Какие риски покрывает страхование ипотеки: полный перечень и исключения

Ипотека — крупный кредит. Его будет сложно выплатить, если что-то пойдёт не так. Чтобы подстраховаться, оформляется страховка. При потере ипотечного жилья, смерти или болезни заёмщика долг перед банком погашает страховая, а недвижимость остаётся в собственности у страхователя или членов его семьи.

При этом полис не защищает от всего и сразу. В договор ипотечного страхования включаются только определённые риски. Какие именно? Рассказываем в этой статье.

Что входит в страховку по ипотеке: виды и назначение полисов

Заёмщик может застраховать:

• недвижимость, чтобы не физически потерять объект залога;
• жизнь и здоровье, чтобы долг был погашен в случае потери трудоспособности или смерти;
• титул, чтобы не остаться с ипотекой на объект, право собственности на который было утрачено.

При выборе нескольких видов страхования удобно оформить комплексный полис — пакетное страхование, которое объединяет разные категории рисков. 

Риски, которые покрывает страхование недвижимости

Этот полис обязательный по закону (ст. 31, N 102-ФЗ). Он защищает конструктивные элементы объекта, находящегося в залоге у банка. Речь идёт о случаях, когда повреждение приводит к необходимости капитального ремонта или полной утрате предмета залога. Небольшие поломки, не затрагивающие конструктив (стены, перекрытия, кровля и фундамент), или эстетические дефекты в полис не включаются — они относятся к страхованию ремонта и обстановки и не связаны с ипотечным кредитованием. 

Что именно покрывает такое страхование ипотеки, а также размер и порядок выплаты зависят от условий договора и правил конкретного страховщика. В одних случаях компенсация покрывает восстановление объекта, в других — идёт на полное погашение долга перед банком. Классический полис, который требуется оформлять всем, предлагает второй вариант: сумма, равная остатку задолженности, напрямую уходит кредитору, деньги не выдаются на руки страхователю, а ипотека закрывается.

Риски, которые покрывает страхование жизни и здоровья

Этот полис помогает в случаях, когда заёмщик теряет возможность самостоятельно исполнять обязательства по ипотечному кредиту из-за обстоятельств, которые от него не зависят. 

Выплаты направляются на погашение задолженности перед банком, что снижает финансовую нагрузку на самого заёмщика и его близких. Страховая может погасить весь кредит или какое-то время вносить платежи за страхователя, например, пока он проходит лечение.

Для дополнительной безопасности предусмотрено страхование созаёмщика.

Риски, которые покрывает титульное страхование

Такой полис защищает от риска утраты права собственности на приобретённую недвижимость. Его оформляют при покупке жилья на вторичном рынке, когда объект уже неоднократно переходил от одного владельца к другому, и право собственности может быть размыто. 

Представьте, объявляется другой собственник (например, пропавший наследник) или опекун продавца и требует признать сделку недействительной. Суд удовлетворит это требование: договор будет расторгнут, и недвижимость придётся вернуть. С возвратом денег могут возникнуть проблемы, если продавец успел их потратить. В этом случае страховая компания компенсирует убытки в пределах страховой суммы. 

Перечень страховых случаев по ипотеке: сводная таблица

Недвижимость	Пожар и последствия возгорания Взрыв газа Залив и повреждение водой Стихийные бедствия (землетрясение, ураган, град, удар молнии) Противоправные действия третьих лиц (вандализм, поджог, повреждение имущества) Аварии инженерных систем (водоснабжение, отопление, канализация) Падение деревьев, летательных аппаратов и других объектов
Жизнь и здоровье	Смерть заёмщика Установление инвалидности I или II группы Тяжёлые заболевания и травмы Временная утрата трудоспособности
Титул	Ошибки в предыдущих сделках Нарушение прав наследников Признание сделки ничтожной из-за недееспособности продавца

Что не покрывает страховка по ипотеке

Естественный износ жилья

В ходе эксплуатации состояние объекта ухудшается. Сходит краска, появляются трещины, изнашиваются инженерные коммуникации. Поддерживающий ремонт не входит в полис — это норма, а не ЧП. Подразумевается, что заёмщик сам следит за сохранностью жилья. Если износ впоследствии приведёт к разрушению конструкций, выплаты также не будет, так как ситуацию можно было предотвратить. 

Косметические повреждения

В список рисков по ипотечному страхованию не входят повреждения, не затрагивающие конструктив. Например, если при пожаре сгорели обои и кухонный гарнитур, но стены и потолок в порядке, то это не страховой случай. 

Вред по вине страхователя

Как и в любом полисе, при страховании ипотеки исключения касаются событий, которые заёмщик мог предотвратить. Проще говоря, страховщик не будет отвечать за халатность или умышленные действия страхователя. Это правило распространяется как на повреждение недвижимости, так и на ситуации, связанные с жизнью и здоровьем. 

Все понимают, что нельзя поджечь дом и требовать выплату. Но есть и менее очевидные случаи: 

• нарушения правил эксплуатации объекта;
• последствия самовольной перепланировки;
• травмы, полученные в состоянии опьянения. 

Риск может наступить не сразу, но обстоятельства, которые к нему привели, будут учтены. Например, вы без согласования расширили проём на балкон в квартире, а через три года стена частично обрушилась — в этом случае в выплате откажут. 

События, о которых было известно заранее

Страховым случаем не признаётся событие, информация о котором была доступна страхователю до оформления полиса. Например, если на тот момент уже существовали серьёзные дефекты объекта или шло судебное разбирательство по поводу права собственности.

Не учитываются и последствия таких событий. Например, если после оформления страховки произошло обрушение конструкции из-за дефекта, который существовал ранее и был известен владельцу, страховая компания может отказать в выплате. То же касается заболеваний, которые диагностировали или подозревали ранее. 

Военные действия и форс-мажоры

В большинстве полисов предусмотрены ограничения для событий, связанных с военными действиями, вооружёнными конфликтами и массовыми беспорядками.

Какие случаи считаются форс-мажорными, определяет договор. Список ЧП природного характера часто зависит от региона. Например, в сейсмически активных зонах страхование от землетрясений часто включается в базовое покрытие и считается стандартным риском. При этом в Москве такое событие будет рассматриваться как редкое и может относиться к форс-мажору.

Риски, которых нет в договоре

Список ситуаций строго ограничен договором. То, что там не упоминается, в страховку не входит. Клиент сам решает: купить недорогую страховку от основных рисков или доплатить за покрытие рисков, которые кажутся ему важными. 

Вопросы и ответы по теме

Что обязательно страховать при ипотеке, а что нет? 

Обязательным является только страхование недвижимости (залога). Остальные виды — добровольные, но могут влиять на условия кредита. 

Влияет ли стоимость полиса на процентную ставку?

Да. При оформлении дополнительного страхования банк часто делает скидку на ставку по ипотеке. 

Можно ли отказаться от полиса и не потерять ставку?

Можно отказаться от добровольных видов страхования, но банк, скорее всего, повысит ставку или усложнит одобрение. 

Что делать, если страховая компания отказала в выплате?

Проверить основания отказа в договоре, запросить письменное объяснение и при необходимости подать претензию или обратиться в суд.