Поручитель при оформлении ипотеки

При рассмотрении заявки на выдачу ипотечного кредита банки тщательно изучают данные заёмщика. Если его платёжеспособность вызывает сомнения, финансовые организации обычно предлагают два варианта: либо предоставить в качестве обеспечения залог, либо пригласить поручителя или созаёмщика. Так кредиторы страхуют свои риски, если клиент не сможет исполнить обязательства. Если заложено имущество, банк реализует его через торги. С поручительством ситуация другая: это не простая формальность, а большая ответственность. Кто может стать гарантом, какие у него права и обязанности, есть ли риски — на эти и другие вопросы ответим в нашей статье.

Поручитель при ипотеке: кто может им быть

Гарантом при оформлении ипотеки может стать любой: родственник, коллега, близкий друг. То есть этот человек подтверждает, что заёмщик будет своевременно вносить обязательные платежи. Если этого не будет, доверенное лицо должно погасить долг за заёмщика. Банк заключает отдельный договор с поручителем, где отражаются все права и обязанности.

Привлечение гаранта повышает шансы на одобрение ипотеки, но это необязательное требование банков для предоставления кредита. Если уровень вашего дохода и другие параметры устроят финансовую организацию, искать доверенное лицо не придётся. Если нет, постарайтесь найти человека, который соответствует следующим параметрам:

  1. Гражданство. Поручителем может выступать только гражданин России, у которого есть временная или постоянная регистрация в регионе обслуживания банка.
  2. Возраст. Гаранту на момент подписания договора должно быть минимум 21 год и максимум 65 лет. В некоторых банках предельный возраст — 70 лет.
  3. Платёжеспособность. У доверенного лица, как и у основного заёмщика, должен быть достаточный уровень дохода и хороший кредитный рейтинг.

Желательно, чтобы у гаранта был непрерывный стаж работы — не менее трёх месяцев и общий трудовой опыт более одного года.

Договор поручительства

Главный документ, закрепляющий права и обязанности гаранта, — договор поручительства. Он составляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не нужно. В этом документе указываются не только условия для возврата средств, но и данные по основному кредитному соглашению: сумма, срок, процентная ставка, порядок решения споров и другие. 

Ключевое отличие поручителя от созаёмщика

Многие считают, что поручитель — это и есть созаёмщик. Они действительно похожи, но их права и обязанности отличаются. В первую очередь созаёмщик несёт солидарную ответственность с кредитополучателем. Это значит, что они вместе должны вносить обязательные платежи в установленную дату. Кто в каком размере перечисляет оплату, финансовую организацию не интересует.

Ещё одна важная особенность — созаёмщику наравне с основным клиентом будет принадлежать приобретаемая квартира. У них одинаковые права и обязанности перед банком. При этом договор ипотечного кредитования только один. Кроме того, страховое соглашение по залогу приобретаемой недвижимости заключается на двоих будущих собственников. Чаще всего, созаёмщиками становятся близкие родственники: супруги, родители, дети.

Поручитель выплачивает долг по ипотеке добровольно при наступлении просрочек или по решению суда. Получается, что сначала банк будет разными способами требовать возврата задолженности с заёмщика. Если он отказывается это сделать и не реагирует на претензии кредитора, тогда финансовая организация обращается к доверенному лицу. Если оба участника отказываются выплачивать задолженность, банк вправе обратиться в суд.

В каких случаях потребуется поручитель

Если доходов клиента недостаточно, банк попросит пригласить созаёмщика. Высокая платёжеспособность гаранта при рассмотрении заявки на ипотеку решения кредитора не поменяет. Однако она необходима в случаях, когда клиент перестанет погашать задолженность, поэтому банк должен учитывать доходы поручителя. Привлечение доверенного лица требуется в следующих ситуациях:

  • недостаточно трудового стажа заёмщика;
  • небольшие просрочки в кредитной истории;
  • молодой или предпенсионный возраст клиента;
  • приобретаемая квартира находится на стадии строительства.

Даже если вы подходите под все требования, с гарантом банк может выдать более крупную сумму кредита, и у вас появится возможность купить в ипотеку более привлекательный вариант недвижимости.

Разновидности поручительства

Бывает так, что даже доверенное лицо не может погасить долг перед банком за заёмщика. В таких случаях кредитору потребуется обеспечение. В зависимости от регламента финансовой организации ответственность гаранта разделяется на следующие виды:

  1. Бланковое — при несоблюдении условий договора банк вправе забрать у доверенного лица в счёт погашения долга любое движимое имущество.
  2. Имущественное — в качестве обеспечения выступает недвижимость, которая находится в собственности у доверенного лица. Если он не выполняет свои обязательства, финансовая организация вправе реализовать имущество, чтобы закрыть задолженность.

Последняя разновидность поручительства встречается довольно редко. Конечно, гаранта сложнее уговорить рискнуть своей недвижимостью.

