Рассказываем, какие документы нужны для оформления ипотеки, зачем они банку и где их получать. Не забыли и о сложных случаях: покупке квартиры по ДДУ, использовании маткапитала, оформлении сделки по доверенности и на иностранца.
Документы на этапе подачи заявки
Первичный пакет документов для получения ипотеки не содержит данных о квартире. Подавая заявку, заёмщик лишь проверяет, одобрит ли банк нужную сумму. Получив ответ, он может заняться организацией сделки и подготовкой остальных документов.
Всё, что нужно дать банку на первом этапе – это личные данные и сведения для оценки платёжеспособности:
- паспорт;
- СНИЛС;
- сведения о регистрации (отметка в паспорте или документ, подтверждающий временную регистрацию);
- документы, подтверждающие доход.
Если у заёмщика есть созаёмщик и/или поручитель, их документы тоже потребуются.
Не удивляйтесь, если банк дополнительно попросит рассказать о составе семьи, уровне образования или активах. При проверке заёмщика банк может смотреть не только на доход и кредитную историю, но и на социальный статус, профессию и семейное положение — всё это косвенно влияет на финансовое положение и надёжность. Такая всесторонняя оценка называется кредитным скорингом.
Если вы не уверены в своём кредитном рейтинге, рекомендуем проверить его до подачи заявки в личном кабинете Кредистории. Это бесплатно!
Способы подтверждения дохода
Работающим
2-НДФЛ или справка о доходах для получения ипотеки по форме банка, полученная на месте работы (если банк принимает такой способ подтверждения).
Всегда ли нужна для ипотеки справка о доходах? Если ипотека оформляется в банке, на счёт которого заёмщик получает зарплату или пенсию, то получать справку не требуется — банк и так в курсе, сколько зарабатывает заёмщик.
Предпринимателям
Выписка из ЕГРЮЛ / ЕГРИП и отчётность за последний налоговый период.
Самозанятым
Справка о доходах из приложения «Мой налог».
Пенсионерам
Справка о выплатах СФР, которую можно получить на Госуслугах или при личном обращении в Социальный Фонд России.
Арендаторам
Договор долгосрочной аренды и 3-НДФЛ.
В качестве дохода не учитываются социальные пособия, алименты, стипендии и прибыль от инвестиций.
Документы для оформления ипотеки и закладной
Сохранение объекта залога очень важно для банка — это гарантия того, что в случае неплатёжеспособности заёмщика, деньги можно будет вернуть. При оформлении ипотеки залогом становится приобретаемая квартира, поэтому ей уделяется особое внимание.
Банк хочет убедиться, что:
- рыночная стоимость квартиры не меньше суммы кредита;
- сделка купли-продажи проходит чисто, и её никто не сможет оспорить;
- заёмщик станет полноправным собственником квартиры без обременений;
- c квартирой ничего не случится в течение всего срока кредитования.
Для этого потребуются документы, перечисленные ниже.
- Договор купли-продажи (ДКП)
ДКП при покупке квартиры в ипотеку заключается с физическим или юридическим лицом в свободной форме. Однако, в нём обязательно должны быть указаны: точные характеристики квартиры, сумма первоначального взноса и ипотечных средств, сроки и порядок расчётов, основания права собственности продавца.
Поскольку банк гарантировано одобряет ипотеку только после получения информации о квартире и продавце, то часто между продавцом и покупателем заключается предварительный ДКП, который предъявляется банку, как гарантия намерений сторон. Затем запускается процедура оформления ипотеки, а основной ДКП подписывается только в момент подачи документов на регистрацию сделки в Росреестре.
- Подтверждение об оплате первоначального взноса
Банки самостоятельно устанавливают размер первоначального взноса для ипотеки, но обычно минимальный порог не опускается ниже 10-15%, а в некоторых случаях достигает 30-50%. Заёмщику необходимо оплатить первоначальный взнос до получения ипотеки и предоставить доказательства банку. Это может быть расписка о получении денег от продавца, если заёмщик платил наличными, или квитанция о переводе, если оплата происходила по безналу.
В некоторых случаях банк требует подтвердить наличие суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса, ещё на этапе подачи заявки — для этого требуется предоставить выписку по счёту.
- Заключение об оценке стоимости квартиры
Оценить реальную стоимость квартиры перед покупкой будет полезно и заёмщику, а для банка это обязательная процедура. Оценка недвижимости для ипотеки проводится только аккредитованными банком компаниями. Оценщик выезжает на объект, делает фото и замеры, сравнивает планировку с планом из выписки ЕГРН (её должен предоставить покупатель), затем в течение 1-3 дней присылает готовый отчёт.
- Выписка из ЕГРН
Переход права собственности к заёмщику и успешную государственную регистрацию ипотеки подтверждает выписка из ЕГРН — это финальный документ, который завершает оформление ипотечного кредита.
Получить выписку из ЕГРН может только правообладатель по своим объектам недвижимости. Это можно сделать:
- при личном обращении в МФЦ;
- на Госуслугах;
- в Росреестре;
- в Роскадастре.
Какая именно выписка из ЕГРП нужна для ипотеки? Нужна выписка об основных характеристиках (раздел 1), зарегистрированных правах на объект (раздел 2) и расположении помещения (раздел 5).
- Полис ипотечного страхования
По закону заложенное имущество по ипотеке должно быть застраховано в обязательном порядке. Это обязанность залогодателя (т.е. заёмщика), если иного не прописано в договоре.
