Если вы планируете покупать квартиру в новостройке, рекомендуем обратить внимание на траншевую ипотеку. Переплата по процентам может быть меньше, а ежемесячный платёж на период строительства в 2-3 раза ниже.
В этой статье мы разбираем, что такое траншевая ипотека, что она значит для покупателя и застройщика, какие условия предлагает, в чём её плюсы и минусы.
Траншевая ипотека — что это такое?
Простыми словами о самом важном
Траншевая ипотека — это кредит на строящееся жильё, который выдаётся не единовременно, а частями. Обычно сумма делится на две части: первая переводится застройщику в момент заключения с покупателем договора долевого участия в строительстве, вторая — в момент сдачи готового дома в эксплуатацию. Эти части называются траншами. Отсюда и произошёл термин «траншевая ипотека».
С помощью траншевой ипотеки решается главная проблема покупки квартиры в новостройке — повышенные расходы в период строительства.
Суть траншевой ипотеки для каждого участника сделки
С точки зрения банка — это несколько кредитов, объединённых одним договором и одним объектом залога. С точки зрения застройщика — это продажа квартиры в рассрочку, так как он получает оплату не сразу, а траншами. С точки зрения покупателя — один кредит, условия которого меняются в определённый момент времени.
А теперь подробнее о том, как это работает (пример)
Ирина покупает квартиру в стройке. Дом будет сдан ровно через 2 года. Стоимость квартиры — 4 600 000 ₽. Первоначальный взнос — 1 400 000 ₽. Ей нужна ипотека в размере 3 200 000 ₽ на 12 лет. Ставка, одобренная банком — 9%.
Если Ирина берёт обычную ипотеку, то ей дают сразу 3 200 000 ₽ на 12 лет. Она будет платить по 36 417 ₽ в месяц на протяжении 12 лет и переплатит по процентам 2 044 045 ₽.
Если Ирина берёт траншевую ипотеку и договаривается с застройщиком об оплате двумя траншами (например, 40% сейчас и 60% при получении ключей), то ей дают только 1 280 000 ₽ (40% от 3 200 000 ₽). В течение двух лет она будет платить только по 14 567 ₽ и переплатит по процентам 219 530 ₽. Через 2 года ей дадут ещё 1 920 000 ₽ (60% от 3 200 000 ₽), а сумма платежа увеличится до 38 889 ₽. Ещё за 10 лет она выплатит 1 596 721 ₽ процентов. Общая переплата составит 1 816 251 ₽ — это на 227 794 ₽ меньше, чем в первом варианте.
Помимо экономии на переплате по кредиту, Ирина получает и другие плюсы. Платёж в 14 567 ₽ не сильно нагружает её бюджет. Она может продолжать снимать жильё, пока её квартира строится, или копить деньги на ремонт.
Процесс использования траншевой ипотеки по этапам
- Оформление кредита и ДДУ. Покупатель получает одобрение по ипотечному кредиту и заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Первый платеж застройщику. Покупатель переводит первоначальный взнос, а банк перечисляет первый транш, который обычно составляет от 20 до 50% от всей суммы.
- Выплата процентов. Пока дом строится, покупатель выплачивает проценты только по первому траншу, чаще всего в виде фиксированной суммы каждый месяц.
- Второй платеж застройщику. После завершения строительства банк перечисляет оставшуюся сумму кредита застройщику.
- Погашение кредита. С момента завершения строительства покупатель продолжает выплачивать кредит, но проценты уже рассчитываются со всем суммы.
Условия траншевой ипотеки
Траншевая ипотека — новый инструмент, который стал использоваться в сфере потребительского кредитования всего несколько лет назад. Необходимость в нём возникла из-за резкого падения спроса на первичную недвижимость.
По сути это просто ипотека, но с нюансами.
- Банк также требует первоначальный взнос и проверяет кредитную историю, уровень дохода и социальный статус заёмщика.
- При использовании траншевой ипотеки могут быть доступны льготные ипотечные программы от государства (не всегда), но становятся недоступны специальные условия от застройщиков вроде ипотеки без первоначального взноса или с нулевой ставкой на период строительства.
- Залог оформляется после перевода последнего транша и оформления собственности.
- Оформить траншевую ипотеку можно только при покупке строящегося жилья, которое будет введено в эксплуатацию в течение ближайших 24-36 месяцев.
- Требования к первоначальному взносу могут быть выше. Если для обычной ипотеки нижний порог — это 10-30%, то для траншевой — 30-40%.
Плюсы траншевой ипотеки
- Сниженная кредитная нагрузка
Размер ежемесячного платежа на время строительства небольшой — заёмщику проще получить дополнительный кредит или займ, чтобы увеличить первоначальный взнос или заранее купить мебель в новую квартиру.
- Экономия в период строительства
Заёмщик экономит на платежах по ипотеке до окончания строительства дома. Это даёт ему возможность откладывать средства, на дополнительное погашение основного долга, ремонт или аренду жилья.
- Зафиксированная стоимость квартиры
Пока заёмщик копит на покупку квартиры, её стоимость растёт. С помощью траншевой ипотеки он может заплатить только часть от стоимости и зафиксировать цену до конца строительства.
- Инвестиционные возможности
Условия траншевой ипотеки выгодны для покупателей с инвестиционными целями. Небольшие платежи в период строительства не нагружают бюджет, а после окончания строительства можно сдавать квартиру или продать её по большей стоимости.
Минусы траншевой ипотеки
- Завышенная ставка
Ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем у базовых ипотечных программ для новостроек. Важно внимательно сравнивать предложения, чтобы выяснить выгодно ли брать именно этот вид ипотеки.
- Ограниченный выбор
На условия траншевой ипотеки соглашаются не все застройщики, и получить её можно не в каждом банке. Наиболее выгодные предложения и популярные планировки также могут быть недоступны.
- Риск недостаточного информирования
«Ой, а что 2 года уже прошло» — повышение ежемесячного платежа в связи с зачислением основного транша может стать сюрпризом для заёмщика, если он не занимается финансовым планированием.
Траншевая ипотека имеет много достоинств в период строительства, открывая новые возможности желающим купить квартиру для жизни или инвестиций. Однако сложные условия и ограничения в выборе могут перечеркнуть все выгоды такого кредита. Заёмщикам важно помнить о внимательном анализе условий сделки перед выбором этого финансового инструмента.
