Вторичка или новостройка

Ипотека — один из самых востребованных кредитных продуктов у россиян. Собственная недвижимость — выгодный вариант как для проживания, так и для инвестиций. Сегодня банки предлагают большой выбор программ для приобретения жилья. При этом главный вопрос, который волнует многих потенциальных заёмщиков, что купить в ипотеку: новостройку или вторичку? У обоих вариантов есть свои особенности. Мы поможем разобраться, в чем их суть.

Ставки по ипотеке в 2022 году

Новые дома всегда привлекали покупателей более низкой ценой, по сравнению с обжитыми объектами. Однако за последние пару лет ситуация на рынке недвижимости изменилась в обратную сторону. Сначала поводом стала начавшаяся в 2020 году пандемия, а уже в 2022 году — обострение международных отношений. Конечно, это не могло не отразиться на экономической ситуации в стране и затронуть все её отрасли, в том числе и рынок недвижимости.

В конце марта текущего года ключевая ставка ЦБ достигла рекордных показателей — 20%. В результате чего кредиторы были вынуждены пересмотреть свои условия кредитования. Так, в марте 2022 года средняя процентная ставка по ипотеке составила:

  • 16,95% годовых — для первичек;
  • 22,05% годовых — для старого фонда.

В результате таких скачков спрос на покупку объектов в ипотеку упал, что неудивительно. Жилищные кредиты перестали быть выгодными для клиентов. В конце июня ситуация улучшилась: средняя ставка по первичной недвижимости снизилась до 10,18%, по б/у — 11,69%.

К концу сентября в условиях кредитования практически ничего не изменилось. Усредненное значение ставки на покупку первичной недвижимости составило 9,39%, на вторичку — 10,77% годовых. Отметим, что речь шла о показателях на обычные разновидности ипотеки. На льготные программы ставка оставалась на прежнем уровне, то есть такой же выгодной. Однако большинство банков приостановило их выдачу.

Если сравнивать средние цены за квадратные метры, то сегодня купить первичную недвижимость и сэкономить в большинстве регионов России вряд ли удастся. Как показывают данные Росстата, приобретение объекта в новостройке обойдется дороже. Прежде всего, это связано с жестким санкционным давлением извне. Девелоперам пришлось внедрять новые технологии из-за использования импортозамещающих материалов или искать другие логистические пути, что в результате привело к удорожанию строительства.

Плюсы новостроек

Несмотря на выросшие цены на новостройки, спрос на них растет. Востребованность связана с рядом преимуществ первичной недвижимости. Расскажем об основных достоинствах, которые будут выгодными для заёмщика.

Юридическая чистота

В первую очередь, первичку выбирают из-за юридической чистоты. То есть вы купите в ипотеку или за свои деньги совершенно новый объект, который никому не принадлежал. Вы станете его первым владельцем сразу после того, как дом будет построен и проведены определенные процедуры. От вас потребуется принять недвижимость от застройщика, подписав акт приема-передачи. Затем вы получите ключи. Но это ещё не значит, что она вам принадлежит юридически.

Соберите необходимый пакет документов и обратитесь в Росреестр для регистрации права собственности. Затем вам выдадут выписку из ЕГРН, которая будет служить главным доказательством владения новым объектом недвижимости. Получается, что такие варианты покупать безопаснее, чем вторичку.

Большой выбор планировок

Многие современные новостройки отличаются от однотипных домов старого фонда необычными архитектурными решениями. Такой подход к конструкции домов позволяет застройщикам предлагать больший выбор выгодных планировок. При этом помещения будут гораздо просторнее, чем в хрущёвках. Та же кухня обычно совмещается с гостиной, в результате чего получается помещение площадью 18-20 м2 с возможностью удобного и комфортного зонирования пространства.

Просторные застекленные лоджии и коридоры, панорамные окна, дополнительные помещения или ниши под гардероб — все это уже считается нормой для новостроек. В домах бизнес, люкс и премиум классов больше комфортных условий для жизни. Например, собственная сауна, остекление до пола с потрясающими видами, гостевой санузел и другое.

