Еще 5–6 лет назад о счёте эскроу знали лишь финансисты и узкий круг клиентов кредитных организаций. Скорее всего, он так бы и остался малоизвестным инструментом, если бы в 2019 году Правительством РФ не было принято решение проводить через такие счета расчёты между дольщиками и компаниями-застройщиками.

В каких случаях используются эскроу-счета, в чём их достоинства и существуют ли недостатки, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счётом называется условный счёт, на котором банком замораживаются (депонируются) деньги покупателя до выполнения второй стороной договора принятых на себя обязательств. Кроме покупки-продажи недвижимости, такие счета используются в сделках, предметом которых являются автомобили, бизнес, акции, торговые марки или авторские права.

В открытии счёта эскроу участвуют три субъекта:

  • бенефициар — получатель денежных средств (продавец, исполнитель);
  • депонент — покупатель, он же вноситель денежных средств;
  • эскроу-агент — посредник, который следит за выполнением условий заключённого соглашения (кредитная организация, открывшая счёт).

При покупке автомобиля, дорогостоящих вещей или, например, торговой марки, эскроу-счёт оформлять не обязательно — в подобных случаях его с успехом заменит банковская ячейка или аккредитив. Другая ситуация — с заключением договора долевого участия (ДДУ). В таком случае расчёты между сторонами через эскроу-счёта — обязанность, регламентированная нормами закона.

что такое эскроу счет простыми словами

Основные функции и назначение эскроу-счёта

Законодатели, внедряя механизм использования счетов эскроу, ставили одну цель — защитить отечественных дольщиков от недобросовестных застройщиков. И, как показало время, планируемый результат был достигнут. Такой порядок полностью исключил ситуации, когда человек, добросовестно заплатив всю стоимость квартиры в строящемся доме, оставался без вложенных денег и без квадратных метров.

По достоинству оценили счета-эскроу участники других крупных сделок. Его стали открывать:

  • если между предоплатой и поставкой товара предусматривался перерыв в несколько месяцев;
  • в случае сомнений в обязательности и исполнительности контрагента.

Для предпринимателей счёт стал своеобразной страховкой от риска не дождаться оплаченный товар или деньги за отгруженные ценности.

Как работает эскроу-счёт: процесс взаимодействия между сторонами

Механизм работы эскроу-счёта довольно прост:

  • три участника: депонент вместе с бенефициаром и банком заключают договор счёта эскроу;
  • банк проводит процедуру открытия счёта;
  • депонент размещает на счёте требуемую сумму (единовременно или в рассрочку);
  • банк депонирует (блокирует) денежные средства на эскроу-счёте;
  • бенефициар выполняет свои обязательства и представляет банку документацию, подтверждающую данный факт;
  • эскроу-агент проверяет документацию и предоставляет бенефициару доступ к денежным средствам;
  • бенефициар снимает наличные или готовит платёжное поручение для безналичного перечисления;
  • банк передаёт деньги и закрывает счёт.

При неисполнении или частичном исполнении бенефициаром договорных условий деньги возвращаются депоненту.

Преимущества использования эскроу-счёта

У эскроу-счетов довольно много плюсов:

  • Гарантия выполнения обязательств — продавец гарантированно получит вознаграждение, а покупатель — приобретаемый товар. В противном случае все останутся при своих интересах.
  • Мотивация для бенефициара — вознаграждение будет получено только по завершении строительства объекта или оформления документов, а это стимул не затягивать сроки.
  • Деньги на эскроу-счёте не подлежат взысканию в судебном порядке, если в отношении покупателя открыто исполнительное производство.
  • Банк не имеет права блокировать счёт в исполнение закона № 115-ФЗ.
  • Цены на недвижимость зафиксированы: даже если строительство будет продолжаться годами, вы сможете купить квартиру за первоначально согласованную цену.
  • Участие в государственном страховании: если банк прекратит свою деятельность, агентство по страхованию выплатит владельцу средств компенсацию.

В РФ открыть счёт эскроу могут физические и юридические лица.

Как открыть эскроу-счёт: пошаговое руководство

Процедуру открытия эскроу-счёта рассмотрим на примере приобретения квартиры в строящемся доме.

