Как выбрать выгодный кредит для покупки инвестиционной недвижимости

Квартира, дом, коммерческое помещение — это актив с высокой потребительской стоимостью. По сравнению с ценными бумагами, золотом недвижимость можно не только перепродать, но сдать в аренду. А если это становится невыгодно, то можно использовать по прямому назначению: поселиться в жильё или вести бизнес на коммерческой территории. Один из способов покупки инвестиционной недвижимости — это взять кредит. Рассмотрим подробнее варианты.

Инвестиционный кредит

Это кредит для строительства, реконструкции, приобретения объектов недвижимости с последующей её сдачей в аренду. Инвестиционный кредит подойдёт, если вы:

• Являетесь физическим или юридическим лицом, собираетесь приобрести или построить недвижимость, а затем её сдавать.
• Владеете компанией, которая занимается строительством, ремонтом, реконструкцией зданий.

Чтобы получить инвестиционный кредит, нужно:

• Предоставить бизнес-план, финансовую модель проекта.
• Внести первоначальный взнос не менее 30% от стоимости недвижимости.
• Иметь опыт и компетенции в сфере управления объектами.
• Обеспечить кредит приобретаемым или строящимся объектом.

Преимущества инвестиционного кредита:

• Подходит для развития крупных проектов.
• Длительный срок кредитования на 20-25 лет.
• Можно построить свой объект или реконструировать существующий.
• Процентные ставки ниже, если сравнивать с другими кредитами.

Но есть и определённые сложности:

• Высокий первоначальный взнос.
• Сложная проверка бизнес-модели.
• Тщательный процесс рассмотрения заявки.
• Высокие риски, связанные с ожидаемой доходностью от сдачи объекта.

В целом, инвестиционный кредит поможет получить крупную сумму на долгий срок для масштабных проектов и при этом важно оценить риски.

Кредит под залог недвижимости

Если у вас в собственности есть недвижимость, то можно получить кредит на сумму до 80% от её стоимости сроком до 15 лет. Эти средства можно направить на ремонт, восстановление и развитие объекта, а также инвестировать в новую покупку. Чтобы получить такой кредит, необходимо:

• Быть владельцем объекта, который станет обеспечением кредита.
• Подтвердить целевое использование кредитных денег.
• Иметь хорошую кредитную историю.
• Провести оценку рыночной стоимости закладываемой недвижимости.

Плюсы целевого кредита под залог недвижимости:

• Можно взять большую сумму кредита под относительно невысокие проценты.
• Условия кредитования мягче, чем ипотечные.
• Обеспечение кредита — за счёт уже имеющегося имущества.

Но есть и минусы:

• Нужно заложить недвижимость, собственником которой вы являетесь.
• Если кредитные обязательства не выполняются, то можете утратить право собственности.
• Процентные ставки выше, чем при ипотечном кредите.

Ипотечный кредит

Это долгосрочный кредит (до 30 лет), который выдаётся для покупки жилой либо коммерческой недвижимости. Он подойдёт физическим лицам для приобретения квартиры, дома, а также юридическим — для покупки офисов, складов, магазинов и т.д.).

Условия получения:

• Первоначальный взнос, как правило, составляет от 10% до 20% стоимости.
• Документальное подтверждение регулярного дохода.
• Нет значительной кредитной нагрузки.
• Хорошая кредитная история.
• Ипотека оформляется под залог недвижимости, которую планируете приобрести.

Преимущества:

• Невысокие процентные ставки.
• Длительность кредитования.
• Можно получить налоговые вычеты.

Недостатки:

• Нужен первоначальный взнос.
• Оформление длится дольше по сравнению с другими кредитами.
• Высокая переплата по кредиту в целом.
• Покупаемая недвижимость находится под залогом, пока не расплатитесь за кредит.

Ипотека подходит, если отсутствуют средства на приобретение недвижимости.

