Займы под залог недвижимости: возможности и риски

Глупость или единственная возможность? Разбираемся, когда и на каких условиях стоит брать займ под залог недвижимости.

Лучше не связывать мелкие долги с крупными активами

Начнём с того, что брать микрозайм под залог недвижимости — идея так себе. Да, ситуации бывают разными. Но нам трудно представить причину, по которой было бы целесообразно брать в долг несколько десятков тысяч рублей, рискуя недвижимым имуществом. 

Конечно, никто не сможет забрать у вас квартиру из-за небольшого долга. Это регулируется законом: сумма задолженности должна быть соразмерна стоимости изъятого имущества. Однако кредитор вправе требовать продажи объекта залога и возвращения долга с полученной прибыли, если заёмщик допускает значительное нарушение обязательств. В этом случае придётся не только в срочном порядке возвращать долг с процентами, но и тратить ресурсы на урегулирование конфликта. Подобные риски слишком неприятны, чтобы брать их на себя ради получения денег на мелкие цели, вроде покупки нового смартфона или оплаты спонтанного отпуска. 

Виталий взял небольшой микрозайм в размере 50 тысяч рублей под залог квартиры и не отдал его. Прошло три года, за это время никто активно не требовал вернуть долг, и он посчитал, что все забыли про него. Недавно Виталию позвонили и сообщили, что у него есть задолженность, которая значительно выросла с учётом процентов и штрафов за просрочку. Если он не погасит её в течение 90 дней, то будет запущен процесс изъятия имущества через суд. Маленький долг превратился в большую проблему. 

Когда имеет смысл брать займ под залог недвижимости

Микрофинансовые организации — основные источники получения займов для физических лиц. Они относятся к клиентам лояльнее банков, поэтому позволяют получить необходимые деньги, даже если в кредите было отказано. 

За лёгкий доступ к деньгам заёмщику приходится платить повышенной ставкой, но если речь о небольшой сумме на небольшой срок, то переплата не сильно бьёт по карману. Многим проще отдать кредитору 500-1000 рублей, чтобы получить недостающие 20-30 тысяч до зарплаты, чем занимать у знакомых. Это вполне адекватно и оправдано. К тому же такие суммы МФО обычно одобряют быстро и без залога. 

Другое дело, когда в планах сумма покрупнее (от 100 тысяч до 1 млн рублей) на срок от 6 месяцев до нескольких лет. Такие деньги МФО редко дают просто так, а чаще требуют обеспечение в виде машины или недвижимости. Оформление залога снижает риски неплатежа для МФО, поэтому они смогут предложить более выгодные условия и по сумме, и по сроку, и по ставке за пользование деньгами.

Займ под залог недвижимости стоит брать, если выпадает «да» по каждому из этих пунктов: 

• срочно нужны деньги на первоочередную цель;
• нет других вариантов найти нужную сумму;
• займ одобрен в проверенной МФО, зарегистрированной в реестре ЦБ;
• есть уверенность в том, что вы сможете погасить долг;
• вы не планируете продавать недвижимость до погашения долга.

Можно ли вообще законно получить такой займ

Такая возможность существует, но есть ограничения. 

С 1 ноября 2019 года микрофинансовые организации (МФО) не имеют права выдавать займы под залог жилья. Выходит, что получить деньги, заложив квартиру, в которой вы живете, не получится. Правило распространяется и на жилую недвижимость на этапе строительства, приобретённую по ДДУ. 

В залог можно предоставить другие объекты, если они у вас есть: вторую квартиру, коммерческое помещение, дачу, гараж и пр. 

Какие документы потребуются для оформления залога

Кроме заявки на займ и документов, подтверждающих личность, потребуется доказать право распоряжаться объектом недвижимости и его ценность. Для этого предоставляется:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации собственности;
• отчёт об оценке объекта недвижимости. 

При оформлении займа оформляется договор, в котором прописаны права кредитора на объект залога в случае невозврата долга. Внимательно читайте условия этого договора! Убедитесь, что он не подменён договором дарения или купли-продажи с правом обратного выкупа — это распространённая мошенническая схема. 

Подведём итог: главное по пунктам

• Получить заём под залог недвижимости в МФО — это шанс, когда нужна крупная сумма, а банк отказал в кредите. Не стоит закладывать имущество, когда нужна небольшая сумма, т.к. ваш риск не окупится. 
• Условия выдачи такого займа могут быть привлекательнее, чем у беззалогового — учитывайте это преимущество при принятии решения. Если вы уверены в МФО и своей платёжеспособности, то это может стать возможностью сэкономить. 
• Займы и кредитование под залог — это всегда риск, поэтому если можно обойтись без оформления залога, то лучше так и сделать.
• Займы под залог недвижимого имущества законны, если залоговым объектом становится не единственное жильё заёмщика.
• К оформлению закладной и условиям кредитования необходимо относиться очень внимательно. Не торопитесь и по возможности проконсультируйтесь с независимым экспертом  этой области.