Стоит ли покупать долю в квартире? Сравнение рисков и выгод

Покупка доли — это не про «свою комнату», а про совместную собственность. Важно заранее понимать правила и особенности оформления ипотеки на такую недвижимость.

Что нужно знать о долевом владении

Покупая долю, вы становитесь совладельцем квартиры. При этом вы не получаете права на конкретную комнату, а владеете всей недвижимостью наравне с другими собственниками. Помещения распределяются на основе соглашения о порядке пользования имуществом, но оно действует только до тех пор, пока все собственники с ним согласны. Если возникают разногласия — соглашение пересматривается. 

Ремонт

Поскольку вы не владеете конкретной комнатой единолично, все изменения должны согласовываться с остальными владельцами. Например, нельзя поставить перегородки, перенести мокрые зоны или изменить схему проводки без их разрешения. 

Аренда

Сдавать комнату, которая считается вашей по соглашению, тоже нельзя, если вы не получите одобрение всех собственников. 

Продажа

У других владельцев долей есть преимущественное право выкупа. Это значит, что вы должны уведомить их о желании продать долю и предложить купить её. Только после их отказа можно искать другого покупателя.

Три ситуации, когда долю стоит покупать

У вас уже есть доля 

Если у вас уже есть доля, покупка ещё одной — логичный шаг. Так можно улучшить условия проживания без переезда и усилить свою роль при принятии общих решений. А иногда это первый шаг на пути к полноправному владению квартирой. Постепенный выкуп долей — распространённая практика. 

Долю продают в квартире, где вы живете

Речь о ситуации, когда один из собственников хочет или вынужден продать свою часть недвижимости. Часто это родственник или бывший супруг. Если не выкупить долю, появится новый владелец — посторонний человек в вашем родном доме, с мнением которого придётся считаться. Покупка доли в этом случае — единственный способ сохранить контроль над жильём и избежать проблем. 

Нет денег на другие варианты

Доля — самый доступный формат покупки недвижимости. Его выбирают, если:

• не хватает на отдельную квартиру или студию;
• важна локация, например, центр города, где квартиры стоят дорого;
• нельзя отложить покупку и накопить на другой вариант;
• хочется инвестировать в недвижимость с минимальным порогом входа. 

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире

Коротко — да, можно. Но это редкий и сложный формат сделки. Банки рассматривают такие заявки индивидуально. 

Главная проблема — залог. Оформляя ипотеку на покупку доли в коммунальной квартире, вы не покупаете конкретную комнату. Поэтому залог оформляется на всю квартиру. А значит — нужно согласие всех собственников при заключении сделки. При этом продажа доли в случае невыплаты кредита будет связана с большими трудностями. 

Есть и другие ограничения. Например, доля должна быть ликвидной, а цена покупки — совпадать с независимой оценкой. В новостройках приобрести часть квартиры в ипотеку нельзя — это возможно только на вторичном рынке.

Самый простой вариант для банка — выкуп последней доли, чтобы стать единственным собственником. В этом случае квартира становится единым объектом. Такие сделки одобряются легче.

Условия оформления ипотеки на покупку доли

Базовые требования

• Гражданство и постоянная регистрация на территории РФ
• Минимальный возраст — 21 год (в редких случаях — 18 лет)
• Стабильный доход — не менее 3 месяцев на последнем месте работы
• Первоначальный взнос — обычно не менее 20% от суммы сделки

Необходимые документы

Со стороны заёмщика потребуются: 

• паспорт РФ;
• СНИЛС;
• справка о доходах.

По объекту список шире:

• выписка из ЕГРН (данные об объекте недвижимости, всех владельцах, кадастровой стоимости, ограничениях прав);
• документы, обосновывающие права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации, свидетельство о праве на наследство;
• отчёт об оценке. 

Если оформляется доля, дополнительно нужно собрать:

• подписи других собственников на уведомлении о продаже;
• отказы от преимущественного права покупки;
• согласие совладельцев на ипотечную сделку.

Банк может запросить и другие документы. Это зависит от конкретной ситуации и состава собственников. 

Прежде чем оформлять заявку, сравните предложения по ипотечным кредитам на сайте Кредистории. Оценивайте варианты по ПСК — полной стоимости кредита, отражающей реальную переплату в %.

Используйте кредитный онлайн-калькулятор, чтобы прикинуть размер платежа в зависимости от срока кредитования.

Вопросы и ответы

На рынке есть долевые студии. Лучше их покупать?

Такие объекты сегодня активно продаются в крупных городах. Цена привлекает — иногда разница достигает нескольких миллионов рублей по сравнению с обычной студией такой же площади. Да и местоположение дома часто бывает очень удачным. 

Формально это студии, фактически — доли в большой квартире, которую поделили на несколько квартир поменьше. При этом разделение — это перепланировка, которую часто даже не согласовывают с жилищной инспекцией. 

Что это значит: 

• по документам студий не существует, выделить их и зарегистрировать, как отдельные объекты, нельзя;
• если перепланировка не согласована, собственников могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние;
• вы не владеете конкретной студией и можете пользоваться ей без проблем, только пока все собственники согласны с разделением;
• остаётся зависимость от собственников — нельзя сдать студию или прописать в квартире других людей без их разрешения. 

Да, недорого, но подходит только тем, кто хорошо понимает все юридические риски. 

Можно ли взять ипотеку на комнату в общежитии? 

Это возможно. Ипотеку дают проще, если комната оформлена, как отдельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером — в отличие от коммунальных квартир с долевым владением, в общежитии такой вариант есть. 

Какие банки выдают ипотеку на комнату? 

Теоретически вы можете оформить целевой кредит на покупку комнаты в любом банке, который работает с ипотекой. Возможность получения заёмных средств будет зависеть от условий сделки. Кредитора будет интересовать вид объекта, его юридический статус, сложность оформления залога. 

Если риски большие, банк, скорее всего, откажет в кредите или предложит более строгие условия: поднимет процентную ставку, попросит внести большой первоначальный взнос или предоставить более ликвидный объект в залог.