Ликвидность объекта

С точки зрения инвестирования новостройка — более выгодный объект по сравнению со вторичкой. Если купить квартиру на этапе строительства, то лет через 5-8 её стоимость может увеличиться. Это связано не только с готовностью недвижимости к заселению, но и с формированием вокруг и возле нее объектов инфраструктуры. В новых жилищных комплексах сразу возводятся детские сады, школы, медучреждения. А различные салоны красоты, спортивные залы, аптеки располагаются на первых этажах домов, то есть в шаговой доступности.

Парковка

Часто новые жилые комплексы хорошо обустраиваются, в том числе парковочными местами. Обычно возле нескольких новых домов выстраивается многоуровневый паркинг. Также девелоперы иногда делают его подземным — в один или несколько этажей под каждым домом. Таким образом, вы можете дополнительно купить и машиноместо. Такая концепция называется «двор без машин». Она позволяет освободить дороги от скопления автомобилей, а на придомовых территориях разместить детские и спортивные площадки, велодорожки, зоны для барбекю.

Коммуникации

Когда дом вводится в эксплуатацию, его тщательно проверяют государственные инстанции на соответствие инженерных сооружений всем нормативам. Для этого создается специальная комиссия. К объекту должны быть подключены все коммуникации, необходимые для проживания: электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление. Без заключения комиссии дом не будет сдан до момента устранения всех неисправностей.

Даже после введения в эксплуатацию и заселения жильцов на инженерные сооружения действует гарантия от застройщика, срок которой составляет три года. Если произойдет поломка, строительная компания обязана устранить её за свой счет. В этом плане новостройка, конечно, более выгодный вариант по сравнению со вторичкой.

Соседи

В отличие от старого фонда, в новые комплексы в основном заселяются жильцы примерно одинакового достатка и статуса. Ещё до момента постройки дома, они часто создают группы в соцсетях. Таким образом, соседи более-менее знают друг друга, поддерживают связь между собой и решают общие вопросы.

Минусы первичек

Преимуществ у новых домов достаточно, но есть и нюансы. К основным относятся:

  1. Длительное ожидание постройки дома. Если выбираете первичную недвижимость, готовьтесь к тому, что придется ждать 2-3 года до момента ввода в эксплуатацию новостройки. Есть еще один момент: часто застройщики нарушают сроки строительства, которые переносятся на неопределенное время. До конца 2022 года действует закон, по которому вам не положена компенсация за перенос сдачи.
  2. Удаленность от центра. Чаще всего новые жилые комплексы возводятся на окраинах города. Это вызывает определенные неудобства: дорога на работу и обратно будет занимать больше времени.
  3. Необходимость ремонта. В последние годы застройщики предпочитают сдавать объекты в черновой или предчистовой отделке. В первом случае ремонт может затянуться на длительное время — до одного года, а во втором — 2-3 месяца. Учитывайте, что все собственники будут заниматься им в разное время. Допустим, вы уже закончили ремонт и заехали жить, а соседи только начали его делать. Конечно, это вызовет дискомфорт, связанный с постоянным шумом.
  4. Возможное отсутствие необходимой инфраструктуры. Многие жилые комплексы состоят из нескольких корпусов. Например, один из них уже сдан, а остальные ещё возводятся. В этом случае территория комплекса пока не будет обеспечена социально значимыми объектами: садами, школами и медучреждениями. Конечно, это вызывает определенные неудобства у жильцов, а ждать их постройки иногда приходится годами.

При выборе первичной недвижимости не забывайте про возможные риски. По факту вы купите не реальный объект, а право требования на него. Конечно, закон 214-ФЗ хорошо защищает деньги дольщиков, и вы их получите обратно, если застройщик обанкротится. Есть еще один возможный вариант: недострой будет заканчивать другая строительная компания и вы все же дождетесь своих квадратных метров. Однако, это — упущенное время и деньги, если вы арендуете жилье.

Преимущества обжитой недвижимости

Вторичку также хорошо использовать как для инвестиций, так и для собственного проживания. Её главный плюс в том, что заселиться и прописаться можно сразу после того, как вы купили ее и зарегистрировали права собственности. Если собираетесь использовать квартиру в качестве дополнительного источника дохода, тут всё проще: после получения правоустанавливающих документов, её можно сдавать в аренду. У б/у недвижимости есть еще немало преимуществ, выгодных для заёмщика.

Стоимость

Цены на новостройки в 2022 году взлетели, поэтому квадратный метр обжитых объектов стал дешевле. На рынке недвижимости иногда можно встретить хорошие предложения со срочной продажей. Стоимость таких вариантов будет заметно ниже рыночной.

