Многие собственники продают квартиру не для того, чтобы получить деньги, а чтобы переехать в другое жильё. В таком случае важно не только найти покупателя, но и успеть подобрать подходящий вариант для переезда. Иначе можно столкнуться с ростом цен на рынке или необходимостью арендовать временное жильё в период поиска. Чтобы избежать потенциальных проблем, риелторы часто используют тип сделки, который в народе называют «альтернатива» — сегодня на её долю приходится 80% всех сделок с недвижимостью на вторичном рынке.
Рассказываем, что такое альтернативная сделка («альтернатива», альтернативная продажа), что это означает для сторон и к чему стоит подготовиться.
Альтернативная продажа и покупка квартиры — что это значит
Определение
Одновременное подписание нескольких договоров купли-продажи недвижимости между тремя и более участниками называется альтернативной сделкой.
Участники
Минимум три стороны. Первая — тот, кому необходима одновременная продажа и покупка квартиры. Вторая — тот, кто покупает старую квартиру. Третья — тот, кто продаёт новую.
Участников может быть и больше. Например, продавец новой квартиры тоже может подбирать себе другое жильё, а покупатель вашей квартиры — продавать собственный объект. В результате формируется цепочка из нескольких взаимосвязанных сделок, где каждая сторона одновременно выступает и продавцом, и покупателем.
Особенности
Договоры подписывают в один день, чтобы никто не остался без жилья или денег из-за срыва одного из этапов.
Обычно привлекают организатора — риелтора, агентство недвижимости или юриста. Он координирует участников, проверяет документы, контролирует порядок расчётов и переход права собственности.
По условиям сделки деньги передаются между участниками по заранее согласованной схеме. Часто для этого используют аккредитивы, банковские ячейки или эскроу-счета, чтобы фактические расчёты проходили после выполнения необходимых условий и передачи права собственности.
Виды
- Равноценный обмен — собственники обмениваются объектами с похожими характеристиками и близкой рыночной стоимостью. Доплата обычно не требуется, либо она минимальна.
- Обмен с доплатой — владелец продаёт имеющееся жильё и покупает более дорогое. Разницу в стоимости он покрывает за счёт собственных накоплений, ипотечного кредита или государственной поддержки, например материнского капитала.
- Разъезд — один большой объект меняют на несколько меньшей площади. Такой формат часто выбирают семьи, которым нужно разделить жильё между несколькими собственниками или переехать в разные квартиры.
- Съезд — несколько небольших объектов продают, а взамен приобретают одну более просторную квартиру или дом. Такой вариант подходит, когда собственники хотят объединить жильё и улучшить условия проживания.
Возможные риски альтернативной сделки и как их снизить
Срыв одного из звеньев цепочки
Если одна из сторон откажется от участия или не явится на встречу, остальные стороны столкнутся с переносом сроков или отменой сделки.
Что делать: заранее проверить готовность всех участников. Убедиться, что варианты подобраны заранее, а документы подготовлены и согласованы до подписания.
Проблемы с документами
Ошибки в документации, наличие обременений, неузаконенная перепланировка или споры между собственниками могут привести к приостановке или отказу в регистрации прав собственности. Это прервёт всю цепочку сделок.
Что делать: проверить правоустанавливающие документы на каждый объект, сведения из ЕГРН, состав собственников и наличие ограничений на распоряжение недвижимостью.
Отказ в кредитовании
Даже если банк ранее выдал предварительное одобрение, решение не гарантирует получение кредита. Пока идёт поиск недвижимости и согласование цепочки, срок действия одобрения может закончиться. Кроме того, банк вправе изменить требования к заёмщику или не согласовать конкретный объект. Если ипотеку не одобрят, покупка может сорваться, а вместе с ней — вся цепочка.
Что делать: заранее уточнить срок действия одобрения и своевременно подать документы на продление. Иметь в запасе несколько одобренных вариантов кредитования в разных банках.
