Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Ипотека — это как лестница в собственный уголок, когда нет возможности сразу накопить на дом. Благодаря ипотеке можно обзавестись жильем без долгих лет ожидания и без лишних трат на аренду. Сегодня банки предлагают много разных программ, чтобы помочь людям в этом, и даже государство может подкинуть льготы на проценты. Например, в 2020 году в России выдали рекордное количество ипотечных кредитов — целых 1,7 миллиона на сумму 4,3 триллиона рублей. Это говорит о том, что ипотека действительно популярна.
Когда приходит время подписывать документы, многие смотрят на проценты, сроки и первый взнос. Мало кто обращает внимание на схему выплат, а она важна! Ведь от способа расчета платежей зависит размер переплат. В банках клиентам часто предлагают выбирать между дифференцированной или аннуитетной схемой выплат. В чем разница? Поможем разобраться в этой статье.
Схемы погашения кредита при ипотеке
Еще до оформления ипотечного договора важно определить наиболее удобный и выгодный для вас способ возвращения долга. Российские банки предлагают два, отличия их кардинальные. Рассказываем разницу.
Дифференцированный платеж
Величина основного долга рассчитывается на весь период одинаковыми долями, причем на первые месяцы приходится максимальная нагрузка, а ближе к окончанию срока снижается. Так что размеры выплат будут разными, так как добавляются проценты на оставшуюся сумму: они уменьшаются, вы ведь гасите тело кредита.
Дифференцированные платежи могут быть выгоднее для заемщиков, готовых справиться с более высокими начальными выплатами. Если финансовое положение позволяет, конечно, лучше поскорее рассчитаться, а потом и вовсе погасить ипотеку досрочно.
Аннуитетный платеж
Каждый месяц вы отдаете банку одинаковую сумму. В нее входит и часть основного займа, и начисления за пользование заемными деньгами. При этом в начале срока ваши деньги уходят на оплату процентов, а размер долга не уменьшается. Но в дальнейшем ситуация выравнивается, и во второй половине финансовая нагрузка падает именно на выплату полной взятой суммы (тела долга).
Аннуитет гарантирует удобство и предсказуемость, поскольку ежемесячный взнос не меняется на протяжении всего периода выплат. Такая схема привлекательна для тех, кто ценит стабильность и хочет избежать неожиданных изменений в своем бюджете. Банкам выгоден этот метод, так как обеспечивает регулярный и надежный доход в начале периода займа
Выбор зависит от индивидуальных обстоятельств и финансовых целей заемщика. В любом случае, при рассмотрении досрочного погашения важно помнить, что выгода от него будет зависеть от оставшегося срока кредитования: чем раньше вы начнете погашать долг, тем больше сэкономите на процентах.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Нельзя сказать, что схема аннуитета в рамках ипотеки лучше или хуже дифференцированной схемы. Во-первых, оба можно безболезненно погасить раньше даты, указанной в договоре, во-вторых, ситуация у всех заемщиков разная. И у каждого вида займа свои преимущества. Приводим плюсы именно аннуитета.
- Простота и удобство. Вы точно знаете, сколько составляет взнос, ведь он каждый месяц не меняется. Не нужно каждый раз открывать график и разбираться.
- Доступность. Ипотеку по аннуитету можно получить в любом банке или финансовой организации. При этом к вам будет более лояльное отношение, так как вы можете брать займы на более крупные суммы — ведь это выгодно банку.
- Возможность уменьшить взнос. Выплаты можно растянуть на больший срок, тем самым уменьшив их размер.
Вместе с тем, общая сумма переплаты по процентам будет выше, особенно если период кредитования длительный.
Допустим, вы взяли ипотеку на 3 миллиона рублей сроком на 5 лет под 10% годовых. В случае аннуитета, ваш ежемесячный взнос составит около 63,74 тысячи рублей, а общая сумма переплаты по процентам — примерно 824,47 тысячи рублей.
Если выбрать дифференцированный формат выплат, то в начале кредитования выплаты будут выше, но со временем они будут уменьшаться, и в итоге общая переплата составит около 762,5 тысячи рублей.
Ипотечный кредит: как погасить досрочно
Вы снизите и переплаты, и риски, сократив срок кредита и погасив ипотеку раньше установленной даты — полную сумму или часть ее. Можете смело обращаться в любой банк и сделать это. Вам предложат сократить или размер платежа, или период действия займа. И тут уже решать вам: чем короче срок возврата, тем меньший размер общей переплаты. А уменьшение ежемесячных выплат автоматически приведет к появлению свободных денег в бюджете.
Первый вариант более выгоден, так как позволяет сократить общую переплату по процентам. Однако многие предпочитают второй, потому что он помогает легче управлять ежемесячными расходами. Некоторые банки предлагают только один из них, поэтому всегда стоит внимательно изучать условия договора.
Досрочное погашение аннуитета особенно выгодно в первой половине срока, когда ежемесячные выплаты идут на покрытие процентов. К концу периода, когда основная часть задолженности возвращена, досрочно гасить становится невыгодно.
Процесс состоит из следующих шагов:
- напишите и отправьте заявление о полном досрочном погашении за 30 дней до желаемой даты;
- убедитесь, что банк его получил;
- внесите средства на банковский счет;
- получите справку о полном погашении кредита;
- если была оформлена страховка жизни, запросите возврат средств за неиспользованный период.
Поинтересуйтесь также, как взять ипотеку для двоих супругов и выиграть на этом.
А выбор способа досрочного погашения ипотеки зависит от вашей финансовой стратегии и условий банка.
Заключение
Выбирая ипотеку, оцените свое финансовое положение, чтобы планировать бюджет на долгое время. Выплаты не должны забирать больше 40% от всех доходов, чтобы не пришлось экономить на жизнь. График уплаты взносов обычно обговаривается с банком, но вы и сами можете прикинуть, сколько будете платить каждый месяц, если воспользуетесь ипотечными калькуляторами на сайтах банков.
