Цены на недвижимость в 2021 году росли как на дрожжах, а ипотечным заемщикам приходилось брать у банков в долг в среднем на полмиллиона рублей больше, чем в прошлом году. Увы, зарплаты при этом не особо росли, поэтому, чтобы не увеличивать размер ежемесячного платежа, ипотеку приходилось брать на более длительный срок.

По данным «Кредистории», еще в начале 2021 года заемщики брали ипотечный кредит в среднем на 17 лет, но уже к концу года – на 19,5 лет.

Необходимость платить банку два десятка лет не только оказывает сильное психологическое давление, но и создает финансовые риски – на таком горизонте невозможно быть уверенным в том, что не случится очередной финансовый или персональный кризис, который может обернуться потерей дохода и, соответственно, жилья.

Поэтому ответственные заемщики при любой возможности стараются направлять свободные средства на частичное досрочное погашение ипотечного кредита.

В этот момент у них возникает вопрос: направить дополнительные деньги на сокращение ежемесячного платежа или на сокращение срока кредитования. Для начала разберемся с теорией.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Существует две формы платежей по кредиту. Первая – это аннуитетные платежи.Она предполагает, что вы ежемесячно платите банку одинаковую сумму, например, 30 тыс. рублей. В самом начале вы платите в основном проценты и лишь под конец гасите тело долга. Вторая форма – это дифференцированные платежи. В этом случае размер вашего платежа сначала довольно высокий, но ежемесячно он уменьшается до нуля. При этом основной долг гасится равномерно в течение всего срока.

С точки зрения заемщика аннуитетные платежи понятнее и удобнее для планирования семейного бюджета, но дифференцированные платежи выгоднее, так как предполагают меньшую переплату по процентам. К примеру, если вы возьмете в кредит 1 млн рублей по ставке 10% годовых на срок 10 лет, то в случае с аннуитетными платежами вы переплатите банку 586 тыс. рублей, а в случае с дифференцированными платежами – лишь 504 тыс. рублей.

К сожалению, банки редко предлагают дифференцированный платеж по ипотеке, поэтому в дальнейшем мы будем приводить все расчеты для аннуитетных платежей.

Сколько приходится переплачивать банку по процентам.

Представим, что мы взяли 100 тыс. рублей под 10% годовых на 12 месяцев. Если вы будете погашать кредит согласно графику платежей, то всего переплатите 5 475 рублей. Допустим, что вы можете ежемесячно погашать на 5 тыс. рублей больше. Если вы выберете сокращение размера платежа, то переплата сократится до 3 933 рублей, а если срок – то лишь 3 562 рубля.

В этом упрощенном примере разница между сокращением размера платежа и сокращением срока кредитования не так велика, но все меняется, если речь идет об ипотечном кредите.

Например, вы взяли 5 млн рублей на 20 лет под 10% годовых. Размер ежемесячного платежа – чуть больше 48 тыс. рублей. Без досрочного погашения вы переплатите банку 6 млн 573 тыс. рублей (всего заплатите 11 млн 573 тыс. рублей). Если ежемесячно вносить еще 12 тыс. рублей на сокращение размера платежа, то переплата сократится до 4 млн 832 тыс. рублей. А если вы направите эти деньги на сокращение срока кредитования, то переплатите банку лишь 3 млн 536 тыс. рублей.

Почему не обязательно сокращать срок кредитования?

C математической точки зрения,как мы разобрались, значительно выгоднее направлять дополнительные средства на сокращение срока кредитования. Такой вариант подходит тем, кто полностью уверен в своих финансовых возможностях.

С практической же точки зрения, более правильным может оказаться выбор в пользу сокращения платежа. Такой вариант подходит всем, у кого на обслуживание долга уходит значительная часть дохода, а также нет гарантии, что он не сократится еще сильнее через 10 или 15 лет. В этом случае мы рекомендуем направлять все свободные средства на сокращение размера платежа до тех пор, пока у вас не появится уверенность, что такую сумму вы найдете при любых обстоятельствах.

Например, можно сокращать размер платежа до тех пор, пока он не сравняется со средней стоимостью аренды, чтобы в случае крайней необходимости иметь деньги на погашение кредита от арендаторов. Затем, когда величина ежемесячного платежа окажется на безопасном уровне, можно приступить к сокращению срока кредитования, чтобы еще сильнее сократить размер переплаты.

Универсального решения не существует, поскольку возможности и обстоятельства у всех различаются.Поэтому рекомендуем использовать кредитные калькуляторы, чтобы посчитать выгоду от досрочного погашения в вашем случае.