остаётся на усмотрение членов семьи.

Есть три подхода к этому вопросу:

  1. Положенный минимум. Доли рассчитываются не от всего жилья, а только от части, оплаченной маткапиталом. Остальная часть считается совместной собственностью супругов, либо распределяется между ними по договорённости. Такой подход часто используют, если в будущем планируется продажа жилья — органы опеки обычно проще согласуют сделку при небольших долях детей.
  2. Строго поровну. Имущество делится на равные части между всеми участниками. Например, для родителей и двух детей — по 1/4 каждому.
  3. Лучшее — детям. Родители передают детям большую часть и оставляют себе то, что положено по закону.

Как рассчитать минимальную долю

Допустим, вы уже закрыли ипотеку, и теперь вам нужно понять, как выделить доли детям после погашения. 

Вот пошаговая инструкция:

  1. Сверьте числа. Уточните точную сумму маткапитала, которую вы использовали. Загляните в кредитный договор и зафиксируйте полную стоимость недвижимости — всё, что вы заплатили при покупке: первоначальный взнос плюс ипотечные деньги. 
  2. Определите долю маткапитала. Сумма маткапитала делится на стоимость недвижимости. Например, квартира стоит 5 млн ₽, материнский капитал — 500 000 ₽. Доля маткапитала = 1/10. 
  3. Разделите на всех членов семьи. В расчёт включаются владелец сертификата, все его дети и супруг. Например, для семьи из шести человек делим 1/10 на 6. Получаем минимальную долю — 1/60. В документах доли всегда указываются в виде простых дробей. 

Важно! При расчёте рекомендуется учитывать и санитарные нормы — чтобы на каждого приходилось не менее 6 м2 жилой площади. Это не обязательное требование. Однако, если доля меньше этого уровня, могут возникнуть вопросы при согласовании сделок с участием органов опеки и попечительства.

Способы регистрации долей по маткапиталу

Соглашение

Родители составляют соглашение в письменной форме, где фиксируют кому принадлежит недвижимость и в каких пропорциях. 

Форма соглашения зависит от ситуации:

  • Без нотариуса. Подходит, если доли распределяются только между детьми, а у родителей сохраняется общая собственность на оставшуюся часть жилья. Такой документ можно подать через МФЦ вместе с пакетом на регистрацию.
  • С нотариусом. Обращаться к нотариусу нужно, если доли получают и дети, и супруг одновременно, меняется режим собственности супругов (из совместной — в долевую), квартира изначально была оформлена в долях между супругами. В этих ситуациях нотариус фиксирует изменение структуры собственности.

Договор дарения

Альтернативный способ — оформить дарственную. Родители передают доли детям по договору дарения. Этот вариант используют реже, но он тоже законный.

Необходимые документы и куда их подавать

Документы подаются в Росреестр одним из способов: через МФЦ, в отделении Росреестра или онлайн через портал госуслуг или сервисы Росреестра. 

Заранее подготовьте:

  • паспорта всех совершеннолетних собственников;
  • свидетельства о рождении всех детей (независимо от их возраста);
  • свидетельство о заключении или расторжении брака (при наличии);
  • документы, подтверждающие усыновление (при наличии);
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на жилье (договор купли-продажи, ДДУ);
  • соглашение о выделении долей или договор дарения (в зависимости от выбранного способа оформления);
  • квитанция об оплате госпошлины (4 000 ₽ за процедуру регистрации).

Вопросы

Можно ли дать детям такую же долю, но в другой квартире? 

Нет. Доли должны быть оформлены именно в том жилье, которое было куплено с использованием маткапитала. 

Как выделить доли детям, если погасил ипотеку до завершения строительства?

Пока дом не ввели в эксплуатацию, недвижимости юридически ещё нет и оформить собственность нельзя. Дождитесь сдачи объекта, а затем оформите собственность в течение 6 месяцев с момента приёмки жилья.

Можно ли супругу или совершеннолетнему ребёнку отказаться от доли? 

Такой возможности не предусмотрено. Доли необходимо выделить всем, кому положено по закону. Иначе в регистрации могут отказать. После регистрации совершеннолетние владельцы могут передать свою долю другим, оформив дарственную.

Случайно рассчитали долю меньше чем нужно. Чем это грозит? 

Если доля ребёнка оказалась ниже нормы, это считается нарушением условий использования маткапитала.

Возможные последствия:

  • отказ в регистрации сделки и требование перераспределить доли;
  • проверка со стороны Социального фонда или прокуратуры;
  • риск судебного спора и оспаривания сделки при продаже жилья.

Если проверяющие органы увидят в ошибке злой умысел, может быть заведено дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).