Оформляя ипотеку с привлечением созаёмщика, нужно помнить следующее: титульный заёмщик не может просто взять и вычеркнуть созаёмщика из ипотечного договора, а созаёмщик — отказаться от совместных кредитных обязательств. С момента подписания документов и до полной выплаты кредита оба участника несут солидарную ответственность перед кредитором.
Вывод созаёмщика из ипотеки возможен только с согласия банка, по объективным причинам и при соблюдении определённых условий.
Причины для вывода созаёмщика
Банкротство
Если созаёмщик находится в сложной финансовой ситуации, он больше не в состоянии выполнять кредитные обязательства. В такой ситуации банк и второй заёмщик оценивают риски и могут потребовать пересмотра условий.
Развод
Вывод созаёмщика из ипотеки — частая практика при разводе, когда квартира остаётся одному из супругов, а второй больше не хочет отвечать за кредит на её покупку.
Разделение собственности
Например, двое родственников или друзей покупают общую недвижимость, но через некоторое время один из них решает выйти из сделки, отказывается от права собственности и хочет снять с себя кредитную нагрузку.
Утрата доверия
Иногда случаются ситуации, когда один человек просто больше не хочет нести ответственность за другого, считает, что им воспользовались, или боится, что выплачивать ипотеку в итоге придётся ему одному.
Важно понимать, что ни одна из указанных причин не является законным основанием для отказа от выполнения условий ипотечного договора. Даже при разводе, банкротстве или утрате права собственности созаёмщик остаётся ответственным по кредиту. Банк может отказать в изменении состава заёмщиков, несмотря на объективные доводы.
Как удалить созаёмщика из договора
Эта пошаговая инструкция поможет понять, как происходит исключение участника из ипотечного договора на практике.
Шаг 1. Собрать пакет документов
Потребуются:
- кредитный договор;
- паспорта всех участников;
- документы на недвижимость (выписка из ЕГРН);
- действующий страховой полис (если есть);
- свидетельство о расторжении брака (если есть);
- брачный контракт или другой документ, подтверждающий финансовые договорённости участников (если есть);
- решение суда (если есть).
Также необходимы документы, подтверждающие платёжеспособность заёмщика и оставшихся созаёмщиков (если их было несколько):
- справка о доходах за последние 12 месяцев;
- копия трудовой книжки или трудового договора.
Шаг 2. Обратиться к кредитору
Для вывода человека из состава созаёмщиков необходимо подать заявление в банк. Это можно сделать в отделении или через личный кабинет, если есть такая функция. К заявлению прикладываются все подготовленные документы.
Шаг 3. Дождаться решения
Кредитор оценивает риски и проверяет заёмщика также, как при оформлении нового кредита. Срок ожидания зависит от внутренней политики банка. Решение обычно занимает от нескольких рабочих дней до нескольких недель.
Шаг 4. Подписать соглашение
В случае одобрения стороны подписывают дополнительное соглашение или новый кредитный договор. В документе фиксируется изменение состава заёмщиков и, при необходимости, новые условия кредитования.
Шаг 5. Внести изменения в Росреестр
После подписания документов необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРН и закладной, если меняется состав собственников или условия обременения по ипотеке. Нужно ли это делать, вам подскажут в банке.
Возможные риски и ограничения
- Отказ. Если оставшийся заёмщик не проходит по уровню дохода, имеет нестабильную занятость или плохую кредитную историю, банк имеет право отказать.
- Изменение условий кредита. Кредитор может пересмотреть ставку, срок или другие пункты договора, учитывая новые риски. Часто условия становятся менее выгодными.
- Дополнительные расходы. За переоформление документов и регистрацию изменений в Росреестре необходимо заплатить.
- Юридические споры. Если между сторонами есть конфликт (например, при разводе), процедура может затянуться и потребовать судебного разбирательства.
Что делать, если банк отказал
Если переговоры с кредитором не принесли результата, остаётся несколько альтернативных вариантов:
- рефинансировать ипотеку — оформить новый кредит в другом банке без созаёмщика и погасить текущее обязательство;
- не убрать, а заменить участника — найти нового созаёмщика, который соответствует требованиям по доходу и кредитной истории;
- продать недвижимость — последний вариант разойтись с созаёмщиком, если другие способы не подходят.
