1 июля 2024 года завершилась программа «Господдержка-2020»: с момента запуска по сниженной ставке было выдано около 1,5 млн льготных ипотечных кредитов. После отмены субсидии рынок вернулся к стандартным условиям — для большинства семей ежемесячные платежи оказались неподъёмными.
В статье разбираемся, вернут ли льготную ипотеку для всех в 2026 году и кто может купить жильё по сниженной ставке уже сейчас.
Почему свернули программу
Изначально проект был задуман как антикризисная мера: поддержать строительный рынок и сохранить возможность приобрести жилплощадь в период высоких ставок. В первые годы программа справлялась с этой задачей: спрос вырос, объёмы строительства увеличивались.
Но со временем стало ясно, что форма поддержки исчерпала себя. Этому способствовали два фактора:
- Нецелевое использование субсидии. Государство в первую очередь хотело помочь россиянам с покупкой собственной жилплощади для проживания. Но всё чаще льготу стали использовать как инвестиционный инструмент: для покупки второй и третьей квартиры, перепродажи и сдачи в аренду.
Это разгоняло спрос и ускоряло рост цен на новостройки. В результате часть бюджетной поддержки фактически «съедалась» подорожанием квадратного метра, а доступность жилья начала снижаться.
- Нагрузка на бюджет. Чтобы сохранять льготные возможности для всех, государству приходилось компенсировать банкам разницу между рыночными и сниженными процентами. Это обходилось бюджету в несколько триллионов рублей в год.
При высокой ключевой ставке ЦБ такие расходы становились всё более ощутимыми и усиливали инфляцию.
Власти посчитали, что потенциал программы исчерпан, поэтому ограничили поддержку и перешли к адресной помощи отдельным группам населения.
Что стало с ипотекой после отмены массовой льготы
После отмены господдержки проценты по ипотеке закрепились в районе 19–22% годовых, а иногда достигали 30% и выше. Ежемесячный платёж стал слишком тяжёлым для многих россиян, и почти 3/4 потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию — в надежде на снижение ставок или возвращение льгот.
Это быстро ударило по рынку. В 2025 году доля ипотечных сделок на первичном рынке снизилась почти на треть, а на вторичном — более чем в четыре раза.
Застройщики пытаются удержать продажи рассрочками, скидками и совместными программами с банками, беря на себя часть кредитной нагрузки покупателей. Эти меры поддерживают отдельные проекты, но не возвращают рынок к прежнему объёму сделок.
Кому положена льготная ипотека в 2026 году
После отмены массовой льготы государство не отказалось от поддержки ипотеки полностью, но сделало акцент на адресную помощь. Сегодня льготные кредиты доступны только для отдельных категорий заёмщиков — сейчас именно они чаще всего покупают ипотечное жильё.
Семейная ипотека. Ставка — до 6%. Именно такой тип ипотеки преобладает на рынке: на неё приходится до 80% всех сделок с привлечением банковских денег. Она продлена до 2030 года и фактически остаётся единственным массовым способом обзавестись квартирой.
При этом сама логика программы постепенно меняется: доступ к льготе становится строже, а условия — более дифференцированными.
- С 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Теперь второй супруг выступает созаёмщиком по семейной ипотеке и не может оформить новый кредит по этой программе.
- Обсуждается возможность привязать ставку к числу детей. При наличии одного ребёнка возрастом до 6 лет можно рассчитывать на жилищный кредит под 12%, двух — 6%, трёх и более — 4%.
ИТ-ипотека. Ставка — до 5,5%. Она действует для сотрудников ИТ-отрасли и продлена до 2030 года. При этом она не распространяется на Москву и Санкт-Петербург, поэтому по масштабу остаётся нишевой и не влияет на рынок в целом.
Дальневосточная и арктическая ипотека. Ставка — до 2%. Работает на постоянной основе и распространяется только на регионы Дальневосточного федерального округа и Арктической зоны России.
Сельская ипотека. Ставка — до 3%. Она работает бессрочно и направлена на поддержку малых городов и сельских территорий, где проживает менее 30 000 человек. Как и дальневосточная ипотека, она решает региональные задачи и несущественно влияет на общую картину.
Отдельные субъекты РФ субсидируют ипотеку для бюджетников, молодых семей и социально значимых специалистов. Это помогает точечно поддерживать локальные рынки, но доступны лишь небольшой доле заёмщиков.
Что будет дальше: прогнозы на 2026 год
Динамика рынка в 2026 году во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики Банка России. Аналитики ожидают, что в течение 2026 года ключевая ставка может постепенно опуститься до 12–13% годовых.
При таком сценарии средние проценты по ипотеке могут упасть до уровня 14–15%. Это всё ещё существенно выше 6%, которые давала программа, но уже заметно мягче нынешних 19–22%. В этом случае часть спроса может вернуться на рынок, особенно для покупки недорогого жилья.
Основными адресатами поддержки останутся льготные категории граждан: семьи с детьми, социально значимые специалисты, жители отдалённых регионов и небольших городов.
Вопросы
Какие льготные ипотеки есть сейчас?
В 2026 году льготная ипотека осталась только в формате целевых программ. Доступ к сниженным ставкам получают семьи с детьми, специалисты отдельных отраслей и жители определённых территорий.
Для остальных покупателей работают обычные рыночные условия.
Вернут ли льготную ипотеку на новостройки?
Полноценного возврата льготной ипотеки «для всех» не ожидается. Власти сместили фокус с массовых субсидий на адресные программы и не планируют возвращать универсальную льготу на рынок новостроек.
В 2026 году обсуждаются только изменения и расширения действующих субсидий.