Большой выбор

В старом фонде можно выбрать любой удобный район города. У вас есть возможность купить недвижимость, расположенную поближе к работе, месту учебы ребенка либо месту проживания близких. Если вы собираетесь сдавать объект в аренду, рекомендуем рассмотреть объекты поближе к центру, к вузам или складскому комплексу.

Ремонт

Старое жилье не всегда нуждается в срочном ремонте. У собственников есть возможность заселиться или сдать объект в аренду. Можно встретить варианты, где собственники продают недвижимость сразу с мебелью и необходимой техникой.

Хорошо развитая инфраструктура

Большинство вторичек предлагается в уже обжитых районах с хорошо развитой инфраструктурой. Это значит, что в шаговой доступности будут сады, школы, медучреждения, отделения банков, магазины и прочие объекты. Также неподалеку должны быть расположены остановки общественного транспорта и даже станции метро.

Недостатки старого фонда

На вторичке хотя и можно встретить дешевые выгодные объекты, но они часто нуждаются в дорогом ремонте. К тому же не все варианты, относящееся к старому фонду, получится купить в ипотеку. Банки всегда рассматривают ликвидную недвижимость, которую можно быстро продать в случае невозврата долга. Кроме того, у б/у вариантов есть несколько существенных недостатков:

  1. Необходимость хорошо и тщательно проверять юридическую чистоту. Часто сделки купли-продажи вторички признаются судом незаконными. В основном это связано с нарушением интересов продавца или его ближайших родственников. Например, после смерти владельца объявились наследники, своевременно не вступившие в наследство. Также сделки расторгаются в результате признания бывшего собственника недееспособным. В таких ситуациях вы можете не только потратить время на судебные разбирательства, но и деньги.
  2. Износ коммуникаций и общедомового имущества. Самая распространенная проблема вторичек — старые инженерные сооружения. Это значит, что вы можете столкнуться с протекающими трубами и радиаторами, нестабильно работающей электропроводкой и прочими неприятностями. Конечно, их устранение повлечет дополнительное вложение средств. Кроме этого, состояние подъездов и общий вид дома вторичек в большинстве случаев оставляет желать лучшего.
  3. Отсутствие парковки. Это одна из главных проблем вторичек. Собственникам приходится ставить машины вдоль дорог и вблизи подъездов. В результате нередко возникают стычки между их владельцами и пешеходами.
  4. Нежелательные соседи. Когда только собираетесь купить вторичку, вы не сможете сразу определить, кто будет проживать по соседству. Это могут быть как приличные люди, так и те, кто ведет аморальный образ жизни. Помимо излишнего шума от разных маргиналов, можно столкнуться с нежелательными гостями в виде насекомых.
  5. Сложность сделки. Разница между оформлением купли-продажи первички и вторички большая. В первом случае сделка проходит проще: вы подписываете договор долевого участия с застройщиком, вносите деньги на специальный эскроу-счет и ждете окончания строительства дома. Второй вариант покупки несколько сложнее и требует внимательности к деталям. Особенно в случаях, если есть несовершеннолетние собственники и им принадлежат доли в недвижимости.

Когда соберетесь купить недвижимость в старом фонде, учитывайте эти моменты. Конечно, в некоторых случаях таких недостатков может и не быть. Например, если вы приобретаете объект в новом жилом комплексе, но уже у собственника.

Какой вариант сегодня более выгодный для инвестиций

На этот вопрос невозможно ответить однозначно. Как на первичном, так и на вторичном рынке есть определенные риски. Чтобы их минимизировать, тщательно подходите к выбору объекта и продавца, оценивайте свои возможности и приоритеты. В обоих случаях можно найти выгодные и интересные варианты для проживания и инвестиций. 

Если у вас нет собственных средств, купите недвижимость при помощи банка. Многие из них предлагают конкретные программы кредитования для первичной недвижимости и вторичек. Чтобы выбрать лучшее предложение, воспользуйтесь платформой Кредистория. Здесь вы можете осуществить подбор ипотеки исходя из своего кредитного рейтинга. Вы сэкономите время на поиски оптимальных условий и сразу узнаете вероятность одобрения заявки. Пользоваться сайтом проще простого: пройдите регистрацию, сравните предложения и отправьте запрос.