Почему банки могут отказать в ипотеке после одобрения: основные причины

Вы получили одобрение кредита, выбрали объект, внесли предоплату и готовы заключить сделку с продавцом. А деньги точно дадут? Разбираемся, могут ли отказать в ипотеке, если она уже одобрена.

Этапы одобрения ипотеки: когда может прийти отказ

1. Первичная проверка. Сначала оценивается сам заёмщик. Анализируется кредитная история, доход, трудовой стаж и долговая нагрузка. Если результаты проверки не устраивают кредитора, клиенту отказывают. 
2. Анализ продавца и недвижимости. Поскольку недвижимость становится залогом, требования предъявляются не только к заёмщику, но и к приобретаемому жилью. Проверяется объект, документы продавца и условия договора купли-продажи. Если выявлены проблемы, в кредитовании откажут.
3. Подписание договора. После завершения всех проверок принимается финальное решение о выдаче ипотеки. Проводится повторный скоринг заёмщика, взвешиваются все факты. Если совокупность рисков высокая, сделку отклонят. 

Причин, почему банк может отказать в ипотеке, которую сам же одобрил, достаточно много, но все они связаны с одним фактом — увеличением риска невозврата долга.

Основные причины, почему могут не одобрить ипотеку

Ухудшение финансового положения заёмщика

Увольнение, смена работы, снижение среднемесячного дохода — банк может посчитать, что заёмщик больше не готов справляться с крупным кредитом. 

Новые записи в кредитной истории 

После первичного одобрения клиент может успеть оформить новый заём или допустить просрочку по действующим обязательствам. Рост долговой нагрузки или снижение кредитного рейтинга — одна из главных причин для отказа. 

Новые кредитки или свежие одобренные заявки на потребкредиты и займы тоже учитываются, даже если вы не планировали их использовать. 

Наличие исполнительных производств о взыскании задолженности по алиментам или налогах также влияют на решения, хоть и не отображаются в кредитном отчёте. Не допускайте просрочек, если собираетесь брать ипотеку.

Сомнения в ликвидности объекта недвижимости

Если ранее проверяли только вас, то после выбора объекта будет оцениваться и недвижимость. Не получится согласовать квартиру в старом или аварийном доме, объект с неузаконенной перепланировкой, комнату в проблемном общежитии. Такую недвижимость сложно продать, поэтому её не примут в качестве залога. 

Высокорисковый продавец

Отказ возможен, если обнаружены признаки мошеннических схем или риски оспаривания права собственности в будущем: спорная история перехода прав при предыдущих сделках, сомнения в дееспособности продавца или неоднозначность наследования.

Такие ситуации встречаются на вторичном рынке. Например, объявляется пропавший наследник или родственники пожилого человека заявляют, что его обманули. Суд может встать на их сторону и признать продажу незаконной. Это грозит покупателю потерей денег и недвижимости, а банку — невозвратом долга. 

Ошибки в данных

Банальные опечатки в документах продавца и покупателя, а также расхождения в разных источниках (например, из-за смены паспорта или регистрационных данных) — повод отказать в кредитовании. 

Неподтверждённый источник первоначального взноса

Первоначальный взнос — это демонстрация платёжеспособности и готовности разделить риски. Если кредитор подозревает, что взнос фиктивный (например, нужная сумма включена в договор, но фактически деньги не передавались), он откажет в ипотеке. 

Истечение срока предварительного одобрения 

Риск, на который готов пойти банк, меняется в зависимости от стратегии продаж. Сегодня он кредитует заёмщиков со средним рейтингом, завтра — поднимает планку. Условия фиксируются на определённый срок. Если сделка затянулась, кредитор проведёт повторную оценку заёмщика по новым правилам.

Что делать, если банк почему-то не одобряет ипотеку

• Запросите кредитную историю и проверьте её на наличие ошибок и просрочек.

Улучшить кредитный рейтинг

• Уменьшите долговую нагрузку: по возможности закройте часть кредитки, которыми не пользуетесь, и погасите краткосрочные займы
• Подтвердите доход документально, повысьте размер первоначального взноса или уменьшите сумму кредитования. 

Узнать сумму, которую скорее всего могут одобрить 

• Привлеките созаёмщика или поручителя, если это допустимо по условиям программы
• Подберите объект недвижимости, который соответствует требованиям кредитора
• Подайте заявку в другой банк. Подходы к оценке заёмщиков различаются у разных кредиторов

Подробнее о том, как улучшить шансы на получение ипотеки 

Как снизить риск отказа на последнем этапе сделки: чек-лист

Могут ли банки отказать в ипотеке после предварительного одобрения? Мы выяснили, что да — вплоть до момента подписания ипотечного договора. 

Эти советы помогут не сорвать сделку:

• Не оформляйте новые кредиты, рассрочки и кредитные карты
• Не допускайте просрочек по действующим обязательствам
• Не увольняйтесь и не меняйте место работы до момента покупки
• Не скрывайте изменения в доходах или семейном положении
• Предварительно проверяйте документы на квартиру и продавца с юристом
• Согласовывайте с банком любые изменения условий договора
• Заранее подготовьте документы, подтверждающие происхождение первоначального взноса
• Следите за сроками и не затягивайте с выходом на сделку
• Не вносите исправления в документы самостоятельно и не подавайте недостоверные сведения
• Приходите на подписание договора с действующими документами и внимательно проверяйте все данные перед подписанием

Вопросы и ответы по теме

Сколько действует предварительное одобрение и можно ли его продлить?

Обычно 1-3 месяца, срок зависит от банка. Продление возможно, но чаще через повторную проверку заявки и документов. 

Могут ли отказать уже после подписания кредитного договора?

После подписания договора отказ возможен только при выявлении серьёзных нарушений:

• предоставление поддельных документов; 
• юридические проблемы с объектом (арест, запрет регистрации);
• отказ в регистрации права собственности в Росреестре;
• выявление факта мошенничества со стороны любой из сторон;
• расторжение договора купли-продажи по решению суда. 

Имеет смысл подавать заявку в другой банк сразу после отказа?

У разных банков разные требования к заёмщикам и объектам. Отказ в одном месте, не означает, что откажут везде. Однако, сначала стоит разобраться в причинах отказа и по возможности устранить их, а потом обратиться в несколько других банков, где вероятность одобрения выше.

Можно ли оспорить отказ и как это сделать?

Оспорить решение кредитора нельзя — он имеет право отказать. Можно узнать причину (её называть не обязаны, но могут пойти навстречу), исправить проблему и подать заявку повторно.