Инвестиционная кредитная линия

Это ещё один вариант для вложения в недвижимость, который отличается гибкостью. Подходит физическим и юридическим лицам, а также компаниям, которые работают с недвижимостью. Обычно такой кредит берут компании или частные лица при наличии крупных проектов и далеко идущих планах. Заёмщик может получать средства по частям, когда ему это необходимо, но заранее устанавливается лимит и условия погашения. Вложить деньги можно в строительство, оборудование. Общие условия для получения кредита:

• У заёмщика должны быть хорошая кредитная история, финансовая стабильность для выплаты долга.
• Потребуется бизнес-план для предоставления его кредитору.
• Нужно иметь залоговое имущество в виде недвижимости, ценных бумаг и т.д.
• Если недостаточно собственного капитала, может понадобиться поручитель.
• Должны быть в порядке все документы компании (лицензии, разрешения).
• Процентная ставка может меняться в зависимости от рынка и других показателей.
• Срок кредитования составляет несколько лет, но его можно продлить.
• Бывают различные комиссии за обслуживание со стороны банка.

Преимущества:

• Вы получаете не всю сумму сразу, как при обычном кредите, а дозировано по мере необходимости. Не нужно каждый раз подавать заявку, чтобы брать долг. Соответственно, погашать тоже можно многократно.
• Можно контролировать доходы и расходы, распределять бюджет.
• Так как средства берутся по необходимости, то оплата производится только за использованную сумму.
• Можно вкладывать средства в расширение и развитие, получать дополнительные ресурсы для инвестирования.

Нужно обратить внимание на такие моменты:

• Процентные ставки, которые в некоторых случаях бывают высокими.
• Лимит и его перерасход, что опасно долговой ямой.
• Наличие дополнительных платежей и комиссий.

В целом, инвестиции в недвижимость по кредитной линии подходят тем, кто готов на реализацию амбициозных проектов.

Посмотрим, что нужно учесть перед взятием кредита для покупки недвижимости.

Финансовые возможности

Например, ваша цель — купить однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей и сдавать её за 20 тыс. рублей в месяц. А погашение кредита ежемесячно обойдётся в 40 тыс. рублей. Например, у Сбербанка есть ипотечная программа «Недвижимость в новостройке» с процентной ставкой от 0,1% годовых и сроком до 30 лет. Первоначальный взнос составляет минимум 10%. ВТБ предлагает ипотеку «Победа над формальностями» с первоначальным взносом от 20% и процентной ставкой от 7,3%. Срок кредита – до 30 лет.

Первоначальный взнос

У одних банков программы кредитования с минимальным первоначальным взносом, а у других — большой взнос. Альфа-Банк предлагает кредит с первоначальным взносом 10%, что подойдёт, если ваши финансы ограничены. У Россельхозбанка первоначальный взнос составляет от 20%.

Срок кредитования

Более длительный срок предполагает меньший ежемесячный платёж, но при этом увеличивается общая сумма выплат. Например, вы приобретёте недвижимость за 5 млн. При ставке 8% годовых сроком на 10 лет. Ежемесячный платёж будет примерно 55 тыс. рублей, а общая сумма составит 6,6 млн. рублей. При сроке кредитования 20 лет каждый месяц нужно платить 36 тыс. рублей, а общая сумма вырастет до 7,8 млн. рублей.

Ожидаемая доходность

Расчёт ожидаемой доходности даст понятие, будет ли инвестиционная недвижимость приносить прибыль после окончания кредита. К примеру, вы приобетёте помещение за 20 млн. рублей, которое после ремонта будете сдавать. Чистый доход составит 25% в год от его стоимости. Окупаться мероприятие начнёт через 5 лет.

Возможные риски

Могут меняться рыночные условия, или возникнет экономический кризис. Для минимизации рисков выбирайте объект в стабильных районах, который будет приносить высокую прибыль. Кроме того, нужно иметь подушку безопасности, чтобы можно было справиться с возникающими трудностями. 

Инвестиционная стратегия

Если вы будете сдавать недвижимость в аренду, стоит учесть, что будет требоваться периодический ремонт и поддержание состояния жилья. Также примите во внимание затраты на налоги. 

Дополнительные услуги кредитора

Например, могут предоставляться услуги страхования, консультации по поводу инвестиций. Также банк может провести оценку недвижимости, юридическую проверку сделки и помощь при оформлении документов.

Репутация банка

Проверьте рейтинги финансовых учреждений на различных порталах, почитайте отзывы клиентов. Это поможет вам понять качество предоставляемых услуг и надёжность банка. 

Также обратитесь к профессионалу, который подберёт подходящую программу кредитования и оценит потенциальную доходность недвижимости для инвестиций