Цены на недвижимость в 2021 году росли как на дрожжах, а ипотечным заемщикам приходилось брать у банков в долг в среднем на полмиллиона рублей больше, чем в прошлом году. Увы, зарплаты при этом не особо росли, поэтому, чтобы не увеличивать размер ежемесячного платежа, ипотеку приходилось брать на более длительный срок.

По данным «Кредистории», еще в начале 2021 года заемщики брали ипотечный кредит в среднем на 17 лет, но уже к концу года – на 19,5 лет.

Необходимость платить банку два десятка лет не только оказывает сильное психологическое давление, но и создает финансовые риски – на таком горизонте невозможно быть уверенным в том, что не случится очередной финансовый или персональный кризис, который может обернуться потерей дохода и, соответственно, жилья.

Поэтому ответственные заемщики при любой возможности стараются направлять свободные средства на частичное досрочное погашение ипотечного кредита.

В этот момент у них возникает вопрос: направить дополнительные деньги на сокращение ежемесячного платежа или на сокращение срока кредитования. Для начала разберемся с теорией.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Существует две формы платежей по кредиту.

Первая – это аннуитетные платежи. Она предполагает, что вы ежемесячно платите банку одинаковую сумму, например, 30 тыс. рублей. В самом начале вы платите в основном проценты и лишь под конец гасите тело долга.

Вторая форма – это дифференцированные платежи. В этом случае размер вашего платежа сначала довольно высокий, но ежемесячно он уменьшается до нуля. При этом основной долг гасится равномерно в течение всего срока.

С точки зрения заемщика аннуитетные платежи понятнее и удобнее для планирования семейного бюджета, но дифференцированные платежи выгоднее, так как предполагают меньшую переплату по процентам. К примеру, если вы возьмете в кредит 1 млн рублей по ставке 10% годовых на срок 10 лет, то в случае с аннуитетными платежами вы переплатите банку 586 тыс. рублей, а в случае с дифференцированными платежами – лишь 504 тыс. рублей.

К сожалению, банки редко предлагают дифференцированный платеж по ипотеке, поэтому в дальнейшем мы будем приводить все расчеты для аннуитетных платежей.

Что делать перед досрочным погашением

Для начала следует перечитать условия ипотечного договора. Конечно, необходимо это сделать перед его подписанием, но может в тот момент вы не обратили внимания на пункт с возможностью досрочного погашения кредита. Сотрудник банка также может намеренно скрыть эту информацию, так как финансово-кредитная организация теряет часть прибыли, если заёмщик закрывает долг до окончания периода действия договора.

Если в вашем договоре прописана такая возможность, следует обратить внимание на срок и формат подачи соответствующего заявления. В некоторых банках документ принимается только в отделениях на бумажном носителе, в других — оформить его можно дистанционно через личный кабинет официального сайта. В договоре также может быть указана минимальная сумма для частичного досрочного внесения денег. Это связано с последующими операционными издержками при пересчете обязательных платежей.

Далее, следует предупредить банк о намерении досрочно погасить задолженность. Право заёмщика рассчитаться по ипотечному кредиту до окончания срока действия договора закреплено на законодательном уровне (284-ФЗ). При этом главное, что необходимо сделать, — предварительно подать соответствующее заявление. В противном случае внесенная сумма не будет засчитана. Конечно, деньги поступят на ипотечный счет, но с них будет списываться только сумма обязательного платежа согласно графику.

В заявлении клиент должен указать сумму будущего перевода и желаемую дату его зачисления, а также причину — уменьшение ежемесячного платежа или сокращения срока кредитования. Согласно законодательству, заявка на досрочное погашение подается за 30 дней до наступления даты внесения очередной оплаты. Однако некоторые банки уменьшают этот срок, наиболее часто он устанавливается в пределах 14 дней. В редких случаях кредитные организации принимают такое заявление без каких-либо ограничений, то есть день в день.

Уменьшать срок или платеж по ипотеке?

Существует несколько вариантов частично досрочного погашения ипотеки:

  1. Уменьшение ежемесячных платежей. В этом случае деньги, превышающие обязательный платеж, засчитываются в счет погашения расходов на обслуживание кредита. При этом срок кредитования остается прежним.
  2. Сокращение периода возврата долга. Такой вариант считается наиболее выгодным для заёмщика. Ежемесячные взносы не меняются, но в них увеличивается та часть, которая уходит на погашение тела кредита. Таким образом, вы быстрее сможете рассчитаться с банком и сократить сумму переплат. Однако это при условии, что вы регулярно будете вносить дополнительные средства в счет уплаты долга.