Алгоритм следующий:

  • Покупатель заключает со строительной организацией ДДУ.
  • Застройщик уведомляет покупателя о банке, где нужно открывать эскроу-счёт.
  • Стороны совместно сдают ДДУ в Росреестр для регистрации.
  • Застройщик, дольщик и кредитная организация подписывают договор эскроу-счёта.
  • Банк проводит процедуру открытия эскроу-счёта.

Далее покупатель вносит деньги на счёт. Он может сделать это самостоятельно, а в случае привлечения заёмных средств поручить банку, выдавшему ипотеку, перевод кредита (вместе с первоначальным взносом).

Кредит на покупку жилья не является препятствием для использования счёта-эскроу. Причём можно подобрать ипотеку онлайн, сравнив процентные ставки, размер первоначального взноса, и взять её в любом банке — деньги без каких-либо промедлений будут переведены по указанным реквизитам.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

Для открытия счетов эскроу кредитное учреждение выбирает застройщик, а не покупатель. Как правило, им становится банк, кредитующий данный строительный проект. Если объект возводится без привлечения заёмных средств, банк выбирают из перечня, опубликованного на официальном сайте ЦБ РФ. В этот список входят кредитные учреждения, которые соответствуют требованиям, установленным Правительством РФ.

Если вы не планируете вкладывать деньги в строительство, а предпочитаете приобрести готовое жильё, транспортное средство или дорогую вещь, можно выбирать любые банки, работающие с эскроу-счетами. Смотрите на комиссию. Обычно она составляет 1 % от цены сделки, но может быть и меньше.

Как перевести деньги на эскроу-счёт и как происходит их выплата

При любых сделках с участием счетов эскроу (кроме покупки квартиры или другой недвижимости на этапе строительства), условия, касающиеся перевода денег, периода депонирования средств и оснований для их выплаты продавцу, определяет покупатель. После согласования всех пунктов документ подписывается и становится обязательным для исполнения всеми сторонами.

В случае расчётов между строительной компанией и дольщиком также заключается договор, но его условия не могут противоречить действующему законодательству:

  • депонент вправе размещать денежные средства после прохождения регистрации ДДУ в Росреестре;
  • период заморозки средств не может превышать 6 месяцев с даты завершения строительства объекта, указанной в договоре;
  • основанием для перечисления денежных средств застройщику является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

Выплата денежных средств обычно происходит безналичным переводом по реквизитам продавца, указанным в договоре.

Возможные риски и ограничения при использовании эскроу-счёта

Несмотря на существенные преимущества совершения сделки через счета эскроу, нужно быть готовым к некоторым ограничениям и рискам:

  • деньги на счёте не работают, т. е. проценты по ним, как по вкладам, не начисляются;
  • чтобы досрочно вернуть деньги, потребуется сначала расторгнуть договор — просто прийти в банк и забрать свои средства не получится;
  • страховая выплата с ограничением в 10 миллионов положена только при проведении сделок с недвижимостью, в остальных случаях максимальный размер возмещения, выплачиваемого агентством, составит 1,4 миллиона рублей.

Как недостаток можно отметить и ограниченное число банков, имеющих право выполнять функции эскроу-агентов. Зайти в ближайшее кредитное учреждение и заключить договор — шансы невелики.

Вопросы-ответы

  1. Какой документ должен представить в банк строительная организация для получения денег со счёта эскроу?

Деньги перечисляются застройщику после предоставления с его стороны разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта. Этот документ выдаётся органами государственного строительного надзора и подтверждает факт завершения строительства.

  1. Для каких целей покупатели запрашивают выписку по эскроу-счёту?

Выписка подтверждает факт перечисления денег покупателем недвижимости. Этот документ необходим при получении имущественного налогового вычета.

  1. Может ли покупатель досрочно вывести средства с эскроу-счёта?

Забрать свои деньги можно в двух случаях:

  • застройщик затянул срок окончания строительства более чем на 6 месяцев или нарушил другие условия договора;
  • компания-застройщик объявлена банкротом или ликвидирована.

При этом предварительно необходимо будет расторгнуть договор.

Источники:

  1. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» Статья 13.2
  2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  3. Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
  4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) Статья 860