Каждый из нас задавался вопросом, что будет выгоднее: откладывать деньги на покупку жилья или взять ипотеку. Давайте предметно разберемся в этой теме, ответив себе на вопросы:

  • Какой ваш первоначальный взнос
  • Есть ли у вас жилье
  • Платите ли вы за аренду квартиры
  • Согласны ли вложиться в стройку или рассматриваете только готовое жилье

Исходные данные для расчета выгоды

Чтобы принять правильное решение, необходимо произвести математические расчеты. Как раз цифры помогут определиться, что выгоднее: взять ипотеку на покупку жилья или копить на приобретение недвижимости самостоятельно. Для расчетов, потребуется учесть множество факторов:

  1. Средний доход заёмщика. По данным Росстата, средняя ежемесячная плата жителя Москвы за 2021 год составила 111 092 рубля. Как правило, ипотеку берут семейные пары. Итого совокупный доход составляет 222 184 рубля.
  2. Расходы на оплату по взносам. Рекомендуется выделять на погашение ипотеки не более 40% от совокупного дохода. Получается семье комфортно будет платить 88 874 рубля в месяц.
  3. Стоимость недвижимости. Цена квартир сильно отличается, в зависимости от класса дома, ремонта, региона и других факторов. В нашем примере возьмем приблизительную стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 м2 — 6 000 000 рублей.
  4. Величина первоначального взноса. В большинстве банков этот показатель установлен в размере 20%. В нашем случае это будет 1 200 000 рублей. Получается, что нам нужно оформить кредит 4 800 000 рублей.
  5. Средняя стоимость аренды жилья. В этом случае необходимо брать в пример аналогичное жилье в районе, где планируется приобретать недвижимость. Предположим, стоимость аренды составит 40 000 рублей в месяц.

Считаем, что выгоднее: брать ипотеку или копить

Ипотека всегда выдается на определенных условиях, которые отличаются в зависимости от регламента банка. В сегодняшней ситуации процентная ставка очень нестабильна. Предположим, что она равна 10% годовых, а срок кредитования — 10 лет. Для расчетов следует воспользоваться кредитным калькулятором. Достаточно указать стоимость квартиры, размер первоначального взноса и период для возврата. Система автоматически сделает расчет ежемесячных платежей на весь срок кредитования. В большинстве банков они равнозначны — аннуитетные.

В результате расчета кредитного калькулятора получаем:

  • ежемесячный платеж — 62 875 рублей;
  • полная стоимость кредита выходит 7 545 000 рублей;
  • размер переплаты составит 2 745 000 рублей.

В нашем примере видно, что за 10 лет переплата составит чуть больше трети первоначальной стоимости квартиры — весьма солидная сумма.

Расходы по ипотеке

Если есть возможность выплачивать суммы, превышающие обязательный платеж, обязательно следует им воспользоваться. Чем быстрее вы рассчитаетесь с банком, тем меньше будет ваша переплата. Сократить срок кредитования поможет материнский капитал, налоговые вычеты. Например, если у вас появился первый ребенок и вы вложите средства материнского капитала в погашение ипотеки, сумма кредита сократится на 524 500 рублей (по состоянию на 2022 год). В результате чего, банк сделает перерасчет и ежемесячные платежи станут более комфортными.

Расчет налогового вычета

По российскому законодательству покупатели квартир могут вернуть до 1 300 000 рублей налогового вычета, то есть суммы, ранее уплаченной в счет НДФЛ. Другими словами, за саму квартиру можно вернуть до 260 000 рублей и за проценты по ипотеке — до 390 000 рублей. При этом оба супруга могут подать на получение вычета. В результате получаем 1 300 000 рублей — неплохая сумма, которую можно потратить на досрочное погашение ипотеки.


