Слово «закладная» звучит на каждой ипотечной сделке, но многие заёмщики подписывают её, не вполне понимая, что именно они передают банку и что с этим документом происходит дальше. Разбираемся в статье.
Что такое закладная на квартиру
Закладная банка на квартиру — это ценная бумага, которая подтверждает, что квартира или дом находятся в залоге у кредитора до полного погашения кредита. Пока ипотека не выплачена, банк считается её держателем и имеет право на обеспечение, то есть на имущество заёмщика, если тот перестанет платить.
По юридической природе это именная ценная бумага, которая регулируется федеральным законом об ипотеке (№102-ФЗ). Она одновременно фиксирует два факта: что у заёмщика есть долг перед банком и что этот долг обеспечен конкретной недвижимостью.
По закону оформление закладной не считается обязательным, т.е. ипотеку теоретически можно получить и без неё. Но на практике абсолютное большинство банков требуют её подписания, т.к. с ней на руках проще управлять ипотечным портфелем, продавать или закладывать права требования.
Как выглядит закладная на квартиру
Это зависит от того, бумажная она или электронная.
Бумажная — это многостраничный документ, оформленный на стандартных листах. Унифицированной формы нет, но закон устанавливает обязательный перечень сведений, которые в ней должны быть:
- название документа;
- данные залогодателя и должника;
- наименование банка-залогодержателя;
- сведения о кредитном договоре: сумма, срок, процентная ставка;
- описание предмета залога: адрес, площадь, кадастровый номер;
- оценочная стоимость жилья;
- отметка о государственной регистрации в Росреестре.
Закладная всегда оформляется в единственном экземпляре и хранится у банка. Заёмщик вправе запросить копию — она пригодится, если оригинал будет утерян или повреждён.
Электронная — бездокументарная форма, введённая с 2018 года. Выглядит как цифровой файл, заверенный электронной подписью и переданный в Росреестр. Хранится в депозитарии, аккредитованном ЦБ РФ. Физически на руки заёмщику не выдаётся, т.к. работа с ней происходит полностью в цифровом формате.
Зачем это банкам
Закладная банку на квартиру в ипотеке нужна прежде всего для управления рисками и ликвидностью. Имея на руках ценную бумагу, можно:
- Продать её другому банку или инвестору. Для заёмщика это означает только смену реквизитов для оплаты — ипотечные условия (ставку, срок, платёж) изменить нельзя.
- Заложить в Центробанке или другом финансовом институте для привлечения дополнительного финансирования.
- Выпустить ипотечные ценные бумаги на её основе — разделить сумму на части и продать инвесторам.
Всё это — внутренние операции банка. Заёмщика они касаются только в части реквизитов для платежей; условия договора не меняются.
Как оформить закладную на квартиру в ипотеке
Этот процесс полностью организует банк, заёмщику не нужно ничего готовить самостоятельно.
Порядок оформления:
- При подписании ипотечного договора банк одновременно готовит закладную.
- Заёмщик (и залогодатель, если это разные лица) подписывают документ.
- Закладная регистрируется в Росреестре — либо через МФЦ, либо в электронном взаимодействии.
Электронный формат сегодня предпочтительнее: он оформляется быстрее, не требует похода в МФЦ и исключает риск физической утери документа.
Что происходит с закладной на квартиру после погашения ипотеки
Просто выплатить ипотеку недостаточно, нужно ещё официально снять обременение с квартиры, иначе она останется юридически «связанной» и любые сделки с ней (продажа, дарение, рефинансирование) будут затруднены.
В большинстве крупных банков процесс автоматизирован. После внесения последнего платежа банк сам инициирует снятие обременения и направляет документы в Росреестр. Обычно это занимает 14 – 30 рабочих дней. После этого заёмщик получает уведомление и может заказать обновлённую выписку из ЕГРН, в которой записи об ипотеке уже не будет.
Если процесс не инициирован автоматически (такое случается, особенно с небольшими кредиторами или при досрочном погашении), заёмщик действует самостоятельно:
- Получает у банка закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии задолженности.
- Подаёт документы в МФЦ или через портал Госуслуги.
- Росреестр снимает обременение в течение 5 – 10 рабочих дней.
Если оригинал бумажной закладной утерян, банк обязан выдать дубликат с той же юридической силой.
Чем отличается бумажный вариант от электронного
| Бумажная | Электронная | |
| Форма | Физический документ | Цифровой файл в депозитарии |
| Подпись | Собственноручная | Электронная подпись |
| Регистрация | Через МФЦ | Онлайн |
| Риск утери | Есть | Исключён |
| Удобство | Ниже | Выше |
Если вы только выбираете ипотеку и хотите сравнить условия разных банков, удобно сделать это через Кредисторию: предложения здесь собраны в одном месте, и можно подобрать программу под свои параметры.
Вопросы и ответы
Закладная банка на квартиру — это то же самое, что договор ипотеки?
Нет, это разные документы. Кредитный договор фиксирует условия займа: сумму, ставку, срок, график платежей. Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет право банка на залог. Подписываются они одновременно, но выполняют разные функции. Кредитный договор остаётся у заёмщика, закладная — у банка.
Может ли банк продать закладную без моего согласия?
Да, может. Это ценная бумага, и её можно продать или передать другому кредитору без уведомления заёмщика. Единственное последствие для вас — это смена реквизитов для перечисления платежей. Условия кредита при этом остаются прежними: новый держатель не имеет права повышать ставку, сокращать срок или менять другие параметры договора.
Как выглядит закладная на квартиру и где её можно проверить?
Бумажный оригинал хранится у банка, заёмщику на руки не выдаётся. Вы вправе запросить заверенную копию — это бесплатно. Электронную можно проверить через выписку из ЕГРН: в ней отражается факт обременения и данные держателя. Заказать выписку можно на Госуслугах или в МФЦ.
