Займы под залог недвижимости: возможности и риски

Глупость или единственная возможность? Разбираемся, когда и на каких условиях стоит брать займ под залог недвижимости.

Начнём с того, что брать микрозайм под залог недвижимости — идея так себе

Ситуации бывают разными. Но нам трудно представить причину, по которой было бы целесообразно брать в долг несколько десятков тысяч рублей, рискуя недвижимостью. 

Конечно, никто не сможет забрать у вас квартиру из-за небольшого долга. Это регулируется законом: сумма задолженности должна быть соразмерна стоимости изъятого залога. Однако кредитор вправе требовать продажи залогового имущества и возвращения долга с полученной прибыли, если заёмщик допускает значительное нарушение обязательств. В этом случае придётся не только в срочном порядке возвращать долг с процентами, но и тратить ресурсы на урегулирование конфликта. Подобные риски слишком неприятны, чтобы брать их на себя ради получения денег на мелкие цели, вроде покупки нового смартфона или оплаты спонтанного отпуска. 

Виталий взял небольшой микрозайм в размере 50 тысяч рублей под залог квартиры в 2020 году и не отдал его. За три года никто активно не требовал вернуть долг, и он посчитал, что все забыли про него. Недавно Виталию позвонили и сообщили, что его долг с учётом процентов и штрафов за просрочку составляет более 400 тысяч рублей. Если он не погасит его в течение 90 дней, то будет запущен процесс изъятия имущества через суд. Маленькая задолженность превратилась в большую проблему. 

Можно ли вообще законно получить такой займ

Такая возможность существует, но есть ограничения. С 1 ноября 2019 года микрофинансовые организации (МФО) не имеют права выдавать займы под залог жилья.

Выходит, что получить деньги под залог квартиры, в которой вы живете не получится. Правило распространяется и на жилую недвижимость на этапе строительства, приобретённую по ДДУ. 

В залог можно предоставить только иную недвижимость, если она у вас есть: вторую квартиру, коммерческое помещение, дачу, гараж и пр. 

Когда имеет смысл брать залоговый займ

Микрофинансовые организации — основные источники получения займов для физических лиц. Они относятся к клиентам лояльнее банков, поэтому позволяют получить необходимые деньги, даже если в кредите было отказано. 

За лёгкий доступ к деньгам заёмщику приходится платить повышенной ставкой, но если речь о небольшой сумме на небольшой срок, то переплата не сильно бьёт по карману. Многим проще отдать кредитору 500-1000 рублей, чтобы получить недостающие 20-30 тысяч до зарплаты, чем занимать у знакомых. Это вполне адекватно и оправдано. К тому же такие суммы МФО обычно одобряют быстро и без залога. 

Другое дело, когда в планах сумма покрупнее (от 100 тысяч до 1 млн рублей) на срок от 6 месяцев до нескольких лет. Такие деньги МФО редко дают просто так, а чаще требуют залог в виде машины или недвижимости. Оформление залога снижает риски неплатежа для МФО, поэтому они смогут предложить более выгодные условия и по сумме, и по сроку, и по ставке за пользование деньгами.

Займ под залог недвижимости стоит брать, если выпадает «да» по каждому из этих пунктов: 

• срочно нужны деньги на первоочередную цель;
• нет других вариантов найти нужную сумму;
• займ одобрен в проверенной МФО, зарегистрированной в реестре ЦБ;
• есть уверенность в том, что вы сможете погасить долг;
• вы не планируете продавать недвижимость до погашения долга.

Какие документы потребуются для оформления займа под залог недвижимости

Кроме заявки на займ и документов, подтверждающих личность, потребуется доказать право распоряжаться объектом недвижимости и его ценность. Для этого предоставляется:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации собственности;
• отчёт об оценке объекта недвижимости. 

☝ При оформлении займа оформляется договор, в котором прописаны права кредитора на объект залога в случае невозврата долга. Внимательно читайте условия этого договора! Убедитесь, что он не подменён договором дарения или купли-продажи с правом обратного выкупа — это распространённая мошенническая схема. 

Подведём итог 

• Получить займ под залог недвижимости в МФО — это шанс, когда нужна крупная сумма, а банк отказал в кредите. Не стоит оформлять залог, когда нужна небольшая сумма, т.к. ваш риск не окупится. 
• Условия выдачи займа под залог недвижимости могут быть привлекательнее, чем у займов без залога — учитывайте это преимущество при принятии решения. Если вы уверены в МФО и своей платёжеспособности, то это может стать возможностью сэкономить. 
• Займы и кредитование под залог — это всегда риск, поэтому если можно обойтись без оформления залога, то лучше так и сделать.
• Займы под залог недвижимости законны, если недвижимость — не единственное жильё заёмщика.
• К оформлению залога и условиям кредитования необходимо относиться очень внимательно. Не торопитесь и по возможности проконсультируйтесь с независимым экспертом  этой области.