Копим на квартиру самостоятельно

Копим на квартиру самостоятельно

При приобретении квартиры посчитать свои расходы по ипотеке просто. Для этого на официальных сайтах каждого банка предусмотрен ипотечный калькулятор. После предварительных результатов можно спланировать свои будущие расходы. В случае накоплений на покупку недвижимости сделать это будет непросто. Необходимо учесть ряд немаловажных факторов:

  1. Рост инфляции. В условиях нестабильной экономики сложно предугадать, что будет через несколько месяцев, а тем более через 10 лет. Это даже ведущие экономисты мира не могу спрогнозировать.
  2. Увеличение цен на недвижимость. Судя по анализу экспертов, цены на квартиры в Москве растут ежегодно приблизительно на 10-15%. Немаловажное значение на увеличение стоимости оказывает близкое расположение к метро. Например, если в пешей доступности от дома открывается новая станция, цены на квартиры подскакивают до 20% от первоначальной цены.
  3. Изменение процентной ставки по вкладам. Многие россияне копят деньги на покупку жилья с помощью депозитов. Однако крупного приумножения капитала ожидать не приходится с нашими предложениями банков и учитывая ставку рефинансирования. При этом следует учесть, что с доходов, полученных по вкладам свыше 1 000 000 рублей, придется заплатить подоходный налог 13%.

Если брать в расчет общую кривую инфляции и статистику увеличения стоимости недвижимости, можно увидеть, что рост заработной платы по Москве приблизительно равен росту цен на квартиры. От этого и будем отталкиваться при расчетах.

Аренда жилья и накопление

Вспомним наш пример, где общий доход семьи составляет 222 184 рубля в месяц, за год получается 2 666 208 рублей. Рассчитываем из этой суммы оплату аренды жилья (40 000 рублей в месяц), из годового семейного бюджета остается 2 186 208 рублей. 

Стоимость недвижимости растет стремительно, поэтому точно спрогнозировать, на сколько она подорожает через несколько лет, невозможно. Предположим, что за год цена увеличилась по минимальным показателям для Москвы. Например, 35% за 1 год. Наша квартира с первоначальной стоимостью в 6 000 000 рублей к концу года станет стоить 8 100 000 рублей, а через 3 года уже 24 300 000 рублей (если сохраниться такая тенденция роста). Исходя из этих результатов посчитаем, сколько времени придется на нее откладывать: 24 300 000/2 186 208 = 11 лет и 1 месяц. Так будет выходить, если семья будет весь семейный бюджет за вычетом расходов за аренду квартиры, будет откладывать на покупку собственного жилья.

Аренда жилья и инвестирование

Просто копить деньги наличными — бесполезно. Со временем они обесценятся с ростом инфляции. Чтобы не допустить этого, целесообразно вкладывать деньги в инвестиции. Наиболее безопасные из них — банковские депозиты. Разберемся, за сколько наша семья сможет накопить на покупку собственного жилья при помощи вклада, если приходится учитывать еще аренду двухкомнатной квартиры. Суммарных годовой бюджет без учета аренды составил 2 186 208 рублей.

Если эти деньги вкладывать в депозит под 8% годовых, получается, что наша семья сможет накопить нужную сумму за 10 лет и 3 месяца. Конечно, это при условии, что процентная ставка не изменится и супруги будут возвращать все дивиденды обратно на капитализированный депозит. При этом еще из дополнительного дохода докладывать 13% от уплаченного подоходного налога за полученные проценты.

Прогноз по времени

Проводя анализ наших расчетов, можно сделать вывод: покупать квартиру в ипотеку выгоднее, чем копить на нее. Судя по временным показателям, выходит примерно одинаковый срок. Если брать кредит на 10 лет и вкладывать дополнительные суммы на погашение задолженности, помимо обязательных платежей, это позволит сократить срок кредитования на 2-3 года. К тому же, в квартиру можно въехать сразу и сэкономить на аренде жилья. Эта сумма за 10 лет в нашем случае составит 4 800 000 рублей, при условии, что арендная плата за это время останется неизменной.

Если вы решили откладывать деньги из своей заработной платы, необходимо ответственно и грамотно подойти к такому шагу. В первую очередь, это тяжело с психологической точки зрения. Потребуется в течение долгих лет откладывать определенную сумму на отдельный счет. При этом следует учесть приблизительный рост инфляции и увеличение стоимости недвижимости. Конечно, иногда наблюдается падение цен на квартиры, но оно незначительное. Как показывает практика, это явление — кратковременное. Кроме того, не стоит забывать о непредвиденных расходах и повышение стоимости аренды жилья — факторы, которые могут помешать вашим планам накопить на покупку квартиры самостоятельно.