Права и обязанности гаранта по ипотечному займу

Гарант несёт солидарную субсидиарную ответственность перед банком. В первом случае это означает, что доверенное лицо будет обязано выплатить всю задолженность кредитору, если заёмщик перестал её погашать. Вторая модель обязательств встречается реже. Субсидиарная ответственность подразумевает ограничения по процентам или сумме долга, которую должен будет выплатить поручитель, если основной клиент не будет вносить платежи.

Основные обязанности доверенного лица:

  1. Предоставить банку все необходимые документы.
  2. Рассчитаться с кредитором, если заёмщик не сделает этого самостоятельно. Речь идёт не только об основном долге. Также гарант должен оплатить начисленные проценты, штрафы и пени.
  3. Сообщить финансовой организации о смене паспортных данных, адреса проживания, места работы.

Кроме обязанностей у гаранта есть определённые права. Если он погасил долг перед финансовой организацией, он может требовать от заёмщика возврата всех своих расходов по кредиту, в том числе и судебных издержек. В некоторых случаях поручитель может претендовать на квартиру, за которую рассчитался с банком. Однако для этого стороны — клиент и гарант — должны заключить соответствующее соглашение между собой.

Какие документы потребуются

Гарант должен предоставить в банк тот же комплект документов, что и заёмщик. Стандартный пакет включает:

  • гражданский паспорт;
  • второй документ на выбор (СНИЛС, ИНН, загранпаспорт и прочие);
  • справку о доходах или выписку по форме банка;
  • заверенную ксерокопию трудовой книжки;
  • военный билет для мужчин младше 27 лет.

Если доверенное лицо состоит в браке, необходимо будет дополнительно предъявить соответствующее свидетельство и письменное согласие супруги/супруга на поручительство. Список документов может отличаться — зависит от внутренней политики конкретного банка.

Возможные последствия

Становиться поручителем — огромный риск. Если даже вы с заёмщиком в хороших отношениях, или он является вашим родственником, тщательно обдумайте своё решение, прежде чем соглашаться на поручительство. Ипотека выдаётся на срок до 30 лет, и никто не может предугадать, что произойдёт за этот период. Если согласитесь стать гарантом, вы рискуете столкнуться со следующими проблемами:

  1. Финансовые потери. Если заёмщик по каким-то причинам не выполняет обязательства, рассчитываться с банком придётся вам. Даже в случае смерти клиента, с вас не снимается ответственность за погашение долга. Если у вас нет возможности закрыть кредит, по решению суда в счёт оплаты могут забрать недвижимость, автомобиль и ценные вещи.
  2. Испорченная кредитная история. Если клиент будет недобросовестно выполнять свои обязательства перед финансовой организацией, это отразиться и на вашей репутации. В результате взять кредит на своё имя вам станет проблематично.
  3. Отсутствие возможности отказаться от поручительства. Это можно сделать только с согласия других сторон кредитного договора — заёмщика и банка. Однако договориться с ними будет сложно.

Гаранту может грозить уголовная ответственность, если он будет отказываться от своих обязательств и скрываться от банка.

Когда гарант может частично или полностью снять с себя обязательства

Если вы выступили поручителем, отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке у вас не получится. Частичное или полное их снятие возможно в следующих ситуациях:

  1. Закончился срок действия договора.
  2. Заёмщик полностью досрочно рассчитался с кредитором.
  3. Если изменены условия кредитования без уведомления и согласования с гарантом. Речь идёт об увеличении срока для возврата долга или увеличении процентной ставки. В таком случае доверенное лицо будет отвечать по своим обязательствам по условиям, которые были установлены изначально.
  4. Если банк уступил право требования долга другим кредиторам без согласия гаранта.
  5. Договор признан недействительным по решению суда.
  6. Если заёмщик решает поменять поручителя на другого с более высоким доходом. В этом случае необходимо получить разрешение от банка и первоначального гаранта.

Если финансовая организация за период действия ипотечного кредита была реорганизована, это не снимает с доверенного лица обязательств по договору.

Как грамотно выбрать банк с лучшими условиями при оформлении ипотеки

Банки предлагают большой выбор ипотечных программ, и практически у каждого желающего есть возможность купить жильё с оптимальными условиями кредитования. Большая часть продуктов предоставляется без обеспечения. Обычно финансовые организации просят обязательный залог или приглашения поручителя, если какие-либо параметры заёмщика не подходят. Чтобы грамотно подойти к выбору банка, воспользуйтесь платформой Кредистория. На сайте встроена особая система, которая осуществляет подбор выгодной ипотеки исходя из вашего кредитного рейтинга. Пользоваться платформой просто: пройдите быструю регистрацию, укажите желаемые параметры, и программа покажет список банков. Напротив каждого предложения увидите вероятность одобрения кредита. Это позволит сравнить продукты с более высокими показателями и проанализировать их условия. Заключительный этап — подача заявки в банк с лучшими показателями.