В кредитном договоре также может быть условие о страховании здоровья и жизни заёмщика. Мы говорим условие, а не требование, т.к. заставить заёмщика оформить дополнительную страховку банк не может по закону. Однако, он вправе предлагать более выгодные условия застрахованным клиентам, например, снизить ставку по кредиту на 1-2% при наличии действующего страхового полиса. Стоит ли воспользоваться этим предложением, решает заёмщик.
Покупка на вторичном рынке
Если у квартиры был собственник до заёмщика, то банк будет интересовать и его статус: имеет ли он право продавать квартиру, как он получил её в собственность и нет ли на квартире обременений.
Для этого продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, которая расскажет, кто владеет квартирой, когда, как и на каком основании было оформлено право собственности.
Покупка на первичном рынке
Покупка готового первичного жилья расценивается банком, как сделка на вторичном рынке, даже если квартира приобретается напрямую у застройщика. Документы те же
Покупка квартиры по ДДУ
Пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию, квартиру нельзя оформить в собственность, а, значит, и нельзя сделать объектом залога. Сделка купли-продажи также не проводится, а заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или предварительный договор-купли продажи (если дом уже построен, но не введён в эксплуатацию).
В таком случае оформление ипотеки разделяется на два этапа.
- Оформление кредитного договора — в момент оплаты будущей квартиры. Первоначально залогом становится не квартира, а право требования по договору с застройщиком, т.е. в случае неуплаты кредита, к банку переходит не сама квартира, а право получения квартиры.
Также возможно оформление кредитного договора с инвестиционным периодом — когда в договоре прописан срок, в течение которого квартира не находится в залоге у банка. Обычно на этот период устанавливается повышенная процентная ставка для компенсации рисков, которые берёт на себя банк.
- Оформление закладной — после окончания строительства, выдачи ключей и оформления права собственности на квартиру. Только в этот момент требуется оценка квартиры.
Чтобы подобные сделки проходили безопаснее для всех сторон, они проходят обязательную государственную регистрацию. Для этого ДДУ должен быть оформлен по Федеральному закону N 214-ФЗ.
Дополнительные документы для особых ситуаций
Заёмщик состоит в браке
Поскольку имущество, приобретённое в браке, делится поровну при разводе, супруг становится совладельцем залоговой квартиры и созаёмщиком по ипотеке — это страхует банк от возможной потери половины залогового имущества при разводе супругов.
Очевидно, что второй супруг должен быть согласен на такую ответственность, поэтому банк требует:
- письменное согласие супруга на заключение ипотечного договора;
- договор поручительства на имя супруга.
Если супруг не хочет участвовать в ипотеке, необходим брачный договор, который подтверждает, что квартира, приобретаемая в ипотеку, не является совместным имуществом и принадлежит только заёмщику.
При покупке используется маткапитал
Среди документов, нужных для получения ипотеки на жилье с использованием материнского капитала, обязательно должна быть справка от СФР с указанием суммы маткапитала.
Затем заёмщику потребуется получить встречные документы по ипотеке от банка и передать их в СФР для перевода средств. В этот момент банки поступают двумя способами: одни ждут перевода из СФР, чтобы завершить сделку, другие увеличивают размер кредита на сумму маткапитала и затем маткапитал как бы гасит часть кредита досрочно — в этом случае ипотеку можно оформить сразу, без ожидания перевода.
Ещё один важный момент при оформлении ипотеки с маткапиталом — выделение долей детям. Потребуется получить согласие от банка на выделение долей в квартире, которая находится в залоге, и разрешение от органов опеки и попечительства на залог этих долей. Узнать точный алгоритм действий лучше всего в конкретном банке — этот процесс уже стал типовым и не должен вызывать трудностей.
Сделка совершается по доверенности
Если интересы заёмщика представляет третье лицо, то оно должно предоставить банку:
- консульскую (с заверенным переводом на русский язык) или нотариальную доверенность, которая разрешает сделки по объекту недвижимости и подписание ипотечного договора;
- договор купли-продажи, содержащий информацию о доверенном лице.
Оформляется льготная ипотека
Банку необходимо удостовериться, что заёмщик подходит под условия льготных программ. Перечень документов зависит от вида льготы.
- Для получения семейной ипотеки нужно предоставить свидетельство о рождении ребёнка.
- Для IT-ипотеки — справка с места работы, компания-работодатель должна входить в список аккредитованных.
- Для льгот семьям с ребёнком-инвалидом — справка об инвалидности от государственной медико-социальной экспертизы.
- Для льгот жителям ДФО — подтверждение о регистрации в регионе.
Заёмщик – иностранное лицо
Иностранец предоставляет иностранный паспорт. Вся информация на иностранном языке должна быть переведена и заверена нотариально.
Также потребуется:
- миграционная карта;
- документ о временной или постоянной регистрации на территории РФ;
- виза / разрешение на пребывание в стране / ВНЖ.
У банка нет информации, что вы закрыли предыдущий кредит
Бывает, что заёмщик погасил одну ипотеку и хочет взять другую, но в кредитной истории не отображается информация о погашении первой ипотеки. В этом случае банк при рассмотрении заявки будет учитывать кредитную нагрузку по уже погашенному кредиту — это может стать поводом для отказа. Чтобы доказать банку, что ипотека была погашена, заёмщику нужно получить справку об отсутствии задолженности в банке-кредиторе.