Плюсы и минусы ипотеки и накопления

Если вы решили копить, постарайтесь сделать так, чтобы накопления работали на вас — для этого их достаточно разместить на вкладе.

Плюсы накопления: вы не переплачиваете проценты, а наоборот, получаете их и не становитесь должником банка на долгие годы.

Главный минус, влияющий на финальную стоимость — это аренда квартиры до ее покупки. В итоге ипотека может оказаться в некоторых случаях выгоднее.

Плюсы ипотеки: вы фиксируете цену квартиры и расходы на неё на много лет вперед. Рост цен на недвижимость вас не коснется, а инфляция не уменьшит сбережения, которые вы уже сделали.

Минусы ипотеки: существенная переплата банку в течение нескольких лет. В случае непредвиденных сложностей ипотечную квартиру можно потерять.


Как купить жильё без ипотеки

Как купить жилье без ипотеки?

Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям, которые имеют стабильный доход и уверены в завтрашнем дне.

Например, используйте материнский капитал или субсидии при покупке квартиры — это существенно уменьшит стоимость жилья.

С чего следует начать, если решился на покупку квартиры в ипотеку?

Главное, здраво оценивайте свои силы. Хорошо, если выплаты по кредиту не превышают 30% вашего дохода. Помните, что ипотечная квартира — это долгосрочное вложение. Если вы уже приняли решение, то нужно:

  1. Выбрать банк, в котором будете брать ипотеку

Внимательно изучите предложения разных банков, обратив свое внимание на процентную ставку, размер первоначального взноса, возможность привлечь созаёмщика. Изучите ипотечные предложения банка, в котором получаете заработную плату — возможно, там вас ждут более выгодные условия и простая процедура оформления документов.

  1. Собрать пакет документов и подать заявку в банк

Требования к возрасту, стажу, доходу и пакету документов могут меняться — как правило, от них зависит и процентная ставка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать ипотеку по нескольким документам.

  1. Выбрать квартиру

После одобрения банка можно спокойно искать себе квартиру, на это обычно есть 90, а иногда и до 180 дней — зависит от условий банка.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Новостройка или вторичное жилье? Аргументы для выбора у всех разные: кто-то не хочет жить в квартире «с историей», а кто-то не готов терпеть бесконечные ремонтные работы соседей. Оцените, сколько стоит отделка квартиры, — иногда выгоднее брать с ней, а иногда без нее.

Выберите подходящий для жизни район. Посмотрите, нет ли рядом вредных предприятий и шумных дорог. Если у вас есть дети, обратите внимание на школы и детские сады, узнайте подробнее, за каким учреждением закреплен дом.

Если вы покупаете квартиру в новостройке

Проверьте два главных документа: разрешение на строительство и проектную декларацию, — они должны быть на сайте застройщика. Если объект аккредитован надежным банком, это дает вам определенные гарантии. Изучите договор, который вы подпишете с застройщиком, — там должны быть перечислены его гарантийные обязательства.

Если вы покупаете вторичное жилье

С помощью банка проведите проверку: владельцу квартиры придется подготовить ряд документов и предоставить их вашему ипотечному менеджеру для одобрения сделки.

Не упускайте возможность, которую предоставляет государство. Вы можете оформить возврат налогового вычета при покупке квартиры. Семьи с тремя и более детьми также вправе получить компенсацию до 450 000 рублей на погашение ипотеки. Также есть возможность использовать материнский капитал (его размер в 2022 году может достигать 693 тыс рублей) как при ипотеке, так и для покупки квартир. В некоторых регионах материнский капитал способен покрыть значительную стоимость жилья, но чаще всего он идет в связке с ипотекой, и это вполне себе первоначальный взнос. Подойдите к вопросу покупки жилья серьёзно и подумайте, что когда-то, в этой квартире будут жить ваши дети.

Чтобы выбрать кредит на покупку жилья с самыми выгодными для вас условиями, воспользуйтесь сервисом Кредистория. В базе собраны самые актуальные кредитные продукты российских банков. На сайте можно сразу проверить свой кредитный рейтинг и оценить шансы на получение ипотеки. Информация обновляется автоматически, поэтому вы получите самые свежие данные. Кредистория — ваш умный помощник по подбору финансовых услуг!