Просрочка по ипотеке: почему возникает, чем грозит и как не допустить

Льготные программы и ранее низкие ставки позволяли рынку ипотечного кредитования расти. Рекордные выдачи кредитов закономерно ведут к рекордным рискам. Сегодня каждый, у кого есть ипотека, может задаться вопросами:

• Что, если я не смогу платить из-за кризиса или личных обстоятельств?
• Как быстро просрочка из мелкой неприятности превратится в неразрешимую проблему?
• В какой момент банк может забрать квартиру — и можно ли этого избежать?
• И, наконец, главное: что делать прямо сейчас, если платёж уже просрочен?

Каков алгоритм действий, чтобы сохранить и жильё, и финансовое благополучие? Мы попросили Николая Филиппова, директора по риск-менеджмент методологии и дата аналитике ОКБ, рассказать подробнее о просрочках по ипотеке и дать практические советы, как их избежать. 

Что такое просрочки по ипотеке и когда они стали возникать? Были какие-то периоды, когда их становилось больше?

Просрочки по ипотечным кредитам появились вслед за первыми выданными ипотечными кредитами. Увы, это неизбежный сценарий. Всегда есть люди, которые по самым разным причинам не могут справиться с погашением. Это может быть связано как с недооценкой собственных финансовых возможностей, так и с чрезвычайными жизненными обстоятельствами (увольнение, болезнь, проблемы бизнеса) или макроэкономической спецификой.

Ярчайший пример из прошлого – всплеск просрочек по ипотечным кредитам вследствие финансового кризиса 2008 года, когда из-за существенного роста курса доллара распространённая тогда ввиду очень низких ставок валютная ипотека вдруг стала неподъемной для оформивших её заёмщиков.

Причины текущего высокого уровня просрочки по ипотеке

Ипотека – это большой долгосрочный кредит с высоким размером платежа, требующий от заёмщика финансовой устойчивости и осмотрительности на длинном промежутке времени. К сожалению, не всем удаётся выдержать этот марафон в текущих экономических условиях, и люди допускают просрочки.

Благодаря программам льготного кредитования на покупку жилья, действующим в течение последних 5-7 лет и вышедшим на пик выдач в середине 2023-2024 годов, сформированный рынком ипотечный портфель находится на рекордно высоком уровне – в районе 21 трлн руб. Число ипотечных заёмщиков достигает 10 млн человек.  И сегодня мы наблюдаем естественную реализацию кредитного риска, который вызревает и выражается в росте просрочки.

Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация с просрочками по ипотеке?

Учитывая сформированный рынком большой ипотечный портфель, непростые экономически времена и неизбежные процессы реализации кредитного риска, представляется, что размер накопленной просроченной задолженности по ипотеке продолжит расти.

Какие просрочки самые опасные? Какие санкции применяют банки к клиентам, допускающим просрочку?

Ипотека – кредит, платёж по которому, как правило, составляет существенную долю от дохода семьи. Хорошо если это 30%, но часто бывает 50% и даже 80%. Это означает, что в случае, если заёмщик не внёс даже пару платежей, для погашения просрочки ему придётся потратить весь месячный доход. При таком раскладе денег на жизнь не остаётся. Погасить 3 просроченных платежа оказывается совсем не по силам. И вот, недавно примерный заёмщик ввиду кратковременных обстоятельств буквально за пару месяцев может увязнуть в уже неподъёмной просрочке.

Это объясняет, почему процедуры взыскания по ипотеке банки стартуют максимально оперативно: значительно проще вернуть заёмщика в стандартный график погашений, пока он просрочил только один платёж, нежели пытаться это сделать, когда просрочено два и более платежа.

В договоре ипотеки обычно прописываются штрафы за несвоевременное погашение. Начисляются они на размер именно просроченной задолженности, а не на всё тело долга. Тем не менее, в случае длительных просрочек могут набегать большие суммы.

Могут ли за просрочки по ипотеке отобрать квартиру? В каких случаях это происходит?

В случае неисполнения обязательств по договору ипотечного кредитования квартиру действительно могут изъять. При этом судебная практика говорит, что обращение взыскания возможно только в случае, если просрочка продолжается более 90 дней, а размер задолженности превысил 5% от суммы долга. Короткая просрочка в несколько тысяч рублей подпортит кредитную историю заёмщика, но квартиру из-за неё никто не отберёт.

Если погашение зашло в тупик, платить заёмщику нечем, долг большой и продолжительный, то квартиру изымут и реализуют на торгах. Вырученные средства пустят на погашение долга, а то, что осталось, вернут заёмщику.

Что делать ипотечным заёмщикам, если они уже просрочили платежи по ипотеке?

Прежде всего нужно быть честным с самим собой и ответить на вопрос: «Могу ли я действительно дальше выплачивать положенные ипотечным договором платежи?». Если нет, то лучше отказаться от квартиры и договориться с банком о её реализации.

Если доход в принципе позволяет осуществлять выплаты по ипотечному кредиту, то самое главное – погасить просрочку максимально быстро, возможно, дополнительно заняв у близких и друзей. Или же обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы, хотя лучше это сделать ещё до того, как случится факт просрочки.

Самая плохая стратегия – затаиться и не выходить на диалог с кредитором. Это неминуемо приведёт к увеличению роста просрочки и штрафов, и как следствие, скорее всего, к изъятию квартиры.

Советы, как в целом не допустить просрочку по ипотеке

• Прежде чем брать ипотеку, необходимо максимально беспристрастно оценить свои финансовые возможности. Для этого минимум за год до получения кредита начать вести бюджет, а именно конспектировать все свои доходы и расходы. Это позволит объективно оценить, какую сумму вы действительно сможете ежемесячно выплачивать банку, в каких расходах, в случае чего, сможете ужаться, какие доходы могут неожиданно исчезнуть, и главное – какой «запас прочности» у вас есть. 
• На случай чрезвычайных непредвиденных обстоятельств имеет смысл заранее подготовить финансовую подушку безопасности размером в 3-4 ежемесячных оклада.

При выборе условий по ипотеке желательно грамотно рассчитать подъемную для вас долговую нагрузку. Ежемесячный платёж по кредиту в идеале не должен превышать 30-35% от дохода семьи за месяц, а сам размер ипотеки не превышать этот доход более, чем в 20 раз. Например, если ежемесячный доход семьи составляет 100 тыс. руб., то брать ипотеку свыше 2 млн руб. уже не стоит. Лучше подкопить и внести больший первоначальный взнос, тем более что проценты по вкладам на сегодняшний день к этому располагают.