Помимо перечисленных, можно использовать еще один способ — комбинированный. Он сочетает в себе обе схемы досрочного погашения. Его суть заключается в чередовании сокращения срока и снижения платежа.

Уменьшаем срок ипотеки.

Если вы указываете в заявлении, что хотите сократить срок кредитования, дополнительные средства сверх ежемесячного платежа будут идти на погашение основного долга. Однако есть нюанс — если вы вносите большую сумму разово, размер обязательного взноса существенно увеличиться за счет уменьшения срока для возврата.

Уменьшаем платеж

Дополнительные средства будут идти на погашение тела кредита. Соответственно сумма по начисленным процентам немного уменьшится. Таким образом можно немного снизить ежемесячные платежи и сделать их более комфортными. Однако гасить кредит придется долго, а переплата все равно останется существенной.

Сколько приходится переплачивать банку по процентам.

Представим, что мы взяли 100 тыс. рублей под 10% годовых на 12 месяцев. Если вы будете погашать кредит согласно графику платежей, то всего переплатите 5 475 рублей. Допустим, что вы можете ежемесячно погашать на 5 тыс. рублей больше. Если вы выберете сокращение размера платежа, то переплата сократится до 3 933 рублей, а если срок – то лишь 3 562 рубля.

В этом упрощенном примере разница между сокращением размера платежа и сокращением срока кредитования не так велика, но все меняется, если речь идет об ипотечном кредите.

Например, вы взяли 5 млн рублей на 20 лет под 10% годовых. Размер ежемесячного платежа – чуть больше 48 тыс. рублей. Без досрочного погашения вы переплатите банку 6 млн 573 тыс. рублей (всего заплатите 11 млн 573 тыс. рублей). Если ежемесячно вносить еще 12 тыс. рублей на сокращение размера платежа, то переплата сократится до 4 млн 832 тыс. рублей. А если вы направите эти деньги на сокращение срока кредитования, то переплатите банку лишь 3 млн 536 тыс. рублей.

Почему не обязательно сокращать срок кредитования?

C математической точки зрения, как мы разобрались, значительно выгоднее направлять дополнительные средства на сокращение срока кредитования. Такой вариант подходит тем, кто полностью уверен в своих финансовых возможностях.

С практической же точки зрения, более правильным может оказаться выбор в пользу сокращения платежа. Такой вариант подходит всем, у кого на обслуживание долга уходит значительная часть дохода, а также нет гарантии, что он не сократится еще сильнее через 10 или 15 лет. В этом случае мы рекомендуем направлять все свободные средства на сокращение размера платежа до тех пор, пока у вас не появится уверенность, что такую сумму вы найдете при любых обстоятельствах.

Например, можно сокращать размер платежа до тех пор, пока он не сравняется со средней стоимостью аренды, чтобы в случае крайней необходимости иметь деньги на погашение кредита от арендаторов. Затем, когда величина ежемесячного платежа окажется на безопасном уровне, можно приступить к сокращению срока кредитования, чтобы еще сильнее сократить размер переплаты.

Универсального решения не существует, поскольку возможности и обстоятельства у всех различаются. Поэтому рекомендуем использовать кредитные калькуляторы, чтобы посчитать выгоду от досрочного погашения в вашем случае.

Как досрочное погашение влияет на кредитную историю

Многие заёмщики переживают, что досрочное погашение ипотечного кредита негативно отразится на их кредитном рейтинге. На самом деле, если вы заранее рассчитались с банком — в этом нет ничего плохого. Конечно, данные о досрочном закрытии ипотеки поступят в бюро кредитных историй, но рейтинг от этого не ухудшится. Другое дело, если вы часто пользуетесь различными кредитными продуктами и всегда их погашаете досрочно. Такое поведение банки могут счесть подозрительным и велика вероятность, что при последующих обращениях заёмщику будут отказывать в предоставлении кредитов. Это объясняется тем, что финансово-кредитные организации на таких клиентах теряют прибыль, поэтому в большинстве случаев не хотят с ними работать.